免责提示：政策科普，不构成购房税务筹划建议，一切以税务局窗口最新口径为准
当前两大政策（已经落地生效）
①卖旧买新·个税退税（全国政策，延续到2027‑12‑31）
规则：出售厦门自有住房，1年之内在厦门重新买房，可以按比例退还卖房时缴纳的个税。
- 新房成交价 ≥ 卖房成交价：全额退个税
- 新房成交价 ＜ 卖房成交价：按比例退税
✅硬性条件：买卖两套房子都在厦门市；卖房人和买房人为同一产权人；顺序必须【先卖、后买】，先买后卖不能享受退税 。
②厦门本地个税征收规则（目前没有取消1.5%核定的正式文件）
1、能查到原始购房发票（原值）：差额20%征收
个税=（计税价‑原值‑契税‑维修基金‑合规装修费‑贷款利息）×20%
2、查不到房屋原值档案：全额1.5%核定征收
3、满五唯一依旧免征个税（产权满5年+家庭省内唯一住宅），这条政策不变。
网络很多传言：全国统一取消核定、全部强制20%差额；厦门暂未下发正式通知全面取消1.5%核定，以不动产交易中心窗口为准。
法拍房个税：无法核实原值时，核定为3% 。
③商业地产（写字楼、商铺）个税
商业没有满五唯一免税；个税一律差额20%，不能享受住宅卖旧买新退税政策。
业主3个实操提醒
1、房子增值很大、原购价很低：优先看能不能满五唯一免税；
2、房子几乎没增值甚至亏本卖：保留购房发票、契税票、装修发票、贷款利息凭证，走差额20%，个税可以为0；
3、打算置换：规划好时间，卖房起算1年内完成新住房网签，用好退税政策。
