二手房签出六年新高,深圳房东却还在降价

8月上半月的数据出来了。

贝壳深圳门店的二手房签约量，环比涨了14%，同比涨了15%，创下近六年同期的新高。同时，国家统计局的数据也出来——7月深圳二手住宅销售价格环比上涨0.2%，这已经是连续第五个月在涨了。

量创新高，价格也在连涨。但你去问最近在看房的人，答案可能不一样：房东还在降价。

这到底是怎么回事？

PART 1｜数据说话：六年最热的八月上半场

8月1日到16日，贝壳深圳合作门店的二手房日均签约量比7月增长了12%，连续4周环比都在往上走（贝壳研究院）。

上半月的新房认购量环比更是涨了50%。

乐有家的数据也印证了热度：二手房带看量已经连续6周回升。

到了8月17日至23日，深圳全市网签二手住宅1040套，和上周基本持平；截至23日，8月累计网签3151套（深圳特区报）。这个速度，放在过去几年的8月，算很能打的了。

上半年来看，1-7月深圳二手房累计成交42323套，较2025年同期增长5.4%（第一财经）。把这条线拉长，你会发现成交量已经连续回暖了半年以上。

谁在买？成交结构给出了答案

乐有家研究中心的数据显示，8月上旬300万以下的二手房源成交占比达到了33.8%，创年内新高，较7月提升了4.5个百分点。

500万到800万的改善型房源占比23.1%，同样刷新年内纪录。

另一边，1000万以上的高端成交全线回落，1000万到1500万段的占比只有4.6%，是年内最低。

说白了，现在深圳二手房市场的主旋律就两个字：刚需。

需求引擎：学位+政策+天气

谁在买？学位需求集中释放是一个大头。

录取结果一出来，很多家长的动作明显加快。贝壳研究院院长肖小平分析，这是8月成交升温的重要驱动。

北京和上海接连出台优化政策，市场情绪也跟着回暖。再加上深圳连绵的雨天终于告一段落，看房的人多了，之前积压的需求顺势就转化成了签约。

全国层面也在给暖风。

8月18日，国务院修订了《住房公积金管理条例》，提取情形从6种扩容到9种，装修、物业费都能提了，租房提取不再设收入门槛。

8月20日上海出了"沪八条"，以旧换新最高补贴8万。

8月25日成都跟进，公积金首付降到15%，还有贷款利息补贴。

券商已经开始讨论：深圳和广州的政策优化预期，是不是也在路上了？

东北证券的研报里就明确写了"深圳、广州政策优化预期增强"。

PART 2｜量涨价涨，为什么房东还在降价？

这里要拆两层来看。

第一层：量确实是价换回来的

8月以来，深圳二手房的挂牌均价还在缓降，成交均价较7月也有所回落（深圳特区报）。

有自媒体引用数据说二手房均价57706元每平，环比又降了3.13%。这个口径不一定完全精准，但方向是对的：价格整体还在往下走。

换句话说，这轮成交热度，是靠房东愿意让利撑起来的。

第二层：议价空间在收窄，这才是真信号

乐有家数据显示，深圳二手住宅的平均议价空间已经跌破9%，而且是连续7个月在收窄。

不过这里面也有分化——300万以内的低总价房源，议价空间仍高达10.7%。

这说明刚需盘的砍价空间还在，只是中高端房源的议价余地已经被压缩。

我的看法是，深圳二手房现在不是"大涨前夜"，也不是"继续崩盘"，而是在磨底。

量升价跌，是典型的磨底组合——买家觉得价格到位了愿意接，卖家觉得再大幅让价也没必要了，双方的博弈点正在慢慢靠拢。

市场的两面：刚需挑性价比，顶豪抢稀缺性

还有一个容易被忽视的分化。

刚需盘在以价换量，但核心区的顶豪完全是另一套逻辑。

8月9日，深超总GCC联泰超总湾加推73套大平层，备案单价13到24万每平，总价4000万到1.4亿，开盘去化超7成。

这说明深圳市场的分层已经非常清晰：刚需在挑性价比，顶豪在抢稀缺性。两头都在动，但逻辑完全不同。

PART 3｜现在该做什么？

刚需：盯紧议价空间和挂牌时长

对刚需来说，这是近年来选择面最宽的一段窗口。

300万以下的房源占比创下年内新高，意味着可选的标的在变多。

不要等"最低点"，那个点只有事后才知道。

现在更该盯的，是议价空间和挂牌时长。

如果发现某个片区的议价空间从两位数缩到个位数，挂牌天数也在缩短，那就说明这个片区正在从"买方市场"往"平衡市场"过渡。拖下去，你的谈判筹码反而会变小。

改善：先卖再买，顺序不能乱

对改善型需求来说，500到800万段的成交占比也在刷新纪录，说明置换链条开始转起来了。

如果你手里有旧房要卖，定价要现实。

挂牌均价缓降的大环境下，挂得过高只会变成"陪跑"。先保证卖掉，再保证买对，顺序不能乱。

卖的时候关注同小区最近三个月的真实成交价，而不是看挂牌价。

买的时候挑那些议价空间已经开始收窄的片区，说明价格底相对扎实。

观望者：看现金流，别赌政策

对还在观望的人，与其赌政策，不如看自己的现金流。

京沪蓉这一轮连环出招，深圳跟进的可能性确实存在。

如果后续深圳在公积金提取、购房补贴或者外围区限购上有动作，大概率是先利好刚需和置换群体。

但政策从来只是催化剂，不是决定性因素。

核心还是你手里的月供能不能撑住、房子本身的地段和配套硬不硬。

结语

接下来金九银十，深圳大概率还是以价换量的节奏。

对真正有居住需求的人来说，这不是坏消息——市场越理性，你越能买到对的房子。

深圳二手房签出六年新高，不是市场在喊涨，而是需求在真金白银地进场。

价格还在调整，但调整的空间正在收窄。

对真正需要买房的人来说，比起猜底，更重要的是看懂这个信号：

议价空间，比均价涨跌更能告诉你，底是不是快到了。