上海房产二抵额度计算公式!

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作者：上海贷款ALIEN  个人微信：15000298706 

二抵能贷多少钱？很多人第一步就算错了

上个月有个客户来找我，手里一套虹口的老工房，市场价800万，按揭还欠着280万。他自己算了一笔账：（800万-280万）×0.6=312万。然后兴冲冲跑到银行一问，银行说最多给他280万。

差了30多万，他问我是不是银行故意卡他。我说不是，是你算账的顺序搞反了。

说白点，二抵额度不是"先减再乘"，而是"先乘再减"。

这个区别到底有多大，我拆开讲。

一、两种算法，结果差出一辆车

第一种（大多数人以为的算法）：房价减掉按揭余额，再乘以成数。800万减280万等于520万，520万乘6成等于312万。

第二种（银行实际用的算法）：房价先乘以成数，再减去按揭余额。800万乘6成等于480万，480万减280万等于200万。

312万对比200万，差了整整112万。这个数字放在上海，够买一辆中配宝马了。

所以很多人一上来就算错，不是脑子不清楚，是没人告诉他这个顺序有多重要。

二、二抵成数到底谁说了算

上海能做二抵的银行不多，大多数支行只做一抵，二抵业务集中在少数几家。

成数方面，正常情况下银行给6成。个别银行产品设计灵活一点，可以给到7成，但8成基本到顶了，超过这个比例，要么是特殊政策，要么是民间资金，性质完全不一样。

影响成数高低的因素，主要看这几点：

第一，房子在哪个位置。同样800万的房子，浦东内环和中环外，银行评估完给到的成数会有明显差别，地段越稳，成数越有机会往上走。

第二，有没有备用住房。自住和备用不同，备用住房说明借款人的腾挪空间更大，银行在风控上会更松一些，成数容易多给半成到一成。

第三，企业经营情况。如果是企业经营贷款做二抵，那银行还要看你的营收流水，流水稳定、利润不错的，成数往上走；亏损或者流水很乱的，银行会收紧。

第四，征信负债。夫妻双方或者其他主贷人的负债情况，信用贷款、消费贷、信用卡分期这些加起来，银行会综合算负债比。负债占比低的，成数更稳；负债高的，成数要么降，要么直接拒。

三、这几个坑千万别踩

坑一：以为所有银行都能做二抵。上海能接二抵的银行一只手数得过来，不要挨个银行问，找对渠道比跑得快更重要。

坑二：只看利率不看额度。有些产品利率标得很低，但成数只有5成，实际到手的钱可能还不如利率稍高但成数给到7成的产品。算总账，不要比单一指标。

坑三：听中介说"内部有渠道"可以超成数放款。超出市场正常成数的产品，要么资金方不是银行，要么合同里埋了服务费、砍头息等套路。ALIENT见过太多客户贪高成数，最后实际综合成本算下来比银行高一截。

四、一句话总结

二抵能贷多少，看的是"估值乘成数减欠款"，不是你想象中的"房价减欠款再乘成数"。

公式记不住的话，就记住一句话：先乘后减，别搞反。

具体能贷多少，要看你房子的实际评估价、所在区域、征信情况，以及选的银行产品。上海市场产品多，但真正适合你的往往就那么一两款。

有具体问题，直接私信 ALIEN，说一下你的房子大概情况（区域、估值、按揭余额），我帮你判断一下有没有操作空间，以及走哪家银行最划算。

最后，我是上海ALIEN,更多融资贷款问题欢迎联系小编ALIEN⬇️⬇️⬇️

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