杭州取消限价后首个涨价楼盘终于光盘了。
从2024年11月住宅部分首开，直到2026年8月住宅售罄，锦绣公馆终于实现了清盘，耗时约21个月。
它的特殊地位，在于它是杭州2024年10月全面取消住宅限价后，第一个自住定价，却实现开盘价“三连涨”的楼盘。从首开7.94万/㎡，到二开8.25万/㎡，再到三开8.5万/㎡，一手撑高了文教板块的新房价格天花板。
但锦绣公馆的意义远不止第一个涨价盘这么简单，某种意义上，它是一个楼市样本，有突破限价的锋芒，也有市场政策裹挟下的无奈。
2017年中冶拿地后，这一捂就是7年。
首开多少有点振奋人心，267组登记，中签率12.36%，当天售罄。证明城市核心资产依然有购买力来承接。
但后来的操作也证实：一味涨价，买家不会照单全收。
从另一个角度来说，锦绣公馆完成了楼市从限价逻辑到市场逻辑的初探。目前，锦绣公馆约有5套住宅挂牌贝壳二手平台，最低挂牌单价在8,5万/㎡以上，户型约165㎡，总价1420万。
反观二手房历史成交价格，一套139㎡户型，成交单价约6.5万/㎡，总价约900万左右，而该套房源的备案价约为1050万。
账面看，破发已经是板上钉钉了。
对比当时首开均价7.9万/㎡，周边次新二手大多在8万/㎡左右，加上是实景现房，买家或许对锦绣公馆的二手市场表现还是存在理想预期的。
只是没想到，这个预期空间，几乎是被三连涨给挤干了。
加上早期产品规划存在一定短板，产品力掉队后，与当下的迭代改善产品存在代际差距。
另外还有同板块竞品的围剿，周边望翠蓝庭、黄龙云起等品质二手房，总价相近，但产品力也很优秀。如今高端新盘产品力极致内卷的背景下，锦绣公馆的优势在哪？
或许是“不可复制性”。
西湖区文教、现房、优质学区，这三点是当下或未来很少新盘能同时给到的条件。
城西文教已经很难再出土地了，即使近期公示了文教板块“学改住”地块，但这种几乎可遇不可求。
学区信仰极强的城西，优质学区向来是硬通货。
在产品迭代的当下，新盘虽然规划设计更新颖，但装修配置上，未必全面超越锦绣公馆。
最后想说，有时候单纯用二手房市场热度或成交价格衡量一个楼盘的价值，是有点狭隘的。
像文教、武林之类板块的二手房，是不是应该再加上一个“房东惜售指数”作评价标准。（THE END）“本文系本媒体对项目现场实景及主观体验、评价之报道，非开发商要约或承诺。具体交付标准以及买卖双方权利义务均以买受人签订的书面合同等文件和政府最终审批文件为准。”「如何加入粉丝群」
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