未来1年，将是地产行业洗牌出清的关键1年。
也是房企“剩者为王”的关键1年！
这一轮调整能“剩下来”的民营企业，既是懂自律的，又是有真实力的，他们必将迎来下一轮春天！
调控政策努力去周期，去波动化，但楼市周期市特征改变不了，现在应该是最痛时候已过，50强几乎20多家都爆雷了，该爆的都爆了，就连8月国常会已经以周为单位召开，救经济，反复督促地方用足政策工具箱，关切之心显而易见。
曾经，楼市6月环比大涨后，地产人信心起来了很多。
彼时，郁亮也表态房地产市场已筑底，绝对一个信心增强剂，股市也大涨，但市场在7月、8月又在下滑，8月业绩会上郁亮再次坚持说，市场是过度收缩，他依旧坚持市场已经筑底判断。
同样，莫斌说明年6月30日应该回到正轨，回暖，碧桂园做的资金压力计划测试都是到2023年6月30日。
与此同时，香港地产大亨、新世界集团行政总裁郑志刚表示，中国房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资100亿元人民币。
眼下，疫情深圳成都等反复且严峻，经济大环境依旧承压，老百姓收入预期依旧不佳……困难和信心，短期依旧很难改变！
好在刚出炉的楼市9月数据，龙头房企给行业增色了。
据克而瑞数据显示，9月百强房企销售环比增长10%，这是一个积极信号，百强房企已连续2个月实现环比增长。
当然，行业整体信心恢复还需要一定时间，百强房企销售业绩虽处于低位，但整体出现平稳信号。
从具体城市来看，不同城市表现不同。
据克而瑞数据，一线城市市场坚挺，成交同、环比涨幅皆超10%；二三线城市市场尽显疲态，成交环比下降8%，同比跌幅扩至35%。
而大湾区市场出现了局部复苏，深圳、东莞、佛山等成交环比转升，同比也是转正。天津、济南等市场似有回稳迹象，成交筑底回升。
市场依旧不乐观时，我们应该看到头部房企率先筑底回温的信心。在这样一个背景下，雪球平台针对著名投资人滇南王进行了访谈，很多观点很有启发，分享给更多地产人！
[1问]郁亮说在行业的冬天里，关键是能做到生火取暖，请问，您是怎么理解这句话的，火，指的是什么？谢谢。
[答] 滇南王：地产行业的生火起暖，这个火，关键就是企业的资金。
地产是一个重资产行业， 没有资金支持，很难健康发展下去的
[2问]请问，房地产市场筑底了，这个恢复是缓慢和温和的过程。这个 过程如果有标志性的事件或政策，您认为会是什么？
[答] 滇南王：两大标志时间
一是曾经的行业龙头恒大出问题后，涉及的项目怎么处理，目前主要就是保交房；
二是是否会出现新的一轮并购潮，大家随便看看，全国各地有多少房地产企业，地产企业不是太少，而是太多，这不利于资源的高效利用。
并购事件会成为一个新的方向标！
[3问] 请问老师，现在是不是只能买国有控股的地产企业了？现在布局是不是还属于左侧？
[答] 滇南王：在我体系里，没有区别对待，要看企业的实力，要看具体的行业。
比如消费行业，牛的企业大部分都是私企，金龙鱼、双汇、海天都是如此。
但是地产行业，需要大量资金支持，这就需要有稳定的资金来源。
对于看好的企业，不管是左还是右，至少多花一点时间而已，关键是标的要判断对！
[4问]请问老师，如果按这样的销售数据，老师预估房地产基本面修 正的时间大概需要多久呢？
[答] 滇南王：地产行业，其实现在关键点是疫情的控制程度，疫情稳不住，物流不顺通，材料成本很贵，即使开发，也没多少利润，而且开发出来，未必就会有消费市场。
但是现在能活下去的企业，必将在下一轮发展中占据优势，至于时间，我感觉最困难的时候已经过去，即使没过，也不远了！
[5问]请问老师，在目前社融数据相对比较差的情况下，老师认为房企在Q4会有向好的预期么？
[答] 滇南王：房企的业绩，其实波动是最大的，原因就是仓控性非常强，项目结算，可以上半年， 也可以下半年，可以三季度，也可以四季度，还可以一季度，所以对于地产，不要看一两个季度，要以年为单位，是看三年还是五年，这样就比较好理解了！
[6问]一线城市还会接着涨吗？今年明年后年，什么时候买合适？
[答] 滇南王：曾听一个朋友说过，买一线房，就相当于买中国经济的未来。
其实回头看这么多年，一线房的房价增长和经济增速差不多，未来十年，我个人更倾向股权投资，实物资产投资的弊端，遇到经济放缓的时候最明显，而且变现也不容易！
[7问]最近保利地产市值超过了万科，其内在逻辑是什么？
[答] 滇南王：两个原因：一是背景不一样，一个央企和一个国企，从全国的资源看，还是有很大差 别的，二就是预期不一样，两家现在变成200多亿净利润的企业，央企背景的保利想象力更大，但是历史诸多数据，万科的市值大部分时间都是保利之上的！
[8问] 最近看到家乡很多楼盘搞促销，请问现在适合入手刚需买房还是再等等，到12月？
[答] 滇南王：刚需买房，两个建议：
一是能越早买越好，买后早娶妻早生子比什么都强！
二就是能力条件下，房子越大越好，这样省得以后有孩子觉得小，还要再换房，这个时间成本和装修成本影响很大。
三就是如果工作稳定，能多贷款就多贷款，现在的贷款，看似很多，等过几年收入多了就不觉得多了；如果工作不稳定，能少贷款就少贷款，这样以后即使出现波动，也不影响稳定生活！
[9问]普通人，还能投资房产吗？
[答] 滇南王：普通人，未来不要投资房地产。
普通人值得投资的只有两个：
一个就是自己，把钱拿来好好的学习提高，开阔眼界，让自己未来有能力把握更多的机会，
二就是投资孩子，让孩子多接触生活，多接触大自然！
房子只是一个保值的工具，不是一个增值的工具。
未来，买房挣大钱的时代过去了！
[10问]如何看到房企重组概念？
[答] 滇南王：地产研究，我相信守正出奇，笑看最后的，一定是那些有实力的企业。
至于重组，我也不知道，重组概念感觉最终还是挣股市的钱，不是正道，所以研究很少，也不太熟悉！
[11问]请问，在买房信心缺乏的当下，政策宽松，需求回暖，房企盈利反转出现的时间点大致在什么时候？
[答] 滇南王：十多万亿的地产行业，如果按照净利率10%，利润至少是万亿以上，如果净利率 是5%，利润至少5000亿以上，即使净利率是1%，利润也是千亿以上，大环境越不好，净利率越低。
所以最好的指标，就是看净利率什么时候回暖？
眼下关键还是要看疫 情，现在就是躺平的时候，慢慢熬吧！
来源：雪球，地产总裁参考，本文已获作者授权，对此表示感谢。
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