新加坡房产四十年:左右为难

这是红山一个Prime预购组屋项目。

一套约90平方米的四房式，起价56.3万新元。

建屋局同时列出了附近四房式转售组屋的成交价格：91.5万到113.5万新元。

这些房子的楼龄、楼层和具体位置并不完全相同，不能直接拿来比较。但附近参考房源仍有约92年剩余租约，几十万新元的价差依然醒目。

Redhill Peaks的位置也不差。

它靠近市中心，交通、商业和公共设施已经成熟。正因为区位价值高，才被划入Prime，获得比普通BTO更多的额外补贴。

补贴后面跟着一份更长的合同。

屋主要住满10年才能出售，不能把整套房出租；未来转售买家要符合更严格的资格。第一任屋主出售时，还要按照转售价或估值中较高者，把12%返还给建屋局。

政府一边用更多公共资金，把一个成熟地段的四房式压到五十多万；一边提前十几年规定，这套房以后怎么卖、卖给谁，以及卖掉以后有多少钱不能完全留在第一任屋主手里。

为什么？

四十年前，新加坡住房政策面对的恰好是相反的问题。

当时政府最希望看到的，是越来越多普通家庭愿意把钱拿出来，买下一套自己的房。

一、1987年，75,000新元买下的是一个家

1987年，Suppiah Sivarani第一次打开自己新家的门。

她是一名工厂女工，丈夫Kuhanesan靠维修工作谋生。两人结婚以后一直和丈夫父母住在一起，儿子Karthik那时刚满一岁。

他们买下的是宏茂桥一套四房式转售组屋。

75,000新元。

首付15,000新元，用CPF支付；此后每个月不到200新元的房贷，同样从CPF里扣。

很多年以后，Suppiah回忆这次买房，记得最清楚的不是房子后来值多少钱。

她记得儿子终于有了自己的房间。

她小时候住在罗弄哈鲁士的甘榜，锌板屋顶会漏雨，雨季还有积水。搬进宏茂桥以后，一家人第一次拥有稳定的生活空间，也有了公共交通、市场和完整的社区设施。

这就是1980年代许多新加坡家庭买HDB时最直接的意义。

先解决住在哪里。

但是让Suppiah一家能够买下这套房的制度，已经把另一件东西装进了钥匙里。

1955年建立CPF时，这笔储蓄主要为退休准备。

1964年，HDB推出“居者有其屋”计划，希望更多普通家庭从租房转向买房。但20%的首付仍然是一道很高的门槛。

1968年9月，政府允许居民动用CPF购买HDB。

门槛一下降低了。

政策实施大约一周，约有900人申请买房，平均每天超过100人；此前每天大约只有40份申请。

1969年一年，大约8,000人登记购房，已经接近此前五年HDB售出的8,500套住房。

钱没有突然增加。

改变的是一笔钱什么时候能够使用。

原本要留到几十年以后退休的CPF，可以提前变成今天的首付和月供。

一个家庭因此不必等现金储蓄慢慢积累到足够买房，工资、CPF和住房贷款开始共同支付一套今天就能住进去的房子。

住房和退休储蓄，从这里接到了一起。

1971年以后，满足最低居住年限的HDB屋主又可以在公开市场出售自己的住房。

于是Suppiah夫妇1987年买下的，已经不是一套只能一直住下去的福利房。

它可以居住，可以出售，可以换成另一套房；几十年以后，它还可能成为家庭退休资产的一部分。

但Suppiah当时没有必要先算几十年后的账。

15,000新元CPF首付和每月不到200新元月供，首先换来的是一家三口自己的家。

真正改变新加坡人对住房理解的，是接下来十年。

因为他们很快发现，钥匙上开始出现另一张价签。

二、房子开始替家庭赚钱

1990年第一季度，HDB转售价格指数是24.3。

此后几年，这根线迅速向上。

私人住宅涨得更快。到1996年，市场已经热到政府必须专门收紧住房信贷、限制短期投机。

上涨首先改变的是已经有房家庭的账。

Suppiah夫妇1987年付75,000新元，是为了有自己的住房。

几年以后，越来越多HDB屋主开始多算一个数字：

现在卖掉，值多少钱？

这个数字一旦持续上涨，HDB的意义就发生了变化。

一套三房式升值以后卖掉，所得可以成为四房式的本金。

四房式再往上，还有五房式。

收入继续增加以后，还有另一条路。

1995年，Executive Condominium推出。

EC面对的正是已经超过普通公共住房阶段、却又未必能轻松进入私人公寓市场的家庭。

与此同时，旧组屋也在升级。

1990年代的大规模翻新改善电梯、公共空间和住宅设施；SERS让部分适合重建的老社区居民迁入新房。

这些政策解决的问题不同，最后却共同塑造出一条越来越清楚的住房阶梯：

先拥有一套HDB。

再换更大的HDB。

条件允许，可以进入EC。

再往上，是私人公寓。

HDB最初解决的是一家人有没有自己的住房。

到了1990年代，它还开始决定一家人下一套房能够走到哪里。

第一代屋主也因此给孩子留下了一条非常有说服力的经验：

早点买房，长期看大概率不会错。

这不是一句宣传口号。

许多家庭真的看到房子升值，真的有人通过卖掉第一套HDB换进更大的住房。

CPF也没有消失。

它只是从账户里的数字，变成了一套正在升值的房子。

成功由此制造了下一道题。

如果越来越多家庭把CPF放进住房，又把房屋价值计入以后换房和退休的计划，政府还能不能把住宅完全当作普通投资品，让价格自由大涨大跌？

1996年，新加坡第一次需要认真面对这个问题。

政府开始收紧信贷并抑制短期投机。

随后亚洲金融危机爆发。

市场没有等政策慢慢降温。

房价直接掉了下去。

三、房价跌了，HDB却再也回不到“只用来住”

亚洲金融危机证明了一件很简单的事：

房子也会跌。

但这次下跌发生时，新加坡已经和二十年前不同。

1990年，87.5%的居民家庭已经拥有自己的住房。

房地产价格下降，影响的就不只是少数投资者。

一套房往往是一个家庭最大的资产。

价格变化会影响下一次换房、退休安排、消费能力，也会改变银行手里抵押物的价值。

前几年大量建设的住房，这时还暴露出另一笔账。

房子如果先盖出来，需求却突然下降，库存不会自己消失。

2001年，BTO制度出现。

今天很多人已经把BTO当成购买新组屋最自然的方式，它最初解决的却正是上一轮房地产周期留下的问题：

不要在需求还没出现以前，把大量未来住房一次盖出来。

项目先接受申请，在需求达到一定水平以后再推进建设，供给因此更接近真实购买需求。

新加坡没有因为1990年代的下跌，就把前面的制度推倒重来。

CPF仍然可以买房。

HDB仍然可以转售。

屋主仍然能够通过住房积累资产。

调整的是供应节奏、融资条件和市场规则。

因为到了这个时候，把住房的资产属性拿掉，同样会制造新的问题。

像Suppiah这样的几十万家庭，已经把多年CPF放进住房。

他们以后换不换房、退休时有多少资产，都和这套房有关。

政策需要解决的已经不只是“够不够住”，还多了一层：

怎样让住房成为家庭资产，又不让整个家庭跟着房地产周期一起大起大落。

几年以后，第一代屋主的孩子开始买房。

他们看到的已经不是父母当年的新加坡。

四、第二代看到的，是一架已经有人走过的梯子

一个1987年三十岁左右买房的人，到2007年已经五十岁上下。

孩子开始工作、结婚，也开始找自己的房子。

父母年轻时需要确认的是：

普通工薪家庭究竟能不能拥有一套房。

孩子看到的却是结果。

父母的HDB已经住了二十年。

周围有人从三房换到四房，再换五房；有人从HDB进入EC，收入更高的家庭住进Condo。

第二代进入房地产市场时，一套房天然就有两张账。

一张算居住。

面积多大，离公司多远，孩子以后在哪里生活。

另一张算资产。

以后好不好卖，会不会保值，几年后还有没有机会升级。

两张账会一起影响一个家庭今天愿意支付多少钱。

如果一套房只负责未来二三十年的居住，买家主要比较居住成本。

如果大家还相信它可以保值，甚至继续升值，今天多付出去的一部分钱，就会被理解成仍然属于自己的未来资产。

2008年金融危机给这种信念做了一次压力测试。

私人住宅价格明显下降。

HDB也受经济周期影响，却没有出现同等程度的波动。

原因很具体。

私人住宅更直接面对投资需求、融资条件和资本流动。

HDB存在购房资格、最低居住年限、补贴、CPF、政府供给，还有数量庞大的自住家庭。

这些规则减少了一部分交易自由，也减少了一部分短期资金快速进出的空间。

金融危机过去以后，全球利率快速下降，新加坡经济恢复，房地产重新上涨。

到2010年，私人住宅价格已经超过1996年的历史高点；仅2010年上半年，又上涨11%。

政府随后不断增加限制。

短期卖房成本提高。

购买第二套、第三套住宅的成本提高。

外国买家的额外税负增加。

家庭能够借多少钱，也受到越来越严格的收入约束。

这些措施不用逐条记住。

它们共同说明了一件事：

三十年前，政府还在帮助家庭进入住房市场；三十年后，买房能够保值已经成为许多家庭自己的经验，政策开始反过来限制这种经验和廉价信贷共同推高房价。

到2013年以后，效果终于出现了。

五、房价慢下来了，故事却没有结束

2014年至2018年，HDB转售价格指数累计下降9.9%。

2019年基本持平。

这一次，没有亚洲金融危机，也没有2008年那样的全球金融危机。

新加坡第一次比较完整地证明：

房地产周期的一部分，可以靠住房供应、税收、贷款和购买资格慢慢压下来。

价格涨得快，就收紧贷款和交易规则。

投资需求太强，就提高持有和购买成本。

新房不够，就增加BTO和土地供应。

如果新加坡房地产只有一个问题——防止房价失控——故事到这里差不多已经有答案了。

政府手里的工具越来越多，而且确实能让市场降温。

但这些工具最多改变几年、十几年的房价。

2018年，新加坡公开讨论的是另一个数字：

99年。

它问的不是下一轮房价涨多少。

它问的是，一块土地究竟应该属于一个家庭多久。

六、99年以后，房子究竟是谁的

2018年国庆群众大会，时任总理李显龙用了相当长的篇幅解释HDB的99年租约。

这份解释同时要满足两个方向相反的目标。

第一个目标，是屋主退休时，房子仍然要有价值。

一个家庭三十岁左右购买新的HDB，三四十年后退休，住房通常还有六十多年租约。

他们可以继续住。

可以换小房。

可以通过Lease Buyback把部分剩余租约换成退休资金。

住房和CPF之间那条1968年建立起来的连接，到退休时仍然需要成立。

工作时把退休储蓄放进房子。

退休时，房子仍然要能够承担一部分养老。

第二个目标却朝着另一边。

99年结束以后，土地必须归还国家。

原因不是一个合同数字。

是土地。

如果HDB全部变成永久产权，一块土地出售以后，就可以由同一个家庭不断传给下一代。

几十年以后，继承到房地产的人继续拥有土地资产，没有房地产可以继承的人则只能用当时的收入重新进入市场。

与此同时，政府手里可以重新建设公共住房的土地越来越少。

99年租约因此同时完成两件事。

在一个家庭的一生里，它足够长，让住房可以居住、交易并积累财富。

放到几代人的时间里，它又留下一个终点，让土地最终回到公共体系，再为下一批人建设住房。

到这里，前面三十年的故事需要重新看一次。

1968年为什么让CPF进入住房？

因为当时需要让普通劳动者也成为屋主。

为什么HDB能够转售？

因为住房不能永远是一项不能流动的福利。

为什么老组屋不断升级？

因为家庭已经把长期储蓄放进里面，住房在几十年的使用期里必须保持宜居。

为什么政府不能接受房价长期剧烈下跌？

因为超过九成居民家庭拥有自己的住房，房地产已经进入大量家庭的财富和退休安排。

可为什么HDB又不能全部变成永久产权？

因为今天的屋主，并不是这块土地最后一代使用者。

房子需要在这一代手里保有价值，土地又需要在若干代以后重新回来。

这两个目标都不能拿掉。

于是99年租约处理的已经不是一次房地产周期。

它处理的是几代人怎样使用同一块土地。

2018年提出HIP II和VERS，也来自同一个问题。

组屋到了六七十年以后，怎样继续保持居住质量？

又怎样避免大量同年代组屋一起接近99年终点？

年轻时买房的人会老。

房子也会老。

而一项曾经帮助家庭积累财富的资产，最终还要把土地交给下一轮城市。

问题本来还在几十年以后。

2020年以后，它突然靠近了。

七、父母当年买房成功，孩子却不能从父母的起点重新开始

疫情以后，HDB转售价格快速上涨。

建筑施工受到影响，BTO交付延误；结婚和组成家庭的需求没有消失，一部分不能继续等待的人转向转售市场。

住房供应恢复需要几年。

买家的需求却可以在几个月里移动。

价格因此很快上了一个台阶。

这里最容易出现一种简单比较：

1987年，Suppiah一家买四房式只花75,000新元。

2026年，Redhill Peaks四房式已经56.3万。

于是得出结论：

今天年轻人的住房成本是上一代的七八倍。

这笔账不能这样算。

今天家庭收入也高得多。

住房面积、地段、贷款制度和补贴都发生了变化。

2025年，新加坡居民家庭月度市场收入中位数已经达到12,446新元；符合条件的首次购房家庭购买新HDB，还可以获得最高12万新元Enhanced CPF Housing Grant。

所以四十年的变化，不能压成一句“年轻人越来越买不起房”。

真正值得看的是另一组数字。

Redhill Peaks四房式起价56.3万。

附近具有相近剩余租约的转售四房式，已经成交到91.5万至113.5万。

同一个成熟区域，新房和完整市场价格之间出现了几十万新元的差距。

这几十万意味着：

过去几十年已经积累起来的市场价值越来越高，政府必须用补贴，把第一套住房的进入价格重新往下拉。

而补贴越多，下一个问题越明显。

如果政府今天用公共资金，把一套市场价值很高的住房便宜几十万卖给第一任家庭，几年以后又允许它完全按照市场价格自由出售，那么这笔补贴以及公共基础设施形成的区位价值，很大一部分最终会成为第一任屋主的私人收益。

对1987年的Suppiah来说，政策需要回答的是：

怎样让一家普通工薪家庭买得起自己的住房。

到了今天，又多了一道题：

政府帮助一个家庭进入高价值社区以后，其中多少升值应该留给这一户家庭，多少不能让第一任买家一次拿走？

2024年以后，新加坡开始直接修改这个答案。

八、政府开始改的，不只是房价，还有十几年以后的合同

2024年10月，新加坡实施Standard、Plus和Prime住房分类。

它和过去的ABSD、SSD以及贷款限制有一个重要区别。

过去的政策主要决定今天怎么买：

交多少税。

能够借多少钱。

持有多久以后出售成本降低。

Standard、Plus和Prime开始规定十几年以后怎么卖。

Standard仍然实行5年最低居住期限。

Plus和Prime项目因为位置更好、市场价值更高，获得更多额外补贴；相应地，最低居住期限延长到10年，整套住房不能出租，未来转售买家需要满足更严格条件。

首任屋主出售Plus或者Prime时，还需要按照项目公布的比例返还部分补贴。

政府由此把过去经常绑在一起的两件事拆开。

第一件事是：

普通家庭能不能住进一个好地段。

答案仍然是可以。

所以政府愿意增加补贴。

第二件事是：

第一任买家能不能把额外公共补贴形成的全部价差，在以后卖房时变成自己的私人收益。

答案变得更有限。

Redhill Peaks的12%补贴回收比例，就是这套计算的一部分。

屋主仍然能够获得房价变化带来的收益。

改变的是政府额外投入的补贴，不再完全由第一任家庭在未来出售时一次兑现。

而这套新规则有一个非常重要的边界：

它不追溯旧HDB。

2024年10月以前已经推出的住房，不会因为新制度出现，就突然被重新划成Plus或者Prime。

原因同样落在家庭账本上。

一个家庭二十年前按照当时规则买房，已经围绕这套制度安排了CPF、贷款、换房和退休。

今天如果突然增加一项当年不存在的补贴回收比例，就等于直接重写已经形成的家庭资产。

所以新加坡只能从新房开始修改规则。

结果是，同一座城市开始同时出现两代住房契约。

九、再回到红山

2026年，再看Redhill Peaks。

新的Prime四房式，起价56.3万新元。

附近四房式转售组屋，成交价格已经在91.5万到113.5万之间。

两套房可能只隔几条街。

使用同一片城市的地铁、学校、医院、商业和就业机会。

背后却已经是两份不同年代的合同。

老房子的市场价格里，装着过去几十年已经积累起来的城市价值。

屋主按照旧制度进入，旧制度继续有效。

Redhill Peaks则获得更多公共补贴，让第一任家庭能够用明显更低的价格进入同样稀缺的区位。

作为交换，他们至少住满10年，未来买家受到更多限制，整套房不能出租，第一次出售时还要按照12%的比例返还部分补贴。

1987年，Suppiah打开宏茂桥那套四房式的大门时，新加坡住房政策面对的主要问题，是怎样让一个工厂女工和一名维修工也能够成为屋主。

他们拿15,000新元CPF付首付，每个月不到200新元还贷款。

换来的首先是儿子终于有了自己的房间。

几十年以后，居者有其屋已经完成了巨大的社会转换。

2024年，90.8%的居民家庭拥有自己的住房。

2025年，77.2%的居民家庭仍然住在HDB。

这些房子又完成了第二件事。

大量家庭通过住房分享了收入增长、城市建设和土地价值提高带来的财富。

第一代买到的是家。

后来这套房又成为资产。

资产上涨以后，下一代进入市场时面对的价格自然不会回到第一代买房的起点。

父母因此可能同时拥有两个愿望：

希望自己住了几十年的房子继续值钱。

也希望孩子不要付越来越高的价格才能拥有自己的房。

两个愿望都合理。

但同一套房的价格，不可能同时无限满足两边。

四十年前，新加坡最难的问题是：

怎样让大多数普通家庭拥有一套自己的房。

四十年以后，需要解决的是另一道题：

怎样让一代人已经积累起来的住房财富，不完全变成下一代进入同一套制度时必须支付的价格。

Redhill Peaks那几十万新元的价差，以及后面那份延续十几年的限制，就是新加坡目前给出的答案之一。