本文基于贝壳找房《2025年万科广场板块二手房数据报告》的数据分析，并结合了其他市场信息交叉验证，以期揭示更丰富的微观结构。数据是过去的坐标，而洞察有助于照亮前路。
各位万科商圈的邻居们：
新年伊始，贝壳研究院发布了年度数据，“全年成交180余套”是咱们商圈的基本面。
然而，平均数往往会掩盖关键分化。希望借这份权威数据为基准，结合我在一线工作中的多维观察，尝试通过问答形式，回答大家最关心的几个问题。
核心八问：
Q1、都说市场凉，房子还能卖出去吗？
A：能！更值得关注的指标是 “流动性” 。2025年，万科广场板块（主要涵盖万科未来城1-4期、龙湖春江郦城1期和2期，绿城和锦诚园，中海寰宇时代雲境，鸿泰锦园等）全年二手房成交约180余套（贝壳数据），相当于平均2天就有一套房子成交。这还不包括雲境新房等。市场从未停摆，只是交易逻辑转向了更清晰的 “价值匹配” 。
Q2、成交量占比最高的是哪个小区？
A：万科未来城位列榜首，是商圈内的成交主力，同时也是市北区的热门成交小区TOP1。
图1贝壳找房成交榜：来源于贝壳找房APP截图
具体成交情况如下：
图2未来城成交占比。制图：朱贺坤。
Q3、哪些房子最好卖？
A：未来城是绝对主力。其中，二期89平左右的三居室和三、四期94-99平的三居室，它们以高功能性价比，精准满足了刚需和初步改善家庭的需求，构成了市场流量的基本盘。一个关键洞察：两居室 “以价换量” 特征明显，且租赁市场极为活跃。
图3未来城三居室各户型成交占比。制图：朱贺坤。
备注：不同渠道统计数据略有出入，均指向同一结论。
Q4、哪个楼盘的价格最抗打？
A：龙湖春江郦城二期的价格自成梯队。其溢价来源于“极致便利” ——下楼即享商业与地铁，且几乎所有生活配套都无需穿越马路。此外，像万科和龙湖楼座位置和楼层俱佳的大户型也同样抢手，其中龙湖二期143平大户型曾有带看一次即成交的案例。
图4贝壳找房万科广场商圈热门成交小区排名：来源于贝壳找房APP截图
Q5、当下的价格处于什么阶段？
A：市场正处于 “价值重估” 阶段。
一个显著特征是：同一户型因楼座、楼层等因素带来的价格差距正在拉大。这意味着，笼统的“小区均价”参考价值下降，市场正在对每一套房子进行 “精细化的个体定价” ，买家的出价逻辑极为具体和理性。
Q6、现在一套房子多久能成交？
A：本板块二手房平均成交周期约为 217天（约7个月） 。这略快于全市约240天（8个月）的平均水平，10%的效率优势可以理解为市场对我们商圈整体活跃度的认可。
Q7、最近有新政策吗？
A：有，且直接影响交易成本。 自2026年1月1日起，房产证不满两年的房屋，增值税及附加税综合税率已从原来的 5.3%降至3.3%。
Q8、新政策对谁影响最大？
A：直接降低了 “次新房” 的上市成本。对于像中海寰宇时代雲境这类刚刚交付，产证不满两年的小区业主，以及绿城和锦诚园部分办证较晚的业主而言，若考虑近期出售，税费成本的下降是一个切实的利好。
——写在最后——
感谢您读到这里。这是我的第一篇观察笔记，力求在数据之外，融入更多一线带看的温度。复盘数据，是为了给当下决策提供更清晰的坐标。然而，所有关键决策——无论是“现在该不该动”，还是“这个价格是否值得”——都离不开对未来个人生活规划与市场潜在走势的交汇判断。这是一个没有标准的答案。
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朱贺坤 | 德佑
深耕万科广场商圈。擅长用数据化分析梳理复杂市场，用细节化执行守护关键交易。致力于成为您安家路上可靠的 「策略参谋」 与 「风险把关人」 。
（全文完）
本文作者：朱贺坤
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数据来源：公开资料整理及实地调研
