本地人都惊呆了!老山二手房居然卖到700多万...

上周，江北老山拿出了一幅前所未见的低密规划图，一下子抓住了本地改善客的目光，也被不少业内人士视为主城低密改善的“天花板”。

也许你会觉得这只是一次平平无奇的项目规划，但当我们深入老山腹地，与一线从业者交流后就会发现，这类低密二手房，房价早已在当地“杀疯了”——成交单价频频超越核心区，总价更是直冲700万、800万水平。

就连本地从业十多年的老中介，面对这样的价格都直呼“不敢相信”...

房价稳站2.2万/㎡

江浦老山叠墅身价牢固

老江浦、老山一带的低密住宅，如今的房价恐怕已经超过了很多人的想象。

先来看下老山。这里曾经的低密热盘金隅紫京叠院，如今已交付6年有余，小区内部由洋房和叠墅构成，其中叠墅分为上叠和下叠，尤其是下叠房源，价格尤为坚挺。

根据好好选房二手平台显示，金隅紫京叠院下叠房源今年4月份成交了一套，产证面积290.42㎡，自带装修，成交总价为710万，成交单价24447.4元/㎡。

这个成交单价和总价，放在今年整个江北新区都十分少见。

“这个价格对于下叠来说非常正常，最近有小中介成交的类似户型，据说价格达到了850万。”当地中介人员告诉我们。

至于为什么下叠能卖这么贵，原因也很简单：低密+超高的得房率+周边环境。

据了解，金隅紫京叠院下叠由1-2层和地下室构成，地下室层高5.1米，可打造两层使用面积，还会附赠面积不小的庭院。

此外，项目本身容积率仅1.6，在目前的老山二手房市场，仅次于纯别墅项目，加上较新的房龄和周边较为成熟的配套，让叠墅在二手房市场极具竞争力。

无独有偶。距离金隅紫京叠院不远、更靠近江浦老城区的银城颐居悦见山，近期叠墅表现同样不俗，并且是上、中、下所有叠墅“全线开花”。

根据平台成交数据显示，悦见山7月份连续成交了3套叠墅，涵盖上中下所有类型，具体成交情况如下：

下叠214.97㎡，成交总价468万，成交单价21770元/㎡；

中叠137.78㎡，成交总价319万，成交单价23152元/㎡；

上叠172.74㎡，成交总价393.9万，成交单价22803元/㎡。

其中，468万成交的下叠，成为江浦街道近90天的二手房成交总价冠军，比别墅小区香山湖一号卖得还贵。

除了上面两盘，老江浦但凡房龄较新的跃层，价格都不低。例如今年5月保利云禧成交了一套85㎡跃层，成交价256万，单价直逼3万/㎡大关。

这类产品之所以频繁成交且价格不低，是因为近期不少江北本地改善开始出手，大家都盯上了低密洋房和叠墅，而江浦的洋房叠墅因为靠近老山，自然环境好，因此受到了买房人的青睐。

加之这里的生活氛围浓厚，配套成熟，更加稳固了这波客户出手的决心。

例如悦见山二手房，距离龙华路地铁站实际距离只有1公里，距离江北虹悦城只有1.3公里，周边还有医院、快速路等配套；金隅紫京叠院则靠近龙湖雨山天街、凤凰山公园，门口还有地铁13号线规划。

最长断供8年

区域两家四代宅即将登场

当我们将目光落在区域的新房市场，就会发现老山—江浦这片区域，已经许久没有新房供应了，尤其是低密洋房和叠墅。

金隅紫京叠院，2018年9月首次入市，几乎撑起了那几年洋房叠墅产品的半壁江山，已经有8年没出现过新的低密产品了；老江浦虽然这两年有龙湖央颂、央璟颂等新盘，但低密产品也有大约7年未曾出现。

而今年下半年，这里一次性拿出了两个低密项目，区域改善群体总算可以解渴了。

其中一个是靠近老山、紧邻金隅紫京叠院的G23项目，地价1万/㎡出头，由西南绿城代建操盘，容积率低至1.05，是目前市面上容积率最低的一档。

该项目计划打造8栋7层洋房＋6栋6层叠拼+18栋4层联排，定位改善四代宅。而这类产品，正是区域内价格最高、最受改善客户关注的产品类型。

据了解，该项目的洋房有4栋为首层架空层，还将打造带有下沉式庭院和泳池的高端会所、地下中央车站、阳光地下空间等。

另一个项目则位于老江浦核心住区，紧靠地铁10号线文德路站，此前案名定为十里安澜，由本土国企宁浦开发打造的四代宅，楼面地价12544元/㎡，容积率1.4，打造3栋7层纯洋房，即将公开售楼处。

相比G23项目，十里安澜距离买房人更近，目前项目户型面积已经曝光，建面涵盖143㎡、172㎡、190㎡，总共只有60套。

虽然项目没有打造叠墅和联排，但较高的起步面积，明显是冲着区域高端改善群体去的，希望能凭借四代宅的高得房率，获得买房人的芳心。

跟江核、桥北高新等区域相比，江浦和老山的新房出货频率并不高，买不到新房的改善客户，把优质次新房的价格给抬了上来。如今，两大低密新房上市在即，江浦老城的改善需求，终于有了新目标。

而接下来，两大新盘的最终价格，将决定江浦老山新房市场，能不能再火上一把，我们将持续关注这里的动态。