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中国房地产指数系统，在1995年创立，至今30年，见证了房地产行业跌宕起伏。30年，我国房地产企业发展经历了本地起步、竞速扩张、冲高回落，当前在风险化解中探索新模式。第一个十年（1995-2004）及第二个十年（2005-2014）分析内容，已经在前期专题中发布（点击查看详情）。第三个十年（2015-2025）：房企顺势下沉三四线，运用“三高”模式，经营规模冲顶，2021年下半年以来市场调整致房企集中出险，探索新发展模式。

布局下沉及“三高”模式，房企经营规模冲高回落

2015-2024年，房企营收规模冲高回落，净利率呈下行趋势。2015-2021年，上市房企营收规模连续上行，2021年代表房企营收均值为1443.5 亿元，较2015年增长了2倍。2022年营收规模下滑，2023年受保交楼和阶段性竣工结转加快影响营收小幅上升，2024年营收规模继续下滑，前期销售额下滑传导至营收。从房企盈利性来看，2015-2020年代表房企净利率维持稳定，2021-2024年盈利水平持续下行。

图：2015-2024年代表房地产企业¹营收和净利率

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¹选取2024年营收较高的30家企业作为代表企业，分别为万科、保利发展、华润置地、碧桂园、绿地控股、中国海外发展、招商蛇口、绿城中国、建发国际集团、龙湖集团、金隅集团、新城控股、越秀地产、金地集团、融创中国、滨江集团、华发股份、世茂集团、中国金茂、华侨城A、旭辉控股集团、中国海外宏洋集团、雅居乐集团、中骏集团控股、保利置业集团、荣盛发展、大悦城、合生创展集团、正荣地产、融信中国，下同。

2015-2020年，房地产市场持续高位运行，房企把握市场轮动机遇，销售额持续增长，为后期营收保持增长态势奠定了基础，TOP100企业销售额连续新高，2020年均值达到1303 亿元，较2015年增长了2.7倍。一方面，房企投资布局向三四线城市下沉，抓住了棚改货币化带来的发展机遇。2015-2019年，棚改货币化带动房地产市场三四线城市量价齐升，房企布局重心明显向三四线城市下沉。如碧桂园通过“全覆盖”战略深度渗透三四线市场，2017年其三四线城市项目销售额占比达到58%。另一方面，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，支撑了企业规模扩张。在规模优先的目标驱动下，高周转成为房企普遍采用的运营策略，如万科提出“5986”（拿地5个月动工、9个月开盘、首年销售率80%、产品6成标准化）高周转策略，碧桂园提出“456”原则（4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转），此类策略通过“快速开工-快速销售-快速回款”的闭环，大幅提升资金使用效率，为规模扩张提供支撑。2015-2020年受益于早期项目拿地成本较低而新房价格快速上升，叠加三四线城市普遍利润空间更高，房企维持增收又增利态势，整体净利率维持稳定。

2021-2024年，市场显著下行，房地产行业进入缩表出清阶段，营收规模持续萎缩，同时售价下滑等因素使行业亏损比例增至六成多。2021年下半年开始，房地产金融审慎管理等政策显效，部分企业债务违约导致购房者置业情绪回落，叠加市场降温，房地产企业规模逐渐下滑，且出现连续四年下滑，2024年TOP100企业销售额均值达到435.5 亿元，较2021年下降了近七成。同时，房企投资规模锐减，土地市场热度回落，2024年TOP100企业拿地总额9280亿元，不足2020年三成。受投资不足、销售连续下滑、企业流动性压力下竣工放缓，2022-2024年企业营收规模整体维持下降态势。随着前期高价地进入结转期后房企盈利空间持续收窄，2019年开始房企拿地逐渐回归一二线城市，而一二线城市地价普遍更高，更加剧了盈利水平下行。2022年以来市场下行压力持续加大，售价持续承压，房企为促进去化采取降价让利策略，且需计提大量减值准备，使得房企盈利水平进入俯冲式下降过程，行业亏损比例逐渐增加，到2024年超六成企业亏损。

百亿、千亿企业迅速扩容后快速收缩，央国企重新主导市场

2015-2024年，百亿、千亿企业迅速扩容后快速收缩，到2024年百亿企业仅为86家，千亿企业仅余11家。2015-2020年，全国新建商品房销售规模持续突破历史新高，房企规模竞赛白热化，年度销售业绩千亿级房企数量从7家快速增长至42家，销售额破百亿企由104家增加至167家，均达到历史最高水平。这一期间，碧桂园、万科、恒大等龙头企业年销售额相继突破5000亿元大关。2021-2024年千亿企业数量逐年下滑，2024年销售额超千亿房企仅11家，相比2020年减少31家，销售额超百亿企业86家，较2020年减少81家。在市场整体承压的背景下，央国企凭借资金优势、资源整合能力和稳健的经营策略，在行业低谷期表现出更强的抗周期能力和经营韧性，2024年，保利、中海、华润、招商等企业全口径销售额保持在2000亿元以上，建发、越秀等企业继续站稳千亿阵营。

图：2015-2024年百亿企业和千亿企业数量

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根据中国房地产百强企业研究成果，从所有制结构来看，2024年房地产百强企业中的央国企占比75%，民企及混合所有制企业占比25%，与2020年之前的结构正好相反。主要是近几年全国房地产市场深度调整，民营房企受到较大冲击，发生流动性风险。从销售额来看，2024年百强企业销售总额为39483.8亿元，基本回落到10年前2015年的水平。

市场深度调整，数十家房企发生债务违约

“高周转”模式高度依赖“高杠杆、高负债”，导致行业整体风险敞口扩大。2015-2020年，房企负债水平快速上升，财务风险积聚，资金链管理压力明显加大，代表房企资产负债率均值连续爬升，年均增幅超过1个百分点，到2019年增长至78.2%。2020年8月，重点房企资金监测和融资管理的“三线四档”政策实施，12月银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度落地。2022-2024年，伴随着房地产市场下行，房企经营风险逐渐加大，行业负债率持续高位运行，净负债率受流动性减弱影响持续走高。

图：2015-2024年房地产开发代表企业负债率情况

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2021年下半年以来，企业偿债压力持续加大，2022年新增债务违约企业数量触达高峰。金融监管持续收紧叠加2021下半年开始市场销售持续下滑，企业经营性现金流及融资性现金流均受限，行业流动性压力逐渐加大。2021-2024年，在市场持续下行背景下，房地产企业经营日益困难。市场下行-销售下滑-融资收紧-流动性紧张和售价下滑-资产贬值-债务率上升形成了资产负债表恶化的双螺旋，导致房地产企业经营基本面持续恶化，经营安全成为关注焦点，行业进入加速优胜劣汰阶段。根据中指监测，2020年行业陆续出现房企债务违约现象，2021年下半年恒大出险，截至2025年8月已有77家房企发生债务违约。市场深度调整及多家房企发生债务违约背景下，2022年至今有28家上市房企被动退市，其中A股14家，H股14家。

根据中国房地产百强企业研究跟踪，过去二十年百强企业留存率不足两成，顺势而为、稳健经营铸就稳固地位。分阶段来看，2005-2014年、2015-2020年、2021-2024年百强企业企业留存率分别为30%、43%和27%。2015-2020年留存率相对较高，表明在房地产市场上扬的背景下，规模为王的企业战略更容易取得稳固的市场地位。2021-2024年留存率下降，市场进入调整周期后企业容错率明显降低。这深刻地反映出行业逻辑已变，能够及时调整并稳扎稳打的企业更容易在时代的浪潮下穿越周期。

房企在化解风险的同时，积极探索构建新发展模式。2021年底，中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。经历本轮房地产市场周期调整，房企在积极化解风险的同时，更加积极构建新发展模式。如保利、中海、华润、招商蛇口、绿城、龙湖等头部企业总体上采取聚焦优势赛道、轻重并举发展策略，发展物业服务、商业运营、代建、策划代理、长租公寓等业务，掘金存量运营服务市场。2020年，首家房地产代建企业绿城管理在香港上市，房地产代建发展迈出重要一步，表明该经营模式得到了资本市场认可。2021年5月，中原建业在香港上市，成为第二家房地产代建上市公司。2021年下半年以来，随着房地产行业进入调整期，行业分工更加细化，代建迎来快速发展，根据统计有百余家房企开展代建业务。