这一期咱们专门聊聊古美板块的东苑半岛花园。

很多粉丝在后台问：徐店长，东苑半岛花园到底怎么样？今天就专门开一期，把它掰开揉碎了讲清楚。我在古美这一带跑盘十几年了，东苑半岛花园算是这个板块里一个特别的存在——它不像有些小区那么多人讨论，但论居住舒适度，老古美人心里都有它的位置。

地段和配套：古美核心，要啥有啥

东苑半岛花园在顾戴路1266弄，属于古美板块的核心位置。古美这个板块，我常年跟客户说八个字：成熟稳重，不争不抢。没什么惊天动地的大规划，但你要的东西它都有，而且都在步行范围内。

地铁方面，小区南门出去步行到12号线虹莘路站大概400米，正常速度5-6分钟。早高峰往漕河泾方向，我有个住里面的客户说，基本上车还有座，因为始发站方向过来的空车到这里刚好吃掉一波人。往市区换乘1号线的汉中路站、换乘9号线的桂林公园站都很顺畅。如果你在漕河泾、徐家汇上班，这条线就是为你量身定做的。

学校方面，对口平南小学（平吉校区），公办里算中等偏上的水平。文来中学高中部也在附近，虽然是民办，但这一片的教育浓度确实高。如果你是冲顶级学区来的，那它达不到，但普通家庭孩子上学绝对够用了。

商业和医疗，平时买菜买水果靠小区门口的底商，全家、鲜丰、小菜店都有。周末要逛个大商场，开车去百联南方购物中心大概十几分钟。大型医院得往市区或者莘庄方向走，日常小毛病周边诊所、药店都能解决。

小区本身：容积率1.5，这年头真的少见

东苑半岛花园是2001-2003年左右建的，房龄摆在这。但它的核心优势，就是低密度。

容积率只有1.5左右，绿化率高达50%。什么意思呢？现在的商品房容积率基本都奔着2.5甚至3去了，东苑这个数据放现在就是降维打击。小区里有中心湖，有人工河，有花园凉亭，还有网球场和露天游泳池。我陪客户看房的时候，很多第一次进去的人第一反应就是：这小区怎么这么大、这么空？说白了，楼间距宽，公共空间足，走在里面不压抑。

物业是上海新东慧物业，物业费1.75元/月/㎡。这个价格在当年算正常的，放现在看算良心价了。物业整体维护水平在古美同房龄小区里排得上号，但跟次新房比，公共区域的设施老化是客观存在的——比如泳池不一定每年都开放，儿童游乐设施也不是最新款的。

不过也要说一个现实情况：小区人车不分流，虽然车位比接近1:1，但晚上下班高峰期找车位还是得转两圈。这是老小区的通病，心里要有数。

户型产品：选择面宽，得房率高

东苑半岛花园有公寓也有别墅，主力户型从90多平的两房到240平左右的五房都有。

近期挂牌的房源里，一套117平的三房两厅，总价930万左右；一套118平的三房，挂牌价大概960万。单价算下来7.6万到9万之间，具体看楼层、装修、朝向。

优点：户型方正，得房率高，南北通透是主流。尤其是一些板楼户型，客厅面宽不错，采光通风都很好。

缺点：老小区的通病——除了前面说的人车不分流，有些楼栋没有电梯，如果是楼层高的，年纪大点的客户就要考虑考虑了。

真实口碑：住户怎么说？

我在带看过程中跟不少东苑的住户聊过，也在网上看了些真实评价，总结下来：

满意的点集中在：

“地铁近，上班太方便了”

“小区环境是真的好，每天晚饭后绕湖走一圈，舒服”

“邻里氛围不错，很多都是住了十几年的老邻居”

吐槽的点集中在：

“停车确实是问题，回来晚了要兜好几圈”

“房龄老了，下水道偶尔会有味道”

“泳池不是每年都开，有点可惜”

整体评分在各大平台基本在7.8到8.8分之间，属于主流偏上的水平。没有特别大的硬伤，但小毛病也确实有——毕竟20多年的小区了，不可能样样完美。

徐店长总结

东苑半岛花园适合谁？特别适合在漕河泾、徐家汇上班，对居住环境有要求，能接受房龄老的改善型家庭。

你的预算如果是在900-1000万左右，想要三房、好环境、好地段、好学校，东苑半岛花园值得放进你的看房清单前三名。

如果你对人车分流有执念，或者电梯是刚需（部分楼栋无电梯），或者想要智能化社区、会所健身这些，那建议看看古美周边的次新房，比如万源城系列，当然预算也得往上提一截。

好了，这一期东苑半岛花园就聊到这。我是古美徐店长，在古美跑盘十几年，专治各种买房纠结。想看哪个小区、有什么买房问题，评论区留言，咱们下期见！