小红书上传言，前两年跌的最凶的没落板块联洋，出乎意料的是今年的走势不错。

来看看25年6月—26年8月，联洋的走势

联洋这一年的房价，大致走了两段。

第一阶段，2025年5月，部分改善房源还在按照10万—12万元/㎡成交。到了2025年12月，同类产品普遍降了一档。2026年7月成交数量增加，价格略有回升，但大部分房源没有回到2025年5月的位置。

第二阶段，2025年12月和2026年7月的成交结构很接近，套均面积都在141㎡左右，套均总价约1287万—1288万元。

2026年7月成交46套，比2025年12月多了11套。两个时间点的中位单价却都是9.31万元/㎡。

这组数字很能说明问题。联洋的买家回来了，愿意接受的价格没有明显提高。

📊2025年下半年发生了什么？

2025年5月，仁恒河滨城一期一套151㎡三房成交1780万元，三期224㎡四房成交2850万元；水清木华约156㎡三房成交1650万元；华丽家族约177㎡三房成交1720万元。

到了2025年12月，仁恒一期156㎡三房成交1470万—1490万元，水清木华相近面积成交1477万元，华丽家族178㎡成交1530万元。

短短几个月，相近面积的房子已经出现一百多万元甚至三百万元的差距。

联洋这一轮价格调整，主要发生在2025年下半年。买家开始认真比较房龄、物业、户型和装修，也开始拿浦东、花木、碧云等板块做横向选择。

"联洋改善住宅"这几个字，已经很难让所有房源享受相同溢价，不同价位段的房价走势也不尽相同。

💰500万元左右：买的是联洋门票

锦绣小区47㎡一房，2025年12月成交455万—459万元。2026年7月，相近面积成交475万—486万元。

这类房子的环境、房龄和物业都很普通，单价却能接近甚至超过10万元/㎡。

原因很现实。

四百多万元可以买进联洋，能够覆盖陪读、单人居住和小家庭过渡需求。买家关注的是总价能否接受，对面积和社区品质的要求反而没有那么高。

如果预算只有500万元，又明确需要联洋的教育和生活资源，这类小户型有实际价值。如果没有教育需求，同样预算放到其他板块，居住面积会宽松很多。这类房子基本就是挂学区的，小年轻爱联洋吗？

💰1000万—1300万元：两房和普通三房的竞争

这个预算在联洋的选择已经不少。

联洋年华118㎡两房，2025年12月成交1030万元；2026年7月成交1058万元。另一套约120㎡两房成交1115万元。

御景园约108㎡两房，2026年7月成交1042万元。

华丽家族约135—145㎡三房，2026年7月成交约1243万—1290万元。

同样拿出1200万元左右，买家会遇到两条路线。

一条是联洋年华、御景园这类面积适中的两房，生活便利，未来接手人群更明确。

另一条是华丽家族等小区的大两房或三房，室内面积更大，社区维护和房屋状态需要认真筛选。

为学区选联洋的更看重户型完整度。长期自住的话，多一个真实房间通常比装修新看起来更有用。

💰1300万—1700万元：联洋改善的主战场

这个区间集中了仁恒河滨城、水清木华、第九城市和联洋花园等项目。

2026年7月，仁恒河滨城一期128—131㎡三房成交1246万—1345万元，约151—166㎡三房成交1450万—1660万元。

水清木华约166㎡成交1688万元。

第九城市约157㎡三房成交1422万—1465万元。

联洋花园约132—149㎡成交1215万—1400万元。

同样是1500万元左右，面积可能从130㎡一直拉到170㎡附近。

差价主要藏在物业、小区环境、楼栋位置和房屋状态里。

仁恒面积小一些，社区维护和物业认可度更高；第九城市、联洋花园能买到更大的室内面积；水清木华环境舒服，价格也会高一些。

这个区间很考验买家的真实需求。

家里人口多，房间数量和储物空间应该排在前面。已经解决面积问题，更重视园林、物业和回家后的感受，仁恒与水清木华更值得研究。

🏠仁恒河滨城为什么还能卖得多？

2026年7月，仁恒河滨城三个期数合计成交17套，占联洋当月成交约37%。

它的价格也有很明显的内部差距。

一期、二期普通房源大多集中在9.3万—10.3万元/㎡。三期可以成交到10.5万—11.6万元/㎡。

房龄、社区界面和产品差异，已经反映在价格里。

2025年5月，三期约224㎡四房成交2850万元，单价12.70万元/㎡。2026年7月，相近的226㎡四房，扣除车位后的房屋价格约2620万元，单价11.59万元/㎡。

三期同样经历了调整，只是成交单价仍高于一期和二期。

仁恒的优势很直接：物业体系成熟，小区环境有辨识度，房源数量也多。它的问题同样明显，部分户型面积大，总价容易进入其他板块的竞争范围。

💰2000万元以上：面积已经不够用了

预算超过2000万元，联洋可以买到仁恒大四房、三期大户以及部分带景观的改善产品。

到了这个价格，单纯面积大很难说服买家。

小区维护、楼栋位置、景观、装修、车位和户型功能都要经得起比较。缺少其中几项，房源就会面临较长成交周期。

2025年12月，仁恒一期两套约213㎡四房分别成交2060万元和2080万元。2026年7月，一套225㎡四房成交2388万元，其中包含60万元车位。

面积增加、房源条件不同，总价也相应提高。这个区间不适合只看平均单价，每套房屋需要单独估值。

🛡教育和成熟生活圈仍然值钱

联洋的学校、世纪公园、商业和陆家嘴通勤条件没有因为房龄发生变化。

这也是锦绣小区小户型能够卖到接近10万元/㎡、仁恒河滨城一个月成交17套的重要原因。

但教育价值需要落实到具体门牌、入学政策和使用状态。已经解决教育需求的家庭，也要算清楚自己为这部分资源付了多少。

目前联洋适合两类买家：

一类需要教育、通勤和成熟生活圈，希望买完马上进入正常生活；

另一类愿意接受二十年左右房龄，更重视物业、园林和室内面积。

喜欢新外立面、新地库、新户型的人，联洋看多了可能会觉得压抑。这个短板很难通过装修解决。

🔍2026年后面怎么看？

联洋暂时没有出现板块普涨。

2026年7月成交量增加三成，中位单价仍停在9.31万元/㎡。买家数量增加，出价依然克制。

接下来容易卖掉的，可能会是三类房源：

总价五百万元以内的小户型，适合挂学位的；

1000万—1300万元、户型实用的两房和三房，适合为了学位和自住的刚需家庭；

以及物业和社区维护较好、价格参考近期成交的改善房源。

大面积、老装修、楼栋位置普通的房子，继续参考2025年5月的高价成交，可能会挂很久。

联洋的价值还在，价格体系已经换了一套算法。

以前买家容易先认可板块，再挑小区。现在会先确定预算和面积，然后比较物业、房龄和具体楼栋。

同样1500万元，买仁恒约150㎡，还是买其他小区约170㎡，这才是联洋二手房阶段真正需要回答的……