天津7月二手房卖了11891套,同比转正了,但价格还在跌——这到底算企稳吗?

天津7月二手房卖了11891套，同比转正了，但价格还在跌——这到底算企稳吗？

先说个数据。

中指研究院刚出的：2026年7月，天津二手住宅成交11891套，同比增长1.3%。

1.3%，看着不起眼。但你要知道，天津二手房成交量已经跌了快三年了，同比转正这事，上一次出现还是很久以前。

1到7月累计成交8.1万套，同比下降1.1%。降幅在收窄。

价格呢？7月天津二手住宅价格环比下跌0.16%，跟上月跌幅持平；同比下跌8.63%，但同比跌幅比上月收窄了0.48个百分点。

量在涨，价在跌。这就是天津二手房现在的真实状态。

我知道有人看到"同比转正"四个字又要激动了：企稳了！回暖了！可以抄底了！

别急。我把这组数据掰开给你看，看完你自己判断。

11891套，谁在买？

7月是传统淡季。天最热的时候，能跑出11891套，说明什么？说明有一股刚性需求在顶着。

谁在买？三类人。

第一类是学区房家长。 8月31号和平区三年落户deadline，7月是最后冲刺窗口。和平区7月上半月成交量环比涨了超30%，7月27号单日成交17套。这部分需求是"被deadline撵着走"的，不买不行，集中在7月释放。

第二类是卖旧买新的改善客。 天津4月30号出的11条措施里，卖旧买新退税政策执行到2027年底。很多改善家庭把旧房挂了三五个月，终于在7月谈成了，立马转头去定新房。7月新房和二手联动成交的比例在上升。

第三类是真刚需。 首套商贷利率3.1%左右，公积金2.6%，首付最低15%。这个融资成本确实是历史最低。有些攒了几年钱的年轻人，觉得房价也跌得差不多了，7月开始入场看房。

这三类人撑住了成交量。但注意，他们都是"必须买"或者"算得过来账才买"的人，不是投资客，不是追涨的资金。

价还在跌，而且跌得不算少

同比-8.63%什么概念？

你家去年7月值200万的房子，今年7月大概值183万。一年蒸发17万。

当然这是全市平均。结构性分化非常严重：

和平区核心板块二手挂牌均价59812元/㎡，环比涨1.48%，同比涨0.83%——全市唯一同比正增长。

南开区二手挂牌均价31900元/㎡，环比微涨0.6%，水上-奥体板块低密洋房实际成交价环比涨了3.1%。

西青区二手挂牌14946元/㎡，同比涨4.6%——环城四区里少数同比正增长。

但这三个区是"尖子生"。其他区呢？

房天下8月第3周数据，天津二手挂牌均价17735元/㎡，环比还跌了0.07%。东丽搜索量第一，均价11331；静海第三，9896；宝坻7171；宁河6887。

远郊和环城非核心板块，价格还在阴跌。有些小区从2021年高点到现在已经跌了30%以上，而且挂牌量巨大，想卖都卖不掉。

所以"量涨价跌"的准确描述是：核心区的好房子开始有人抢了，但大部分普通房子还在以价换量。

跟全国比，天津跑得偏慢

你知道全国二手房市场什么情况吗？

1到7月，全国二手房网签面积48218万㎡，同比增长10.2%。

上海7月二手网签23078套，同比+19%，近十年7月第三高。

北京7月二手网签14037套，同比+9.8%。新政首周二手房+9.8%，带看+50%。

深圳8月贝壳新房日均认购比7月涨40%，二手日均签约涨9%。

上半年全国二手房在新房+二手交易总量中占比达到50.4%，首次过半。18个省二手住宅交易面积超过新房。

全国都在涨，天津1到7月累计还跌着1.1%。

这说明什么？说明天津的市场修复速度落后于一线和强二线。原因也不复杂：天津人口增长乏力、产业支撑不如杭州成都、库存去化周期偏长、远郊供应太大。

但反过来想，一线城市已经连涨5个月了，天津才刚刚同比转正。如果一线的热度能传导过来，天津下半年的修复空间反而值得期待。只是节奏会慢半拍，幅度会小一截。

还有一组数据你可能没注意

兴业拍卖的第33周（8月10日-16日）数据：天津拍卖房新增上拍126套，环比下降20.75%；成交53套，环比上涨6%；参拍人数275人；住宅类平均8折成交。

新增上拍量在降，成交量在小幅回升。法拍房市场是楼市的"极端温度计"——上拍量降，说明断供和强制执行的增量在减少；8折成交还能拍出去，说明有资金在捡漏。

这不是什么大利好，但至少说明最坏的时候可能在过去。

所以，到底企稳了没有？

我的判断：量在筑底，价还在磨底。

成交量同比转正是一个积极信号，说明市场有真实需求在支撑，不是死水一潭。但价格同比还跌着8.63%，说明供需关系还没有逆转，买方仍然掌握议价主动权。

这个阶段可能会持续很长时间——不是V型反转，是L型磨底。核心区优质房源先企稳、微涨，非核心区继续横盘或阴跌，整个市场呈现极致的结构性分化。

对你来说意味着什么？

如果你要卖房： 别再扛着了。现在不是2021年，挂牌价越高卖得越慢。看看你小区最近三套成交价，定价贴近成交价，9月看房人多，是今年为数不多的出货窗口。特别是远郊非核心板块的房子，能出就出，别等。

如果你要买刚需自住房： 现在确实是买方市场。你有充足的时间挑房、谈价、谈利率。核心区的好房源价格已经磨得差不多了，遇到合适的可以下手。但远郊大盘就算了，便宜有便宜的道理。

如果你想投资抄底： 我还是那句话，住宅投资的逻辑变了。除非你能拿到核心区法拍笋盘（8折那种），否则别碰。收租回报率不到2%，远郊还在贬值，赌反弹的风险远大于收益。

量涨了是好事，但别拿一个月的数据当反转信号。天津楼市的底，是磨出来的，不是涨出来的。

何明明·天津金牌选房师

数据来源：中指研究院（2026年7月天津二手住宅成交数据）、国家统计局70城房价数据、房天下研究院8月第3周天津二手房监测、兴业拍卖第33周法拍房数据、贝壳研究院

找何明明，天津选房门儿清