深圳二手房付款方式分析

这段时间后台问得最多的一个问题，就是现在深圳买二手房的人，到底都用什么方式付钱。

有人说现在大家都没钱，肯定全靠贷款；也有人说深圳有钱人多，全款的不在少数。

刚好拿到一份2026 年 1-7 月深圳二手房买家付款方式的统计，数据很细，今天就跟大家好好唠唠。

别小看这张表，它不只是几个百分比和数字，藏着深圳楼市最真实的购买力，也藏着未来市场的底层逻辑。

先说说占比最高的商业贷款，57%的比例，超过一半的买家都走这个渠道。

乍一看好像没什么，买房贷款不是天经地义吗。但你往细了看，套均贷款金额267 万，首套五年以上利率 3.05%，按 30 年等额本息测算，首年利息大概 8.07 万。

这笔账很多人没算透。

267万的贷款，3.05% 的利率，30 年等额本息，每个月月供大概 11300 多块钱，三十年总利息加起来差不多 140 万。

很多人可能会说，贷267 万，那房子总价岂不是要三百大几十万？

其实不一定。按首套最低首付三成算，七成贷款对应总价大概380 万出头，但这只是最理想的情况。

实际上，选择纯商业贷款的买家里，真正的首套刚需占比并不高，主力是置换改善的家庭。

他们要么是卖掉手里的老房子凑首付，要么是家庭收入稳定在比较高的水平，首付比例往往远高于三成，所以贷款绝对值看着高，但实际杠杆率并没有拉满。

换句话说，这57% 的商贷群体，支撑的其实是深圳的改善型市场，对应的大多是五百万到一千万区间的房子。

他们对价格的敏感度没有刚需那么高，但对居住品质、学区、地段有明确的要求，是当前二手房市场成交的中坚力量。

而3.05% 的利率，也是支撑这批人愿意入市的核心原因之一。

往前倒个五六年，深圳首套商贷利率还在5% 以上的时候，同样贷 267 万，月供要 14000 多，比现在每个月多掏将近 3000 块，一年下来就是三万六的利息差。

相当于现在买房，银行每年给你省出一台普通家用车的保险加油钱，三十年下来差了几十万。

也正是因为利率降到了历史低位，很多原本观望的改善家庭才愿意动起来，毕竟利息成本降了，月供压力小了一大截。

至于商贷能占到半壁江山以上，说穿了也简单。

一来深圳房价基数摆在这里，绝大多数家庭没办法全款买房，借助杠杆是必然选择；

二来现在信贷环境宽松，审批快，放款也快，二手房交易流程顺畅了很多，商贷的便利性比以前高了不止一个档次；

三来改善需求本来就是当前市场的主力，这批人有首付能力，也愿意在低利率周期用合适的杠杆提升居住品质。

说完了贷款的，再说说很多人没想到的一组数据—— 全款买房的比例，占到了 22%。

差不多每五个买二手房的人里，就有一个是一次性把房款付清的。

这个比例其实比很多人印象里要高，放在全国重点城市里也属于偏上的水平。

经常有人说深圳楼市不行了，没人有钱买房了，其实不是没钱，是钱都握在有实力的人手里，没到处声张而已。

那到底是谁在全款买房？主要是三类人。

第一类是买高端盘和豪宅的买家。

深圳千万级以上的二手房，全款的比例非常高。南山科技园、蛇口，福田香蜜湖这些核心地段的优质楼盘，买家很多是企业主、上市公司高管或者行业里的资深从业者。

对他们来说，几百万的房贷利息其实不算什么，但负债会影响家庭的资产负债表，而且资金放在自己的生意或者其他渠道里，收益往往比房贷利率高。

所以干脆全款拿下，省心，也不占用融资额度。

第二类，也是规模最大的一类，是置换链条里的“卖一买一” 家庭。

很多在深圳呆了十几二十年的老业主，手里握着一套罗湖或者福田的老房子，现在孩子大了，或者想住得舒服点，就把老房子卖掉，拿到几百万的房款，再添上自己这些年的积蓄，直接全款买一套改善房。

不用背月供，不用每个月想着还钱，生活幸福感提升得特别明显。

这种情况在原特区外的核心片区也很常见，比如卖掉龙华的老两房，去光明或者沙井全款买个大三房，住得更宽敞，也没负债压力。

第三类，是专门盯着笋盘的务实买家。

现在深圳二手房整体是买方市场，全款买家的议价能力，比贷款买家强太多了。

同一套房子，全款买家哪怕出价低个十万二十万，卖家也更愿意卖。原因很简单，回款快，没有贷款审批不通过的风险，也不用等银行放款，过户就能拿到钱。

所以很多手里有闲置资金的人，就专门盯那些业主急售、挂牌时间长、降价空间大的房子，用全款去抄底，要么买来自住，要么拿在手里长期持有。

22%的全款占比，对楼市来说其实是个很重要的信号。

首先它说明深圳楼市的底部支撑是很扎实的。哪怕市场处于调整期，也有一批有实力的买家愿意出手，尤其是核心地段的优质房源，永远不缺有购买力的客户接盘。

其次它也反映了市场预期的变化。

房价快速上涨的年代，大家都恨不得加最高的杠杆，用银行的钱赚自己的收益，全款买房甚至会被人觉得“傻”。

但当房价逐步趋于平稳，加杠杆的收益预期降下来了，很多人就开始追求“无债一身轻”，宁愿多付首付，少贷款，甚至直接全款。

这其实是市场从投机驱动转向自住驱动的标志，没有了炒作的喧嚣，房价运行自然也会更平稳。

最后来说说公积金贷款，表格里备注了，这里面包含纯公积金贷款和组合贷，整体占比是21%，套均贷款金额 129 万，首套利率 2.6%。

单看利率的话，2.6%绝对是实打实的政策福利，比商贷低了 0.45 个百分点。

别小看这0.45%，129 万贷 30 年，公积金比商贷总共能省大概 35 万的利息，差出一辆中档车的钱。

但问题也来了，这么划算的公积金，为什么只有两成左右的买家使用？

核心的瓶颈其实就一个：额度跟不上房价。

深圳公积金贷款有明确的最高额度限制，个人最高贷不了多少，家庭最高额度也就在百万级别。

而深圳现在哪怕是刚需定位的房子，总价普遍也要两三百万起步，稍微好点的地段就要三四百万，贷款需求动辄一两百万以上，纯公积金的额度根本覆盖不了。

所以现在用公积金的买家，绝大多数走的都是组合贷—— 公积金部分贷满最高额度，剩下的缺口用商业贷款补上，既能享受公积金的低利率，又能满足贷款额度的需求。

即便如此，套均总贷款也只有129 万，说明选择公积金的买家，买的大多是总价两百万到三百万区间的低总价刚需房，首付比例偏高，贷款总额本身就不大。

除了额度限制，还有两个因素也拉低了公积金的使用率。

一个是部分二手房业主不太愿意接受公积金贷款，尤其是急售的业主，总觉得公积金流程慢，回款周期长，宁愿便宜点卖给全款或者纯商贷的买家。

不过这两年深圳公积金放款速度提升了很多，流程也简化了不少，这个问题正在慢慢缓解。

另一个原因是，很多刚工作没几年的刚需朋友，公积金缴存基数不高，或者中间有过断缴，达不到最高贷款额度的要求，能用的公积金额度有限，索性就直接走商贷了，省得麻烦。

但说实话，对真正的刚需家庭来说，公积金能用上一定要尽量用上。

哪怕只能贷个几十万，三十年积累下来也能省下十几万的利息，相当于白捡了好几年的物业费，性价比还是非常高的。

把这三种付款方式放在一起看，你就能很清晰地看到深圳楼市的购买力分层，像一个金字塔一样。

最底层的，是21% 的公积金买家，对应的是总价两三百万的刚需楼盘，主力是刚工作没几年的年轻人、首次置业的小家庭。

他们对利率和月供高度敏感，预算卡得紧，是整个楼市的基本盘，托住了低总价房源的价格底部。

中间的塔身，是57% 的商贷买家，对应的是三百多万到上千万的改善楼盘，主力是置换家庭、城市中产。

他们有一定的经济积累，对居住品质有更高的要求，是当前市场成交的绝对主力，决定了整个二手房市场的活跃度。

最顶端的塔尖，是22% 的全款买家，对应的是千万以上的高端盘和豪宅，主力是高净值人群、企业主、资深投资者。

他们抗风险能力强，更看重资产的保值增值属性，决定了深圳核心地段核心资产的价值上限。

这种三层结构，恰恰是深圳楼市健康度的体现。

它不是靠某一类人群单一支撑，而是刚需托底、改善为主、高端承接，各有各的底盘。

对比很多只有刚需、缺乏改善和高端承接力的城市，深圳这种分层清晰的市场，抗波动能力要强得多。

市场好的时候，改善和高端先动；市场调整的时候，刚需托住底部，不会出现断崖式的下跌。

说到这里，可能有人会问，这些付款方式的数据，对整个楼市到底有什么影响？能看出什么走向？

先说说大家最关心的杠杆风险。

很多人刻板印象里，深圳楼市杠杆高，泡沫大，一旦下跌就会出现大量断供。

但从这份数据来看，完全不是这么回事。

表面上看商贷套均267 万，好像贷款很多，但别忘了，还有 22% 的买家是零杠杆全款买房的，还有大量置换家庭的首付比例远高于三成。

把这些都算进去，深圳二手房的整体实际首付比例，远高于大家印象里的三成，市场整体的杠杆水平其实非常理性。

这就意味着，哪怕市场出现短期的波动，出现断供、集中抛盘的风险也极小。

因为买家的首付垫得足够厚，房价正常的回调根本不会触发资不抵债，整个市场的安全垫很厚。

再说说利率的作用。

现在3.05% 的商贷、2.6% 的公积金，都是历史级的低位。

按照以前的经验，利率大幅下降，应该会刺激大家纷纷加杠杆买房，市场应该很快回暖才对。

但实际情况是，贷款没有出现爆发式增长，全款比例也依然不低。

这说明买房人的决策逻辑已经变了。

房价上涨预期强烈的时候，利率再高也要贷款，因为房价的涨幅能轻松覆盖利息成本，加杠杆就是赚差价。

但现在房价趋于平稳，大家对未来的涨幅预期降下来了，反而更看重负债风险和月供压力。

对加杠杆这件事，变得越来越谨慎，宁愿多付首付少贷款，甚至干脆全款。

所以未来楼市能不能持续回暖，光靠降利率是远远不够的。

更重要的是看经济复苏的节奏，看居民收入预期的改善。只有大家对未来的收入有信心了，才愿意主动加杠杆买房。

还有一个很现实的影响，就是当前的交易格局下，现金就是话语权。

22%的全款占比，本身就说明买方市场的特征非常明显。

卖家卖房最核心的诉求，从来都不是卖最高价，而是回款最快、最稳。

全款买家不用等银行审批，不用担心贷款批不下来，过完户就能拿到全部房款，因此在议价的时候拥有天然的优势。

这也是为什么市场上总有笋盘，但往往只有全款或者高首付的买家能捡到。

对预算有限、只能低首付的刚需朋友来说，往往很难谈到最低价，因为卖家更愿意把房子卖给付款条件更好的买家。

这种格局短期之内不会改变，只要市场没有回到供不应求的状态，全款买家的议价优势就会一直存在。

最后说说政策空间。

从21% 的占比来看，公积金政策对深圳楼市的支撑作用，还没有完全释放出来。

最大的瓶颈就是贷款额度跟不上房价水平，如果未来深圳能够提高公积金贷款的最高额度，比如家庭最高额度提升到一百五十万甚至两百万，一定会有更多的刚需和改善家庭选择组合贷。

既能直接减轻购房者的利息负担，也能释放一部分购买力。

不过也要客观看待，公积金政策的放松，主要影响的还是刚需群体，而刚需盘的价格本身就比较平稳，对整体房价的拉动作用有限，更多的是降低购房者的月供压力，属于民生利好。

说到这里，也给不同需求的朋友几句实在的参考。

如果你是首次置业的刚需，优先想办法用满公积金额度，能走组合贷就不要嫌麻烦。

哪怕交易周期多个十天半个月，三十年下来能省几十万的利息，长期来看绝对是值得的。

选房的时候可以优先找接受公积金的房源，或者用公积金贷款的同时适当提高一点报价，整体算下来也比纯商贷更划算。

如果你是置换改善的家庭，可以充分利用当前的低利率窗口，合理使用商业贷款杠杆。

建议贷款年限尽量拉长，月供控制在家庭月收入的百分之三十以内，不要给自己太大的生活压力。

如果有稳定的投资渠道，收益能持续超过3.05%，可以多贷一点；如果没有更好的资金去向，也可以提高首付比例，减少总利息支出。

如果你是打算全款买房的朋友，一定要充分利用自己的付款优势去谈价。

尤其是遇到业主急售、挂牌时间比较久的房源，全款往往能谈出超出预期的价格。

但也不要为了砍价而选错房子，地段、户型、流通性永远是第一位的，付款优势只是锦上添花。

总的来说，这份2026 年 1-7 月的付款方式数据，就是深圳楼市最真实的缩影。

57%的商业贷款，是中产阶层对居住品质的追求，也是市场的中坚力量；22% 的全款，是高净值人群对核心资产的认可，也是市场的压舱石；21% 的公积金贷款，是年轻人扎根深圳的希望，也是市场的基本盘。

没有疯狂的杠杆，没有投机的喧嚣，更多的是理性的自住需求。

这样的市场，不会有暴涨的惊喜，也不会有暴跌的恐慌，它就在那里，平稳地运行着。

对真正有自住需求的人来说，这其实是最好的阶段。

利率够低，选择够多，价格够稳。

你要做的，就是根据自己的预算和需求，选对适合的付款方式，买对适合自己的房子。

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我是深圳楼市论谈·房产谈判高手，深耕深圳房产二十余年，是实打实的实战派。

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