地产最难的时候已经过去
- 2026-02-19 10:41:27
2022年尾声将近，地产实质性利好不断，信贷融资、债权融资、股权融资“三支箭”先后落地，优质房企纷纷获得巨额授信额度，据披露，自23日以来，已有约15家银行为超过30家房企提供金融支持，授信总额超过2.715万亿元，上市房企直线获得资金的渠道也大为拓宽，行业信心大为提振！
政策将止住房企大面积爆雷流血的风险，尤其是对于陷入危机的诸多民营房企而言，可谓是等来了救命稻草。可以说，大家翘首以盼的房地产行业的底部已经到来。
融资巨型利好，尽管核心目的在于保交楼，并修复市场信心，但显然也会提升企业的资金实力。在确保企业资金回归安全的前提下，手有余钱了，房企也会更敢拿地了。尤其是近几年以国央企身影为主的土地市场，资金稳健的民企也将获得重新入场的机会。
那何时才是拿地的良机？明源君认为，当下，房企拿地抄底正当时！原因何在？以下我们从几个方面来细说：
预计明年6月地产将迎来回暖
三支穿云箭带来的融资放松，只是解决房企融资端的问题，解决不了销售端的问题，房地产企业的资金问题，根本上还是要靠销售回款，这又取决于地产销售到底何时回暖。戳这里去化沙盘，保障去化目标达成
综合房企共识、宏观经济、政策走向和行业周期，我们预估，2023年6月地产将迎来回暖。我们知道，2022年的土地市场已经总体下降到冰点，此时拿地，6-9个月后开盘，恰能赶上销售复苏！
明源地产研究院在今年底走访了十余家标杆房企，并开展了一轮房企CFO问卷调研，数据显示，对于销售回暖时点，38%的企业预计在2023年6月前后，20.7%的房企预计在2023年9月前后，总体预判谨慎乐观。
结合宏观经济走势，当前国内经济下行得很厉害，但根据高盛《2023年中国宏观展望》报告预测，中国全年GDP增速将从2022年的3.0%加速至2023年的4.5%，上半年弱而下半年强，并且预计2023年失业率将下降，劳动收入改善，消费者信心有所恢复，到2023年下半年，家庭消费增长可能会强劲反弹，这对于购房端无疑都是极大利好。
当然，高盛的预测也是基于宏观政策的导向出发，11月10日的中央政治局常委会议讨论疫情局势时明确指出，重点不是“计算政治成本”，而是更多强调优化新冠控制措施以减少对经济的负面影响；11月11日公布的“20条措施”也明确强调缩短隔离时间、简化入境国际旅行程序等等。高盛认为，这是退出三年新冠病毒动态清零政策的强烈信号，而且很可能在明年“两会”之后不久开始执行。
进一步从地产政策走向来看，从2021年四季度开始一直到现在，政策都在往利好地产的方向发展，无论从中央到地方，政策都在逐步放宽。2022年末利好政策更是密集发布，压箱底的政策工具都已经祭出，第三支箭中的恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，更是时隔12年后的再次重启。
一系列动作，彰显房地产行业触底的时刻终于到来。当然，触底之后的市场反弹、回暖还需要一定时间。
此外，中国房地产市场向来是呈现周期规律的，从70个大中城市新房价格指数环比走势来看，2011年以来，房地产市场从紧缩、萧条再到复苏、扩张，历经了数个“春-夏-秋-冬”的周期轮动。
2015-2018年中经历一轮“扩张期”、至2018年8月到达一个次高点之后，开始步入“紧缩期”。2020年初的新冠疫情冲击之下，逐步进入“萧条期”，2021年下半年以来更是迅速步入凛冬，冷到不能再冷。
不难看到，这一轮地产寒冬已经持续了数年之久，结合房地产市场轮动周期规律，以及上述的多维因素，可以预判，寒冬即将过去，春天即将到来！
70大中城市新建商品房价格指数环比
地价房价差拉大，地产毛利空间拓宽
我们知道，地价和房价之间的差距，大体上决定了一个地产项目的毛利空间，因为建筑成本每家房企都差别不大，顶多单方成本差个几百块钱，数量级很小，但在不同城市、不同区域的拿地成本差异却很大。
我们统计了4个一线城市、4个典型二线城市近五年来的地价房价差，可以明显看到，这个缺口总体都在拉大，那就意味着地产毛利空间有所拓宽。同时，还可以看到，一线城市比二线城市地价房价的差值要更大，比如上海，2021年成交土地楼面均价比商品房销售均价低2万多块/㎡，而杭州这个差额只有1万多。
当然，当年的房价是全市商品房售价的平均值，但当年的地价跟该城市出让的地块所处地段有关，所以会有一定的误差，但这并不妨碍我们对各城市总体趋势的判断。
典型城市房价地价走势
从这组数据不难看到，房企现在拿地比几年前拿地的毛利空间已经大了不少，而结合明年6月份地产销售将回暖的判断，当下土地市场冷的时候拿地，待6-9个月后开盘，恰逢市场复苏回暖，项目利润空间将更大！此时不拿地，更待何时？
尤其是一线城市，房价地价差更大，而一旦市场回暖，一线城市也一定是率先回暖的那一波。这也就难怪为什么诸多有实力的房企争相在一线城市拿地，比如中海2022半年度一线城市新增货值占比达 47.4%，再比如，招商蛇口2022年在上海这个城市火力全开，2022年1-10月在上海，招商蛇口新增土储357亿元，位居第一，比第二名的华发高出了105亿元！
结构化审视去化速度，踩准周期、精准补货
判断一个城市的拿地时机，还要看这个城市的库存去化情况。
存销比，即一个城市的商品房库存面积与商品房销售面积的比值，反映了某个时点该城市的库存面积需要多长时间才能去化完毕，能够很好地体现一地楼市的去化速度。而把存销比数据拉长周期来审视，还能明显反映出市场的冷热变化。
以北京市为例，2015年至今，北京商品房存销比经历了三个明显的阶段：
2015至2016年930，楼市火热、房价开启新一轮上涨，金融环境十分宽松，商品房存销比仅为1年左右，市场库存面积只需要1年左右即可全部去化掉，楼市去化很快；
2016年930调控开始后，购房需求被明显抑制，但基于对北京楼市的长期看好，开发商的投资力度并不低，故存销比快速走高，去化周期变长，2020年3月叠加新冠疫情冲击，存销比到达峰值7.4年；
此后，受供需两端的减弱，存销比稳定在3年上下，仍处于历史中高位值。但2022年中开始，存销比有下行趋势，到2022年10月，存销比下降到2.3年。此阶段存销比仍然不低的核心原因是销售低迷，因为开发商投资意愿也低，新开工量并不高。
北京商品房存销比走势
一旦2023年6月地产销售开始回暖，去化将明显加快，在供货未明显提速时，存销比一定会下行。如果房企现在这个时点低价拿地，2023年6月后刚好可以开盘销售，将率先把握销售机遇。并且2022年房企普遍拿地低迷，2023年的市场供货也将明显减少，销售竞争也小。
一般而言，“投资回暖”一般会滞后于“销售回暖”，去化快了，库存往下走了，投资才会显著回暖。到2023年6月前后，一旦大家都看到销售有所回暖了，又会掀起拿地热潮，到时不仅容易高价拿地，出货时也容易形成“供应踩踏”。
所以，房企一来要精准判断行业形势，二来要密切跟进城市的库存去化走势，踩准拿地周期，才更有可能在竞争中胜出。
而放眼全国，也要结构化看待各城市的去化速度，从中判断机会。数据显示，10月份上海、杭州、济南、合肥的商品住宅去化周期不足10个月，西安、深圳、长沙也只有15个月左右，所以，虽然目前全国整体销售形势不佳，但仍不乏一些城市有补仓机会。
重点30城2022年10月商品住宅去化周期
当然，房企拿地补货，还需要基于每个城市的特点，基于对各城市库存结构的分析，进行“差异化精准补货”。比如济南的刚需型产品去化慢，但改善型产品需求仍然很旺盛，那么房企就要基于这类需求，并根据自身的产品策略，去拿合适的地块。
拿地仍需理性，做好现金流压测仍是前提
说了这么多，还是要泼一盆冷水，尽管如今是拿地好时机，但还是要稳健投资、理性拿地。以前疯狂抢高价地，经过这一轮“暴打”后，土储多，成了累赘，如今房企普遍认为未来土储够2年开发就够了。
我们对房企货值保障倍数做了统计，截至2022年上半年，各梯队房企土地货值倍数均值达11.5年，而前4年的均值只有3.5年，这与行业销售低迷直接相关。
此外值得强调的是，企业做好现金流压力测试，仍是重中之重。一旦回暖周期比预期更长，企业要确保自身现金流可承受。尤其是资金困难的房企优先保安全，拿地在其次。戳这里，管好利润现金流
一般而言，房企要时刻保持“现金占总资产比大于等于15%”，且“可动用现金占总资产比大于等于5%”才算安全，账面现金只是一个数字，可动用现金才是关键，如果一家企业可动用现金很少，是极其危险的。经营上做到“以收定支”、“以收定投”，比如购买土地总支出，不得超过年度经营现金回流的55%，工程款支出，不得超过年度经营现金回流的20%。
如今，房企对于现金流管控的重视度空前。比如碧桂园，强调做好中短期现金流管理，滚动每周资金计划专项工作，“项目-区域-集团”三级管理现金铺排，滚动未来12个月的现金流计划，结合销售波动、直接融资渠道是否畅通、债务到期安排、现金等因素，形成“闭环管理”。据年报披露，2022年上半年碧桂园经营性现金流达52.5亿元，保持正向。
同时强调“开源节流”，除了加快销售回款效率，还强调合作方风险隔离，截至2022上半年碧桂园已启动与39家合作方的项目分家，以提高双方项目层面资金使用效率。
节流方面，一是严格进行复工铺排、以销定产，针对慢流速项目，主动控“无效产值”，从源头降低未来的支付压力，二是盘活沉淀资金、灵活安排支出，项目主动通过监控账户进行出款，减少对集团资金下拨的依赖，三是根据项目产出进行匹配，减少尾盘项目费用支出，额度重点分配常规在建在售项目。
事实上，如今已经有不少房企在抄底拿地，2022年半年报业绩展示中，中海就明确指出，在土地市场成交大幅萎缩的情况下维持投资强度。根据中指院数据，2022年1-11月华润、中海权益拿地金额分别高达819亿和751亿，单单11月，中海权益拿地金额就超过60亿，滨江也超过42亿！
从2022年第四轮集中供地情况来看，热点城市已经开始反弹。11月29日京杭两地同时完成第四轮集中供地，多宗地块成为企业争抢的香饽饽，北京本轮土拍创下了2021年集中供地以来7批次溢价率新高，达10.02%，杭州本轮土拍平均溢价率8.4%,相较二、三轮明显提升。
或许，会有越来越多的稳健房企都将加速储量过冬，静候下一个春天的到来。
