邓州市房调委创新房产纠纷调解工作纪实

“困扰我好几个月的烦心事，总算有个圆满结果，真是太感谢你们了！”8月19日，家住邓州市阳光嘉园小区的刘红丽女士，将一面写着“践行枫桥经验 为民排忧解难”的锦旗，送到邓州市房地产纠纷人民调解委员会（以下简称邓州市房调委），连声道谢。

这是邓州市房调委化解群众房产纠纷的一个日常缩影。自2017年成立以来，市房调委扎根一线，累计接待来访群众8100余人次，收到群众致谢锦旗30余面，在社会上产生了良好反响。

“在解决群众房产及物业纠纷的实践中，我们摸索出溯源倒查、听证释理、多元调解、公开评议‘四维闭环调解工作法’，推动不动产和物业领域矛盾前端化解、就地化解、源头化解。”邓州市房调委主任余乐国介绍，该工作法四个环节紧密衔接、闭环运行，贯穿房产纠纷调解全流程，适用于老宅家事权属、历史遗留不动产登记、房屋买卖争议、民行交叉案件及各类物业服务纠纷，已成功调解各类房地产纠纷1360余宗。

邓州市房调委是河南省目前唯一一家房地产专业人民调解委员会，2021年12月被河南省司法厅授予“全省优秀人民调解委员会”荣誉称号，市房调委主任余乐国被评为全省优秀人民调解员。

“溯源倒查”找根源冰释重修叔侄情

针对年代久远、档案缺失、各方陈述不一的房产纠纷，坚持核查前置、以事实为本。案件受理后，调取不动产档案、建房审批资料、村组台账及物业服务记录，结合现场踏勘、走访知情者，固定客观事实，甄别不实诉求。以邓州市赵集镇一起积压33年的房屋纠纷为例，正是通过“溯源倒查”，终于在2026年6月得以圆满解决。

1989年，赵集镇群众王中金和妻子张玉华在镇上建起四间两层门面房。1991年王中金病故。1993年，张玉华将该房以6.5万元卖给其小儿子王小军。2011年张玉华病故。王中金夫妇共育有6个子女，其中大儿子王小林于2021年病故，生前与妻子曾氏育有3个子女。

按照继承法，该房产应由6个子女继承；长子王小林病故后，由其妻和三个子女隔代继承。这样一来，9个人共同继承房产，王家人为房屋归属闹得不可开交。

“听我叔说，我奶奶当初把房子卖给他了，我咋也不信！”王小林的儿子王红兵对奶奶卖房一事提出质疑，认为奶奶对房产只享有部分权利，卖房不算数。一家人吵了好几次，谁也说服不了谁，案子最终转到了房调委。

接到这起老纠纷，房调委派出调解员直奔赵集镇现场办公，查档案、访邻里、核事实。

“我们拿着当年的房产档案，从下午3点开始，摆事实、讲道理、说法律，一个一个做思想工作，8个权利人都想通了，就王红兵一个人拧着劲儿不签字。”邓州市房调委副主任李喜谦回忆，“我们也不急，把法律条文掰开揉碎给他讲，一直到晚上7点，他终于松了口。”在事实证据面前，王红兵最终同意签字，叔侄俩重归于好，签订了调解协议书。

“通过‘溯源倒查’把事实底子摸清了，积压33年的老案子彻底翻篇。”余乐国说，精准研判矛盾根源，区分政策认知偏差，抓住群众核心诉求，让一大批陈年旧账“案结事了”。

“听证释理”明利害公开调处化积怨

针对当事人法律认知不足、诉求预期偏差、情绪对抗突出等问题，搭建公开透明的听证释理平台，严格依据法律法规，引导当事人尊重事实、遵从法律，主动回归理性协商。邓州市古城街道的这起案件，正是“听证释理”的生动实践。

2011年5月，古城街道某社区以“建设办公用房”为名，以30万元价格征用本社区四组土地654.33平方米及相关房产设施。2012年12月，社区对该地块办理了集体土地使用权证，地类用途为办公用地。2014年7月，社区却与开发商史某签订市场联建协议，打算把这块地建成商业市场。

四组群众得知土地实际用途后，气不打一处来，立即向市综治中心反映，要求社区返还土地。市综治中心受理后批转房调委调处。房调委派出调解人员现场勘查，向土地部门、街道办事处、社区知情人逐一询问。

“摸清情况后，我们组织公检法司、土地等部门业务专干，街道、社区、四组负责人参加，召开听证会，当面锣对面鼓，陈述答辩。”邓州市房调委人民调解员沙玉军告诉记者，听证会上查明，该社区已有办公用房，根本不需要再征地建办公用房。相关部门当场明法析理，双方最终达成一致：四组群众退还史某征地款30万元，社区将土地返还四组群众，该市场联建协议被法院判决无效，矛盾至此圆满化解。

“听证会往那一摆，谁有理谁没理，一目了然，群众心里那口气也就顺了。”沙玉军说。

“多元调解”齐发力 部门联动促和谐

房产物业纠纷往往交叉叠加、专业性强、调处难度大。邓州市房调委构建多部门联动共治体系，整合公检法司、土地、住建等部门及专职律师团队，协同调处，同步联动乡镇村组、基层乡贤力量，坚持法理情理并重，灵活开展双向疏导、面对面协商，实现案结、事了、人和。

邓州市民刘红丽、吴小玲在仲景路相邻开商铺多年，平日相处融洽。2026年3月，吴小玲翻新自家商铺，拆除旧墙体时，没跟相邻商铺勘验边界，擅自将墙体向外延伸30公分，占了邻铺的位置，双方为此闹得不可开交。

“一开始找小区物业调解，没说成；后来又请街道办和村干部到店里调解，还是没说成。”刘红丽无奈地说，因为房子早期分界标注不清，缺少明确标志，双方各执一词、互不相让。在街道、物业调解未果后，双方来到邓州市房调委申请调解。

“接到案子我们第一反应就是，不能让矛盾再拖了，拖一天两家生意就受一天影响。”余乐国说，调解人员迅速查阅房屋原始设计图纸、竣工档案，反复比对两栋楼基准点位，对照梁柱标线，精准锁定楼体伸缩缝原始中线，科学界定双方商铺法定权属。

2026年7月，市自然资源和规划局、综治中心、房调委三方联动，组织办事处、村组、物业到场，以专业溯源定界、柔性温情调解的方式，耐心向吴小玲讲解商铺权属界定标准。“妹子，这伸缩缝中线，图纸上画得明明白白，咱往外挪30公分，于情于理于法都说不过去呀。”邓州市房调委副主任史德强语重心长地说。经过多轮沟通，双方彻底消除分歧，达成一致协议，明确以楼栋原始设计伸缩缝中线作为商铺永久权属分界线。刘红丽心怀感激，于是便有了本文开头送锦旗的一幕。

“公开评议”辨是非 守护公平聚民心

对于事实清楚、法理明晰却仍僵持不下的疑难案件，邓州市房调委启动第三方“公开评议”机制，邀请社区代表、行业代表、基层乡贤组成中立评议小组，依据事实法律、公序良俗、小区规约，公开评判是非对错，区分合法诉求与片面主张，纠治失信违约、过度维权等不当行为。

“今天评议的焦点是：沈卫国35年前经村组安排取得的宅基地，到底符不符合村镇规划？高秀霞时隔35年对这块宅基地的合法性提出异议，能不能站得住脚？”2026年4月14日上午，应邓州市陶营镇政府邀请，市自然资源和规划局、综治中心、房调委共同组织公检法司专业人员及村民代表共26人，采取“公开听证+评议+调解”模式，对该镇一起宅基地纠纷开展现场公开评议调解。

事情要从1988年说起。陶营镇群众沈卫国，经村组同意，安排宅基地一处。1991年，沈卫国在此建成下四上三两层砖混结构楼房及偏房，一直居住至今。2011年，沈卫国拆旧建新时，被同村高秀霞阻拦。

10余年来，沈卫国先后将高秀霞起诉至邓州市人民法院和南阳市中级人民法院，均胜诉。可高秀霞内心不服，沈卫国一建房，就到场谩骂、阻拦。沈卫国实在没办法，向邓州市房调委求助。

当天，经过双方近三个小时的陈述答辩和集体评议，现场26人一致认为：沈卫国的土地使用权来源合法、真实有效，且符合村镇规划要求。

“法院都判了好几回了，他还是闹，今天这么多乡亲、干部、法律专家坐在一起评理，她总算没话说了。”沈卫国感慨道，“我这35年的心病，今天终于‘去根儿’了。”至此，一场历时35年的宅基地确权问题得到彻底厘清。

“邓州市房调委基于多年一线实战经验和对行业现状的深刻理解，经过反复总结打磨，探索出这套‘四维调解工作法’。”邓州市综治中心主任李会范介绍，这套工作法最大的价值，在于前置预防、源头治理、关口前移，依靠法治化、精细化、规范化的工作思路，主动排查隐患、提前预判风险，从源头上预防和减少房产矛盾增量，真正实现由“事后救火”向“事前防火”转变，有效化解各类房产物业领域纠纷难题，切实维护群众合法权益与房地产市场平稳有序发展。

（文中采访对象均为化名）