传统暑期淡季，全国多数城市楼市步入休整，深圳却走出了一波独立行情。

深圳楼市 2026 年中观察：新房二手房双线回暖，量增价稳背后藏着哪些信号？

2026 年 7 月，深圳全市新建商品住宅和二手住宅累计网签8324 套，同比增长13.8%。国家统计局房价指数同步显示，深圳一、二手住宅销售价格已连续 4 个月环比上涨。

量在涨、价在稳 —— 深圳楼市正式进入 "量增价稳" 的运行区间。但比总量更值得关注的，是结构端正在发生的深刻变化：新房同比大涨 32.7%，"好房子" 一票难求；二手房议价空间连续 7 个月收窄，千万级豪宅签约量创近六年峰值。

这篇文章不讲空泛的 "楼市回暖"，只拆三组关键数据，帮你看懂深圳楼市当下的真实温度和未来走向。

整体市场：上半年 4.7 万套打底，淡季不淡成新常态

要理解 7 月的数据，得先把时间拉长看。

2026 年上半年，深圳一二手住宅合计网签47378 套，较 2025 年下半年上涨 10%。其中二手住宅网签 28962 套，占整体成交的 61.1%，占比创 2021 年以来新高。二手房正式成为市场绝对主力，这个结构性变化比总量增长更重要。

分月看，节奏也很清晰。3 月 "小阳春" 启动，一二手住宅合计冲上 1 万套；4 月延续热度；5 月达到阶段性高点；6 月回落至 8878 套，但同比仍增长 14.2%；7 月 8324 套，同比增长 13.8%。

换句话说，5 月之后虽然环比有所回落，但同比增速始终保持在 13% 以上。这不是冲高后的断崖，而是高位企稳的正常回调。深圳市房地产中介协会的判断很直接：市场流通性持续改善的趋势已基本确立。

价格端的信号同样积极。乐有家门店成交数据显示，6 月深圳二手住宅成交均价为6.15 万元 / 平方米，环比上涨 1.2%，从 1 月的 5.78 万元 / 平方米逐步攀升，上半年累计上涨 6.4%，重返 "6 字头"。国家统计局口径下，深圳一二手房价已连续 4 个月环比上涨。

量稳、价升、预期改善 —— 这三个词，是理解 2026 年深圳楼市的基础底色。

新房市场：同比大涨 32.7%，"好房子" 正在成为硬通货

如果说二手房是市场的基本盘，那新房就是观察购买力的风向标。

7 月深圳新建商品住宅网签3529 套，同比增长32.7%，增速远超二手房。其中现售占比接近四成，去化周期缩短至 11.4 个月，较上月减少 1.41 个月。去化周期的持续下降，说明新房库存正在被加速消化。

项目端的表现更有说服力。今年以来，深圳 "好房子" 项目持续热销，开盘当日平均去化率在七成左右：

• 南山区安缇雅苑 6 月底首推即售罄，累计销售金额 30 余亿元；
• 宝中观潮府 7 月 26 日再加推，项目 "三开三捷"，累计销售金额超 100 亿元；
• 龙华云颂玖章花园、盐田驭海隽府开盘当日去化均超八成；
• 宝安鸿荣源珈誉未来花园 7 月以来网签成交近 150 套，累计成交金额 6.1 亿元。

高端市场的热度尤其值得关注。6 月 30 日，深圳顶豪安缇深圳正式开盘，首推 72 套房源，总价 4000 万起，在多重让利加持下全部当日售罄。在此之前，5 月 23 日深圳湾中信信悦湾推出 77 套总价 5150 万元起的大平层，开盘半小时即售罄；宝中观潮府加推 40 套总价 2600 万元起大四房，线上直接售罄。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟的观点很有代表性：深圳从来不缺购买力，缺的是优质的核心资产。这轮科技行业的财富效应，催生了大量新贵群体，而深圳过去十多年由于政策限制，顶级豪宅供应极度稀缺，供需错配直接推高了核心资产的热度。

市场不缺购买力，缺的是真正匹配改善诉求的好产品。这句话，是 2026 年深圳新房市场最准确的注脚。

二手房市场：4795 套创六年同期新高，议价空间跌破 9%

二手房才是深圳楼市的真正基本盘 —— 它占了整体成交的六成以上。

7 月深圳二手住宅网签4795 套，同比增长 3%，创下 2020 年以来近六年同期新高。门店端的热度比网签数据更显著：乐有家门店数据显示，7 月二手住宅签约量同比上涨 7%，维持在近六年同期最高位；贝壳研究院监测的二手房签约量同比增幅达 16%。

但比成交量更关键的信号，来自议价空间的变化。

乐有家研究中心监测显示，7 月深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，较 2025 年 12 月 11.17% 的高点累计收窄 2.16 个百分点，已连续 7 个月收窄。进入 8 月，截至 8 月 12 日，二手住宅平均议价空间进一步跌破 9% 关口。

议价空间收窄意味着什么？卖方让利意愿下降，买方决策速度加快，买卖双方预期趋于统一 —— 这是市场信心增强最直接的微观证据。当买家还在犹豫 "会不会再降" 的时候，卖家已经开始收回折扣了。

成交结构也在优化。7 月深圳二手住宅成交中，300 万元以内刚需占比 28.8%，环比上涨 0.9 个百分点；800 万至 1000 万元中高总价段占比 7.1%，环比显著提升 2.1 个百分点，是本月最大涨幅区间；1500 万元以上二手豪宅签约量同比增长 11%，达到近六年同期峰值。

首置刚需和中高端改善两端同步发力，高端置业需求持续释放。贝壳研究院监测显示，7 月千万级二手房成交均价 101504 元 / 平方米，环比上涨 5.7%，同比上涨 8.4%。

分区域看，龙岗、福田、罗湖、南山四区合计占二手房成交的 72%，是深圳二手房交易最集中的区域。值得注意的是，新房火爆的宝安、龙华、光明在二手房市场表现平平，而新房看似平淡的龙岗、福田、罗湖却在二手房市场霸榜 —— 这种 "新房看西部，二手看中东部" 的分化，正是深圳楼市最真实的区域格局。

成交量企稳在 5000 套荣枯线之上，价格温和上行，议价空间持续收窄 —— 二手房市场的底部已经非常清晰。

8 月最新动态：淡季继续升温，"金九银十" 提前启动？

进入 8 月，深圳楼市不仅没有降温，反而在传统淡季继续升温。

深圳贝壳研究院监测数据显示，8 月 1 日至 16 日，贝壳深圳合作门店新房认购量环比增长50%，同比增长 17%；二手房签约量环比增长14%，同比增长 15%，创下近六年同期成交新高。

另一个口径同样印证了这一趋势。8 月以来贝壳深圳门店新房日均认购量较 7 月大幅增长 40%，二手房日均签约量同步增长 9%。乐有家研究中心数据则显示，8 月上旬深圳 300 万内二手刚需房源成交占比 33.8%，创年内月度新高。

新房和二手房同步放量，说明这不是某一类产品的结构性行情，而是整体市场信心的持续修复。刚需占比的提升尤其值得关注 —— 当最敏感的首置群体开始入场，往往意味着市场预期已经发生了实质性转变。

政策面也在持续释放利好。今年 "4・29" 楼市新政后，核心区放开限购、税费下调等政策直接降低了购房成本，带动改善型需求积极入市。据深圳贝壳研究院统计，新政后一买一卖的置换客户成交率占到 30% 以上。

供应端同样积极。今年 6 月深圳三宗核心宅地揽金近 198 亿元，刷新年内总价与单价纪录。地王效应将进一步固化 "核心抗跌、远郊探底、中间改善稳步释放" 的三层分化格局。

接下来怎么看？三个判断和一个提醒

综合以上数据，对深圳楼市接下来的走势，可以给出三个判断：

判断一：成交量有望维持高位。 深圳市房地产中介协会预计，下半年二手房有望维持 6000-7000 套活跃区间，新房核心区改善与远郊极致性价比产品去化确定性较高。8 月上半月的数据已经为 "金九银十" 开了个好头。

判断二：价格将继续温和上行，但不会普涨。 国家统计局数据显示一线城市新房价格已连续 6 个月止跌，深圳一二手房价连续 4 个月环比上涨。但价格上行将高度分化 —— 核心区优质资产领涨，远郊和老破小仍面临去化压力。

判断三："产品力" 将成为核心竞争力。 无论是新房的 "好房子" 热销，还是二手房中高端改善占比提升，都指向同一个结论：购房者越来越理性，不再为地段和概念买单，而是为真实的居住品质付费。

最后一个提醒：数据反映的是整体趋势，具体到每个板块、每个楼盘、每套房源，差异可能非常大。买房决策还是要回到自身需求、预算和具体房源的性价比上，不要被宏观数据带着走。

深圳楼市的 2026 年，不是简单的 "回暖" 或 "复苏"，而是一场结构性的重塑 —— 好房子、好地段、好产品正在被重新定价，而平庸的供给将越来越难。看懂这个趋势，比纠结 "现在是不是底部" 更重要。