25城二手房成交大涨20%,楼市回暖比你想象得还要猛
我知道，这个标题发出来，肯定有人要开喷：都跌成这样了，还回暖？中介又缺业绩了吧。别急着骂，我跟你一样，第一眼看到这个数据也愣了几秒。7月份，传统意义上的淡季，全国25个重点城市二手住宅成交量同比上涨20%。东莞、南昌、合肥、佛山、厦门这5个城市，同比涨幅冲到40%；徐州、苏州、南京、西安，涨幅也在30%上下。注意，这不是哪个售楼处的喜报，是签约数据，是二手房网签和中介端交叉验证出来的量。你可以继续怀疑，但数据不会因为你不信就消失。最近我自己翻了翻几个城市的周度签约，确实在往上追。一些中介朋友也说，7月周末带看量比6月还多，签约中心开始排队，有些热门小区的钥匙都不够用了。你可能会说，去年7月基数低，同比涨20%有什么稀奇。我承认，基数是个因素。但你把基数因素全扣掉，看环比，不少城市的成交量也在往上走。这就不是基数能解释的了。今天不聊“房价要暴涨”那种鬼话，就聊点实在的：这20%到底是怎么回事，为什么大家体感还是冷，普通人该怎么办。大多数人判断楼市，只看两件事：我家房子涨没涨，我身边人买没买。这两个指标都很滞后。楼市真正的先行指标是成交量，尤其是二手房成交量。7月这20%的同比涨幅，是在房价没有明显上涨、甚至很多城市还在阴跌的情况下发生的。换句话说，这是典型的“以价换量”。房东愿意降，买家愿意接。降出来的不是崩盘，是流动性。签约量起来了，说明买家和卖家在价格上开始达成一致。这个过程很痛苦，但它是市场筑底的第一步。你现在觉得市场弱，是因为价格没起来。但等价格真起来，你再去签约中心看看，好房子早就被挑得差不多了。二、东莞、南昌、合肥、佛山、厦门，为什么冲得最猛？这五个同比涨40%的城市，不是乱涨，是有逻辑的。东莞、佛山，前几年跟着深圳广州冲得太高，2021年之后一路回调，很多板块跌了20%到30%，泡沫挤得比较干净。厦门岛外、合肥部分新区也是类似情况。价格跌透了，刚需算得过来账，自然就进场了。南昌别看存在感不强，本地改善需求一直有，政策也松得早，7月成交放量属于补涨。再看徐州、苏州、南京、西安，涨幅30%左右。苏州南京是长三角强二线，限购限售基本应放尽放，首付门槛和房贷利率都在历史低位，置换链条一转起来，二手房先受益。西安有持续的人口流入，徐州则是周边县市进城的刚需托底。这些城市有一个共同点：不是靠投资客堆出来的量，是实打实的居住需求在买。这个信号，比房价上涨更值得重视。这轮二手房成交放量，还有一个不能忽略的背景：政策已经累积到一定程度。限购限售松绑、首付比例下调、房贷利率降到历史低位、税费减免，这些政策单看都不算大招，但叠加在一起，对购房者的心理影响是实实在在的。很多观望的人不是没钱，是怕。怕买在半山腰，怕政策还会变。可当成交数据连续几个月往上走，怕踏空的情绪就会慢慢起来。买涨不买跌，人性从来没变过。新房市场容易失真。开发商可以控制推盘节奏，可以把价格做高做低，可以通过渠道带客制造热度。但二手房不一样，每一套成交背后都是一个真实家庭的决定。所以25城二手房成交量同比涨20%，这个数据的含金量，比很多新房“开盘售罄”的海报要高得多。我认识的一个中介朋友说，7月他手里一个小区，一个月卖了6套，而前几个月平均只有2套。虽然价格比去年同户型低了十几万，但房东和买家都能接受。这种成交在以前很难，因为双方预期差太大。现在预期在收窄，这就是成交量能放出来的根本原因。我看到不少城市的签约中心最近开始排队。当然，有人会说，挂牌量还那么高，卖掉的只是零头。没错，很多城市二手房挂牌量确实还在高位，10万套、15万套甚至更多。但关键不是挂牌有多少，而是去化速度。挂牌多不可怕，可怕的是没人看、没人买。现在有人看、有人出价、有人签约，签约量还在往上追，说明市场的流动性正在回来。流动性回来了，价格才有资格谈企稳。二手房成交一起来，置换链条就会动。卖掉旧房的房东，很多会拿着钱去买新房或更好的二手房。这个传导效应一旦形成，新房市场也会跟着受益。所以别看现在只是二手房在放量，过两三个月，新房成交数据可能也会跟上。楼市从来不是割裂的，是一条链。我不觉得这轮成交上涨代表楼市要V型反转。全国分化会非常大，有些城市可能只是短暂放量，后面还会回落。但20%的同比涨幅、五个城市40%的涨幅，放在7月这个传统淡季，至少说明一件事：底部区域不是靠嘴说出来的，是有人一套一套买出来的。对刚需来说，现在最难受的不是房价，是犹豫。怕买早了继续跌，又怕等下去价格抬头。我的看法很简单：自住需求，遇到价格合适、房子满意的，没必要非要赌那个最低点。成交量连续放大之后，优质房源的议价空间会慢慢收窄。对房东来说，别看到成交涨了就坐地起价。这轮是流动性修复，不是牛市重来，乱涨价只会把买家吓跑。对投资客，还是省省，别把反弹当反转。最后说一句：楼市回暖，有时候比你想的慢，但有时候又比你想的猛。等新闻天天说“房价上涨”的时候，最好的窗口期其实已经过去了一大半。你怎么看这波二手房成交放量？是昙花一现，还是趋势反转？评论区聊聊。
