在地产行业影响深远的变革中，集中供地绝对算其一。去年，这一政策刚出时，许多地产行业大咖都说，这个政策对行业的影响不亚于当年实行土地招拍挂，将影响房企开发环节的方方面面。
如今，一年过去，去年集中供地拿的项目，大部分已经开盘。明源君注意到，有些城市中，集中供地已开盘项目，其开盘速度不断在刷新记录。
以北京市为例，第一批集中供地中，某项目从拿地到取得项目预售许可，不到100天，第二批集中供地，门头沟某项目，拿地到开盘66天，第三批集中供地，某项目这个时间已经压缩到45天。
从以前平均用时近5个月，到如今不到2个月，中间到底发生了什么？对于未来地产项目的开发提效，具有哪些参考价值？
下面明源君详细来说一说。
地产项目开盘提速
背后出现了一个新趋势
据明源君了解，北京某项目在这次开盘中，达成了“36天核准、36天规证、37天开工证、47天不动产登记、55天预售证的多项记录。
而之所以提效明显，除了房企自身基于回款压力的抢时间，一个很重要的趋势是政府主管部门在当中发挥了重要的作用，政府部门正在主动转变工作方式，简政放权。
据地产同行透露，北京市规朝阳分局组建了“朝阳区供地后服务专班”，还建立了“快速反应工作群”，让全链条信息沟通畅通、优化全周期审批程序，减少企业跑腿次数。
北京一位地产同行指出，政企联动未来可能会更加普遍，政府帮助房企实现开发提速，不管对房企还是政府，这一举措都意义重大。
对于房企而言，项目提速，抢占先机，更有利于回笼资金，减轻资金压力，节省成本。
从经营的角度来看，地产项目早点开盘，就能早点回笼资金，减轻资金压力，节省成本，提升经济效益。这个很好理解。
从竞争的角度来看，竞品集中入市时，抢得先机变得比什么都重要。
以往不定期招拍挂时，项目做推售计划时，还可以看看其他竞品的推售情况，要么抢先机，要么在期间插空。项目推售的节点适当错开，对项目影响不会太大。
但集中供地后，房企往往是在同一时间拿到地块，很容易造成和竞品扎堆开盘的情况；开工太慢，则更惨，客户被竞品先抢完 。
毕竟在单位时间内，市场的客户量大体是有限的，这波客户被抢完，下一批客户成熟时又迎来下一波竞品的供盘高潮，这样项目就很容易处于劣势地位。
一位营销总告诉明源君，自家项目守盘9个月，在去年10月份才趁着国庆迟迟开盘，去年四五六月遇上H房企断臂求生，大幅降价收走许多客户；六七月份A房企又抢先开盘，并且果断实行降价抢收；到了9月，第一轮集中供地的项目又纷纷入市，市场上留给他们的客户已经所剩无几，但他们还是等到了10月份才入场，当时市场已经非常尴尬，首开遇冷，现在持销也陷入了困境，最后他也被开除了。
在集中供地下，谁的项目抢先上市，谁就能更容易抢占先机，拥有更多的主动权。
对于政府而言，减轻房企资金压力，房企才有钱继续拿地，才敢继续拿地。
去年，除了第一批集中供地热度比较高，第二次和第三次集中供地都出现了大量流拍现象，房企观望态度明显。
针对房企不敢下场拿地，各地政府采取了积极应对措施。一方面是从拿地门槛和拿地条件进行调整，另一方面则针对房企开盘流程做优化，帮助房企提速开盘速度，从政策段协助房企回笼资金，打消房企拿地顾虑。
具体来看，政府主要通过压缩审批时间、调整前置条件、简化非必要审批节点等方式来帮助房企缩短报建时间。
2021年12月北京市人民政府办公厅印发《北京市培育和激发市场主体活力持续优化营商环境实施方案》，方案指出，要在投资建设领域推行承诺制和综合审批改革，精简整合审批环节，提高审批服务效能，让项目早落地、早投产。
快速开盘
如何做到又快又好？
地产项目开盘提速固然很好，但也意味着房企需要及时对工作模式进行调整，在保持快的同时，产品也要做好，否则一味追求快，未必能获得想要的结果。
一、开盘提速，报建环节可优化空间较大
对于地产报建人而言，可以定期整理和更新属地的政策文件集，重点关注报批报建各项业务的办理要求和变化点，尤其前置条件和时间的要求，就不用等到拿地后措手不及。
比如北京《首都之窗》网站开辟的优化营商环境板块，根据世界银行评价维度，从开班企业、办理施工蓄客等逐一汇集相应的政策文件，报建人便可清晰掌握最新的政策变化情况。
除此以外，提高警惕，提前排除风险，以达到优化时间的目的。比如日照不足的问题，有些外地的设计院不了解当地规划，有时会犯基本错误。还有一些属于土地属性本身带有许多规划性的遗留问题，地上有文物建筑不能动、重要管网需要避让等问题，都需要面临漫长的调规过程。
所以报建人要主动和设计对接，预审图纸，重点关注强制性规范，比如公配和日照等强制性问题有没有解决，避免反复调整，节省不必要的时间。
二、不要为了快开盘，忽略产品品质
据明源君观察，去年集中供地已开盘项目中，部分项目为了速度忽略了品质，导致项目开盘后，客户不买单，最终导致去化效果并不好。
有地产人和明源君分享，当时首轮集中供地时，大家差不多时间拿的项目，他们自家公司是按5个月的来盘时间来铺排计划，但竞品J公司3个多月就开盘了。
后来发现J公司的销售业绩并不好，开盘时的来访就不多，最终成交也少。他去踩盘了解，发现竞品陷入这种局面，踩了快速开盘的两大坑，一是产品做得差，二是营销缺乏蓄客时间。
比如项目户型非常老旧，已经倒退到2018年时的模样，非常老土。比如某160平四房户型，客厅面积只有16平左右，比主卧还小，很多客户都接受不了。而且主卧面积虽然大，场景却很单一，只有卫生间和衣帽间。很多客户看完样板房后，直接弃购了。
相比竞品，他们没有一味追求快，前期给足时间客研去摸清客户需求，虽然开盘时间比竞品晚，但去化率却远高于竞品。
开盘过慢，容易陷入被市场没有客户可以抢收的被动局面，但如果只追求速度忽视客户需求和痛点，就会导致抢了时间，最终却是失去了客户，这也非常致命。
集中供地要抢开盘后，以往有60~90天的蓄客时间，现在可能只有30天，很多房企会简化关键的蓄客动作，以至于开盘时客户的梳理可能仍在蓄水池中，也没法深挖客户地图，购买的痛难点，了解到访客户与定位阶段的异同，这对于营销来说，确实是场灾难。
但如果实在不可避免，那只能转换营销逻辑。
首先，操盘手在拿地时，调整急躁和盲从的心态，并且尽可能为自己多争取时间 。在售楼处的建造上，尽可能减少妥协，许多经验都证明，对于一二线城市，尤其是一二线的改善楼盘来说，没有样板间的裸卖真的行不通，而且蓄客一定要有场所。
其次，摒弃首开必须热销的逻辑，曾经首开热销是项目立下威望、顺利转签和下个批次开盘的必要条件，但现在营销环境发生变化，与其执着宣传首开热销，不如提前设计更优解的短周期顺销计划，达成团队共识并全力实现，后续再构建自己的持销能力。
最后，既然蓄客时间有限，那就珍惜客户每一次到访，做好卖场的体验感、训练好销售说辞，尽可能缩短客户的成交周期。
结语
如何又快又好，是许多房企值得一直去思考和改进的问题。最终，希望无论是房企还是购房者，都能实现双赢。
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