刚需都去抢二手房了,新房为什么还在涨价?

上周推文《刚需可能真的只能买二手房了》，核心判断来自一个政策推演——现房销售试点扩围、“好房子”建设指南落地、各地容积率政策松绑。

这些政策信号叠加，指向一个方向：

新房市场的产品结构，正在不可逆转地向改善群体倾斜。

当时我说的是“以后”，究竟是多久以后呢？

没想到才过一周，我翻完2026年1-7月的市场数据，发现那个“以后”已经成了“现在”。

一个被总量掩盖的信号

2026年1-7月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约8299万平方米，累计同比下降10.9%。

要是只盯着这个总数，你会错过真正有意思的变化。

把成交面积拆开看，根据克而瑞数据：110㎡以上户型成交占比，从2024年的52.3%升至2026年的57.4%，两年累计提升5.1个百分点。

套均成交面积从117.9㎡增至120.6㎡，增加了2.7㎡。

与此同时，90㎡以下小户型占比从21.5%降至18.6%，下降了2.9个百分点。

房子越卖越大——不是偶然波动，而是一轮由政策、需求与产品迭代共同推动的结构性转向。

再看绝对量，分化更触目惊心。2024年至2026年1-7月，全国50城新建商品住宅成交套数累计下降21.8%。其中90㎡以下成交下降了约34.4%，降幅最大；而150㎡及以上仅下降约6.4%，降幅最小。

两边的跌幅差了将近六倍。

克而瑞指出，这背后是 “双重逻辑” ：一是真实的需求偏好迁移，购房者主动选择更大面积；二是小户型成交跌幅更深，导致大户型占比被动抬升。

刚需群体受收入预期下降、就业压力等因素影响，“买不动了”是事实。

看了新房的数据，不禁会问别说刚不刚需了，成交量跌成这样了，根本就是没人买房吧？

还真不是。

根据住建部网签数据，上半年全国新房和二手房合计交易面积约8.3亿平方米，同比仅微跌0.8%。1-5月合计交易总量同比下降2.1%，到上半年已收窄至0.8%，降幅逐月收窄的态势非常清晰。

不是没人买房了，是买房的人换地方了。

从新房流向了二手。

1-7月，重点20城二手住宅成交88.5万套，同比增长6.1%。7月单月成交12.5万套，同比增长9.3%。

北京1-7月累计成交10.7万套，同比增长6%，创近五年同期新高；上海累计成交16.8万套，同比增长14%。北京、上海二手房成交规模连续5个月同比增长。

更具标志性的是：上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次在全国范围和半年度尺度上超过一半。北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积已超过新建商品住宅。

清华大学房地产研究中心主任吴璟将这一变化称为 “具有里程碑意义的事件” ——我国房地产市场已全面步入存量时代。

主战场换到了二手，刚需在这里打得怎么样？

新房涨价，是“换菜单”了

既然刚需去了二手，为什么新房价格还在涨？

7月，百城新建住宅均价17229元/㎡，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。但这个“涨”是结构性的。

一线城市新房价格环比上涨0.63%，是市场最强支撑；二线城市微涨0.14%；三四线代表城市环比下跌0.07%。上海以0.96%的涨幅领跑，深圳、成都、杭州等核心城市同样录得正向涨幅。

上涨的不是所有新房，而是核心城市的高端改善盘。 7月，上海入市了安澜上海、云锦华庭、沄启滨江等项目；深圳入市了深圳湾沄玺、信悦湾、深圳观潮等。这些项目单价高、总价高，直接拉高了城市样本均价。背后是“好房子”政策在推动——2026年产品标准全面抬升，建安成本水涨船高，高端项目的集中入市自然拉高了整体均价。

中指研究院企业研究总监刘水直言，7月新房市场呈现 “清晰的结构性分化”，核心城市拉动整体均价小幅上行。

新房涨价，不是因为所有房子都贵了，而是因为市面上在卖的房子结构变了。

“阶层固化”的楼市版

把以上数据放在一起，画面就清晰了：

新房市场正在变成“改善的专属领地” ——供应在缩、产品在升级、户型在变大、价格在结构性上涨。中指研究院明确指出，改善性需求仍是新房市场主要支撑。

二手房市场正在变成“刚需的承接平台” ——成交量在增长、低总价房源占绝对主力、刚需正在集中入场。

两个市场，两种逻辑，正在形成一场 “阶层固化” 的楼市版——买得起改善新房的，继续在新房市场里升级；买不起的，只能去二手市场“捡漏”。

而这场分化的底层推手，是土地市场。

2026年1-7月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降23.05%。TOP20城市宅地出让金占全国比重达62%，较2025年提升10个百分点。中指研究院将当前土地市场概括为两个核心特征： “点状高热”、投资高度集中。

同一座城市，土地市场的表现截然不同。7月末上海杨浦八埭头地块经219轮竞价，以161.2亿元成交，溢价率35.83%，刷新上海年内宅地总价纪录。而青浦地块零溢价、奉贤地块仅11.8%。

核心区域与郊区地块的冷热差异极为明显。 当土地端的供应结构已经锁定，未来两三年的新房供应只会更集中于核心城市的高价值地块。

从拿地企业的构成来看，新增货值TOP10房企全数为央国企。央国企的资金成本虽低，但风险偏好更低——他们更倾向选择核心城市、核心地段的改善型产品，这类项目去化有保障、利润可预期。而郊区刚需地块，周期长、利润薄、渠道依赖度高，不符合央国企的投资逻辑。央国企主导拿地格局，意味着刚需地块在土地端的吸引力正在系统性降低。

刚需想买新房，未来可选的项目将越来越集中于远郊或非核心板块。

那刚需新盘会降价吗？

核心城市（一线及强二线）的刚需产品——供应极度萎缩，降价空间有限。

克而瑞数据显示，90㎡以下小户型段内均价从18189元/㎡微降至18062元/㎡，基本持平。中指研究院指出，核心城市“好房子”项目持续入市，将对市场形成一定支撑。国金宏观的研究也指出，当前最先止跌的就是以小户型、低总价为代表的刚需产品——重点跟踪的10个核心城市微型户型（<50㎡）二手房挂牌价已于3月上旬止跌，部分城市甚至出现反弹。

中指研究院预计，下半年核心城市二手房价格进入窄幅波动阶段。普睿数智董事长丁祖昱也判断，市场在7月—8月呈现季节性下行，但“金九银十”会回升。

三四线城市及郊区板块的刚需新盘——库存高企、需求外流，降价压力将持续存在。

2026年1月，三线城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降3.9%。中指研究院数据显示，5月末50城出清周期为23.5个月——核心区去化周期可控，郊区库存压力突出。

中间地带的“尴尬户型”（90-110㎡）——受刚需购买力下滑拖累最重。

克而瑞数据显示，90-110㎡段内均价从19751元/㎡降至18449元/㎡，下跌6.6%，是所有面积段中跌幅最大的。这个面积段恰恰是刚需中的“改善入门”——既不是极致刚需的小户型，也不是真正意义的改善大户型，处于一个尴尬的中间地带。

中指研究院的判断是：市场修复仍以优质供给带动的结构性改善为主，全面企稳仍需时间。刚需产品的价格底，不会同时到来——核心城市可能已经接近底部，而三四线还在寻底途中。

接下来会怎样？

这场分化不是周期性的波动，而是结构性的重构。

普睿数智董事长丁祖昱判断：当前房地产市场已进入 “产品力竞争”阶段，高端项目依靠稀缺资源建立优势，改善项目需通过差异化体验满足复杂需求，刚需项目则强化性价比与空间效率。行业并非简单进入总量恢复阶段，而是进入结构优化阶段。

对于下半年的量价走势，中指研究院预计，全年新建商品房销售面积约8.1亿平方米，同比下降约7.8%。市场筑底态势仍将延续，分化趋势或进一步加剧。

关于新房：中指研究院预计，全年新建商品房销售面积约8.1亿平方米，同比下降7.8%。价格上，核心城市优质项目仍将保持价格韧性，但三四线城市将继续承压。量的底部在确认，但价的全面企稳仍需时间。

关于二手房：成交量有望保持稳定甚至小幅增长，重点城市二手房成交规模已连续多月同比增长。但价格方面，百城二手住宅均价7月环比仍下跌0.44%，短期内预计延续小幅波动态势。中指研究院判断，下半年二手房价格有望进入窄幅波动阶段。

两个市场的根本差异在于：新房价格的“涨”，是供应结构变化带来的结构性上涨；二手房价格的“跌”，是市场供需博弈下的调整。两者方向相反，但逻辑自洽——它们服务的是完全不同的人群。