8月上半月，上海二手房成交量达到10692 套，延续了半月度成交破万的势头。在传统淡季里，能够稳住前期的市场成果，平稳过渡到“金九银十”，已属不易。尤其8月还遭遇了台风等极端天气的反复干扰，这份成绩单更显难得。不过需要留意的是，当前的成交量更多是前期市场情绪的集中释放。进入8月后，一些前置指标，如挂牌量、房东信心指数、调价占比、带看量等都出现了不同程度的变化，这些动向或许会在8月下旬乃至9月的成交中逐步显现。成交近五年新高，刚需独撑大局
10692 套的半月成交量，放在近五年同期的坐标中，是毫无疑问的“尖子生”。
一房一万大数据中心统计，10692 套成交比2022年的（8251套）还多出29.6%，较去年同期的7257套更是大幅增长47.3%。
环比来看，10333套较7月上半月的11018套回落了 3.0%，属于“温和降温”的范畴，并未出现断崖式下跌。
8月作为传统淡季，能够守住万套关口，说明上海二手房的基本盘依然稳固。
从成交总价段的占比变化中，能读出更深层的市场逻辑：
200万以下刚需盘依然是最粗的那根支柱，占比高达46.8%，较去年同期的43.2%提升了3.6个百分点。
200万以下加上200-300万两个段位合计占比达68.5%。
每三套成交里就有两套是300万以下的刚需盘。
二手市场的刚需属性愈演愈烈，不断挤压着其他价格段本该有的成交空间。
几乎每一个改善段位，都还在“退步”，这算不上一个好现象。
如果没有改善型需求接力，后续成交动能还是摇摇欲坠，面临衰减压力。
价格跌到底部，激活了刚需，却也冻结了改善，仍是当前市场最大的结构性矛盾。
挂牌量，终于回到三年前
一房一万大数据中心统计：
截至2026年8月9日当周，头部中介挂牌量约7.51万套，结束了自5月以来连续三个月的向下趋势。
挂牌价方面，当下挂牌均价约56773元/㎡，较前一周（56838元/㎡）微跌0.1%，较今年1月低点（56116元/㎡）仍上涨约1.2%。
挂牌量反弹、挂牌价横盘，供给端释放出的信号并不理想，不过这也是淡季成交放缓后库存重新堆积的必然结果。
我们也应该看到，当前的库存量历经三年消化，终于回到了与2023年同期持平的水平。
极不健康的高库存时代，似乎正在成为过去时。
再结合近期挂牌价与成交价跃跃欲试的回暖态势，种种迹象都在暗示：
市场在蛰伏已久之后，或许正站在一次质变的门槛上。
当然，后续走势还需要进一步观察。
调价占比史低，僵持加剧
从房东信心指数、调价占比、带看量等前置数据来推测后续市场，会明显感受到买卖双方正在“惰性僵局”里越陷越深。一房一万大数据中心统计：8月以来，房东信心指数在12.80%（8月2日）和13.95%（8月9日）之间小幅波动，较6月底16.06%的阶段性高点有所回落，但幅度有限。事实上，过去四个月里，信心指数始终被“焊”在13%-16%的区间内，高位震荡的格局始终未被打破。但与高位信心形成鲜明对比的是，调价占比却在一路走低。8月9日当周，调价占比降至2.51%，较前一周的3.27%进一步下滑，已跌至历史最低水平。降了不甘心，涨了没底气，正是当前房东心态最真实的写照。毕竟连续多月的活跃成交，加上买家积极看房的行动，确实给了房东足够的底气。买方“看多买少”，也让房东以为“只要扛住，就能等到春天”。8月9日当周，全市带看量降至61786次，套均带看仅2.55次，双双来到历史低位。固然有高温台风等极端天气的影响，但市场端的原因或许是买家不再愿意花时间看房了，因为价格谈不拢，看了也是浪费时间。一房一万认为，价格的稳定态，还是需要量的变化来打破。换个角度想，买卖双方互不低头的倔强，本身就是市场韧劲最生动的体现。房东有房东的底气，买家有买家的节奏，谁也不愿率先妥协，说明双方对这座城市的长期价值都抱有期待。北京出台新政，上海会不会跟着动
8月7日晚，北京将非京籍家庭五环内购房社保年限从2年降至1年，同时全面放开父母向成年子女赠与住房的资格核验，公积金贷款额度也大幅提升。这是继上海“沪七条”、深圳核心区松绑之后，一线城市限购优化的最新一枪。至此，北京、上海、深圳三大一线城市的限购门槛已基本拉平，非户籍购房社保年限统一为“1年”。始于2010年的购房强约束时代，正在退出历史舞台。既然只是拉平，上海自然没有跟进的必要，也没有跟进的理由。
这两天，有笔传言上海放开非沪籍置换条件。但上海房地产交易中心最新表示，非沪籍置换性购房并未出台新政。
境外人士卖出上海全部房产后，可重新购买一套住房，无需提交社保/个税证明与劳动合同，但仍需签署境外个人购房自住承诺书。该口径于2026年7月29日起执行。
此外，非沪籍卖唯一住房全市换购免社保，自2024年5月28日执行；非沪籍卖多套中的一套、同环线换购免社保，自2026年2月26日执行。
实际上，当前上海二手市场正处于稳中向好的自我修复阶段。
回顾过去几轮政策出台的节点，无一例外都发生在价格持续下行、市场情绪普遍萎靡的背景下。
如今市场已非彼时，一房一万更倾向于相信市场的力量，静待一个“金九银十”。
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