上海楼市速递!2025年上海二手房年报出炉!截止到28日,12月成交1.8万套,年末翘尾行情火热!全年成交超22万套,创4年来新高!
据网上房地产数据显示，2025年12月二手房网签成交合计22961套（全口径数据包含商业、车位等）！比11月上涨约0.08%！
再看大家更关心的纯住宅数据，截止到28日，12月合计成交18085套（不含商业办公车位等）。重点看大家最关注的纯住宅数据，2025年全年合计网签成交纯住宅220356套，同比2024年上涨了3.27%！在过往10年当中处于中间水准，大概回到了2019年的水平。但近4年的上涨趋势是较为明显，保持当下的市场热度，明年我们大概率会迎来一个不错的小阳春！今天我们不做12月月报，直接来出一份2025年的年报，来看看：· 价格方面，1年时间房东到底让利多少，明年价格是否企稳？备注：1、以下二手网签成交套数信息来自网上房地产，仅统计纯住宅；2、以下二手挂牌数据来自链家网；3、以下数据及结论仅供参考，不作为资产配置依据。先看近一年的月度走势，2025年在政策的引导下波动相当明显。在今年3月小阳春，达到第一个高峰，成交纯住宅17834套，然后逐步减弱。8月沪六条新政发布，市场开始回暖，成交量逐步攀升。11-12月，叠加年末置业热潮，二手房市场翘尾效应明显！足以说明，新政的有效性和有的放矢。当下市场的购房信心正在恢复，明年初相信也会有不错的成绩！2025年成交的22.04万套纯住宅如果按环线细分：外环为界，内外基本各占半壁江山。其中内环内成交了28295套，占比约12.84%；内中环约3.9万套，占比约17.68%；中外环接超4万套，占比约18.4%。外郊环间是大头，成交了约8.22万套，占比约37.3%，以自住需求为导向，追求通勤和尺度的平衡，是当下二手买家的主流置业思路。同步我复查了2020年至今，各年度环线成交的占比，相比前几年，二手买家的地段略微向市中心偏移，原因可能在于房东让利后，同样预算买家够的上的地段会更好一些。浦东地大物博遥遥领先成交约4.7万套，占比约21.36%。郊区中闵行、宝山通勤市区有优势，成交都超过2.2万套。五个新城中，松江最火，成交约1.6万套；嘉定紧随其后，成交1.37万套。浦西中心城区中，普陀价格有优势，成交1.33万套。徐汇范围大成交约1.3万套。黄浦只有3307套，价格相对偏贵。70-90㎡是成交最多的超过5.55万套，其次是50-70㎡超过5.2万套，通勤时间可控的小两房是二手买家的最爱。50㎡以下和90-110㎡的成交量差不多，大家可以想象下正态分布的模型。140㎡以上改善大户型合计占比只有4.89%。预算较高的改善买家可能更偏好新房。同步来看近5年各面积段成交占比的变化，50㎡以下占比略微放大，70㎡以上占比小幅缩减。300万以下的房源成交超过14.3万套，占比超6.5成，刚需才是二手市场的绝对主流。300-600万的房源成交合计约5万套，占比约23%。800万以上数量就比较少了，合计约1.47万套，占比仅约6.71%。同步来看近5年各总价段成交占比的变化，在200万以下段，今年比去年成交增加了1.5万套，极刚需上车在加速！我们细分到板块，来看今年二手成交最火的前50板块：第一名是金山新城，成交5388套，成交热度登顶！
第二名是南桥新城合计5250套，基本包揽了奉贤的需求。
第三名是浦东金桥，外环附近的老小区动迁房成交了很多。
第四名是三林4697套；第五名是嘉定主城区4674套。
6-10名分别是松江中部、周康、浦江、惠南和青浦新城，浦东的需求仍然是较为旺盛的！
最后附上2025年各区成交前20小区名单，看看你家或者你关注的小区是否上榜了吧~截止最新12月28日链家网的挂牌数据，全上海合计挂牌8.85万套，连续8月下调！下调的总体幅度约21%，市场正在从买方市场向买卖平衡倾斜。下半年成交旺盛，挂牌量中幅下降，当前挂牌量已经回到了2023年下半年水平。在链家网每月的新增挂牌其实分为2部分，一个纯新增一个是重新上架。我们重点来看前者，我统计了2025年每个月的纯新增挂牌房源数量，结果如下：2月之后基本上每个月都有1万以上的纯新增，在3月纯新增甚至超过1.79万套。我把12个月纯新增的14万套挂牌房源也做了切分，特征如下：如果按环线细分，外环外入市挂牌的房源有666777套，占比近48%。中外环超过2.82万套，占比约20.19%；内中环约2.48万套，内环内约2万套。如果按面积段细分，70-90㎡和50-70㎡是大头，合计占比接超47%，和成交的特征是相似的。如果按总价段细分，低总价的房源是主流，600万以下占比约75.89%。综合来看，2025年积极进场的房东仍是置换需求为主！最后附上最新挂牌数据下，各区挂牌量前20小区名单，看看你关注的小区是否上榜了吧~小胖君匹配了2025年12月28日和2025年1月1日的挂牌房源，有16536套房源匹配成功。有超过1.37万位房东选择了调整价格策略，以求快速出货！我们重点来看1.37万套降价房源，其中大盘的降幅绝对值在74.32万，降幅百分比约12.43%。简而言之，1年时间还未售出的房东愿意让利打88折！附上挂牌价降幅绝对值最大的20套房源，最多降了2300万，基本都让利千万以上，幅度还是比较惊人的。附上挂牌价涨幅绝对值最大的20套房源，最多涨价2100万套，上榜的都超过150万，相比降价还是比较温和的。你对2026年上海二手房市场怎么看？
成交会继续火热吗？价格会回暖吗？
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