购买二手房,签了合同之后发现房屋存在漏水,是否可以要求解除合同并退还定金?

实务问题

购买二手房，签了合同之后发现房屋存在漏水，是否可以要求解除合同并要求退还定金？

结论综述

漏水或者渗水问题如果没有达到影响房屋结构安全或严重影响居住的，不支持买方要求解除合同的主张。

司法案例

2023年1月20日，张某与李某、某公司签订了《房地产买卖定金协议书》，定金协议约定，通过某公司居间服务，张某购买李某名下的房屋，房屋坐落位置为昆山市××镇××路××弄××号楼××室。定金协议签订后，张某向李某支付了定金5万元，并向某公司支付服务费21994元。定金协议第六条（一）约定“买受人于出卖人收取定金（原意定金）同意出售后有反悔或不按上述规定按时签订《存量房买卖合同》等行为的，则上述定金由出卖人全部没收；出卖人在收取定金后有反悔或不按本协议相关条款依约履行的，则出卖人应双倍返还定金给买受人。”

2023年1月31日，张某和李某签订了《昆山市存量房买卖合同》及合同补充条款。买卖合同第六条（四）2.约定“出卖人应当赔偿买受人及中介方因此所受的损失，包括但不限于：赔偿已收取买受人房款的利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费、贷款费用等实际支出、买受人已向中介方交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用、律师费等。”合同补充条款第十二条约定“买卖双方确认在签署本协议前房屋室内是否存在以下情况，不存在渗水漏水，若在房屋交付前发现存在签订本合同时未查明的渗水漏水情况，则由出卖人于房屋交付前修缮完成”。

买卖合同签订后，张某发现房屋存在渗水、漏水，甚至有墙面开裂等情况，为此通过某公司向李某交涉，李某认为房屋不存在渗水、漏水，为此张某要求聘请第三方房屋检测机构现场对房屋检测，均被拒绝，并坚称房屋不存在上述严重质量问题，故张某于2023年2月19日发出了合同解除通知，通知合同于2023年2月19日解除。张某为维护自己合法权益，遂提起诉讼。

张某提出诉讼请求：1.判令张某和李某、某公司签订的《房地产买卖定金协议书》于2023年2月19日解除；2.判令张某和李某签订的《昆山市存量房买卖合同》于2023年2月19日解除；3.判令李某向张某支付违约金391000元；4.判令某公司向张某返还服务费21994元；5.本案诉讼费等由被告负担。

李某反诉主张：1.判决张某支付违约金391000元；2.判决张某支付反诉人律师费10000元；3.本案反诉费用由张某承担。

法院认为：张某与李某之间通过《房地产买卖定金协议书》《昆山市存量房买卖合同》等房屋买卖合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。签订上述协议前，作为买房人的张某已经在某公司带领下看过涉案房屋，并在后续签订了上述买卖合同，后又以房屋存在渗水、漏水，甚至有墙面开裂等情况，认为房屋存在严重质量问题为由，不再履行双方约定，显然于法无据，其所述情况并无充分证据予以佐证，且不能达到其所谓的解除合同要求支付违约金的程度，故本院对张某的相关诉讼请求，依法不予支持。本案中，双方均同意解除《房地产买卖定金协议书》《昆山市存量房买卖合同》，对此，本院依法确认。解除时间应当为张某不再履行合同付款义务，李某通知解除的时间，即2023年3月20日张某主张某公司应返还服务费21994元，某公司同意退还，对此，本院依法予以确认。

关于反诉，李某主张违约金391000元、律师费10000元等，显属过当；张某已经支付了定金50000元，之后不再履行合同，李某针对所收定金依法不予退还，符合法律规定；再行主张基于所谓新购置房屋拆借资金的利息成本，以及房屋降价损失等而产生的大额违约金等，于法无据，徒增诉累，本院依法不予支持。双方均应秉承诚信原则，妥善友好地处理合同解除后的相关事宜。

法律规定

《中华人民共和国民法典》

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

分析建议

房屋相较其他的物品一般价值较大，很多是全家之力购买，但是法律层面，二手房买卖属于现状交付，漏水虽然影响居住质量，但是一般达不到合同无法履行的违约程度，卖方要求据此解除合同的难度较大。很多的情况下，买房人缺乏购房经验，看房时不能及时发现漏水及其他影响居住的瑕疵，导致双方后续在履行过程中产生纠纷。建议买房人在看房过程中及时仔细查看，避免出现后续纠纷，另外注意相比新房可能会存在瑕疵，如不能接受谨慎购买。