8月7日晚，北京楼市新政落地。
10天，横跨两个周末，市场到底有没有被激活？透过绿中介实时成交、挂牌存量、房源结构、一二手格局四组核心数据，拆解新政后北京二手房的真实底色与置业新思路。
一、新政10天，绿中介成绩单：量稳，且稳在1700以上
先看两周数据。
8.3-8.9，新政周。绿中介北京二手实时成交1665套，比前一周1700套略少。但拆开看，主要是周中下滑较多——如果周五晚上不出政策，这一周大概率要滑到1500套左右。偏偏周五晚新政落地，周末两天（8.8-8.9）直接冲到828套。
这是什么概念？此前四周的周末两天均值已经在780套上下，新政后的周末不降反升，多涨了约40套。一个周末，把一周拉了回来。
第二周，8.10-8.16，绿中介实时成交1751套，比新政周又多了86套。注意时间点：8月本就是传统淡季，往年的8月周度数据多下滑到1600套左右，今年硬是稳定在1700以上。
价格也没变，还在4.3-4.4万徘徊。
政策效果及时落地，客户心态也变了——从观望到出手，这10天里发生了。
二、挂牌量稳定：供应减了2万多套，这才是根本
任何生意的本质都看供求。最新外网展示的北京住宅挂牌数据，稳定维持在10.8万套。对比去年高点13万套，已经减少了2.2-2.5万套。
挂牌就是供应。供应在减，成交在稳，供求关系悄然转好。
量在价先，量稳了几个月，价格也就相应稳住了。别被短期情绪带节奏，供求才是市场的根。
三、挂牌结构拆解：老房占56%，才是市场绝对主力
挂牌总量10.8万套里，结构比总量更有看头。
先看新房龄段：5年以内商品住宅仅1873套，占总量不足2%；即便放宽到10年以内，商品住宅也才5366套，占比约5%。次新、新房龄的挂牌极少。
再看老房：20年以上商品住宅48738套，占比约45%；再加上公房11321套，老房合计超6万套，占挂牌总量56%。这部分，才是市场绝对主力。
这说明什么？北京二手挂牌以老房为主，与新房形成清晰的代际分工——越来越多人卖掉手里的老房、置换到新房改善。
二手的老房供给，正是新房改善需求的源头活水。
四、新房vs二手：二手占84%，但各守各的价格段
把视野拉到今年1-8月，看清一二手的真实格局。
今年1-8月中，二手房成交11.4万套，新房成交2.3万套，二手房占整体市场84%。是二手房在托底、在推动新房——没有二手的活跃，新房的改善需求就少了源头。
但拆开成交结构，一二手各守各的主场：
二手房，主流中介的成交里，500万以下房源占比8成以上。二手的主流成交，依然是低总价刚需。
新房，2.3万套里，500万以下占43%，500-1000万占41%，1000万以上占16%。首置、首改、改善，大致是442的结构。
一句话：低总价刚需买二手，改善客户用脚投票、首选新房。市场分工，已经写在了成交结构里。
五、买房逻辑：政策托底，供求定方向
新政给了信心，但决定市场走向的，还是那条老逻辑——供应减、成交稳，供求关系转好，量在价先。
短期看，新政10天二手房量稳在1700套以上，挂牌老房占56%是主力供给；长期看，二手的刚需底盘托住市场，改善需求流向新房，一二手各司其职。北京作为一线城市的人口与产业吸附力，才是需求的底。
写在最后
给决策者的两条建议：刚需不必等政策再降，二手500万以下的刚需底盘已经很厚，遇到合适标的可以果断；改善客户盯紧新房442结构里的首改、改善产品，二手老房置换新房的链条已经打通，窗口期值得把握。
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祝各位，都能在合适的时点，买对房子。
