前些天，明源君在一篇文章中提到，房企正在急剧分裂，从过去清一色住宅开发商，分化成投资商、开发商、运营商、服务商等角色。
房企与房企之间，不仅差异在变化，差距也越拉越大。这一轮活下来的房企，各有各的拿手戏。
今天，明源君就来以一些代表性房企为例，来谈谈那些特征鲜明的房企们（排名不分先后）。
说起万华，有些人可能还不熟悉，说起麓湖生态城，业内人估计如雷贯耳。
在地产行业，万华是特立独行的存在，也是现象级的存在。
长期主义。麓湖生态城是一个超级大盘，总占地面积16,500亩，其中建设用地8,600亩，景观用地5,000亩。万华采用“大盘小做”的策略，先完成项目的整体规划和结构，再把项目分成很多个小单元，慢慢去做。
产品至上。为了建麓湖生态城，万华不仅做了一个湖，还重建了公园。项目建设过程中，先后邀请了超100位国内外设计师参与。从一开始就定下了“设计领先市场五年以上”的产品策略。
高度自治。麓湖生态城被誉为神盘，不仅是因为产品领先，也因为其成功的社群运营模式。在麓湖，平均每天有将近二十项社群活动同时展开，而且所有的业主都乐在其中。
时至今日，麓湖生态城依然上演着开盘即售罄的神话，去年项目又卖出了170亿元。这几年万华还受邀到重庆、武汉等城市做项目，将麓湖经验带到更多地方。这个“小众”的房企，在这个特殊年份，又一次走出了独有的节奏。经历过房地产多个周期的港资房企，一直是内地房企学习的对象。
不过，港资房企普遍低调谨慎，不追求规模，且偏好商业写字楼等存量物业开发运营。
香港置地也有类似特点。其投资性物业依然占到集团大部分的收益，房地产开发板块对集团的利润贡献仅在22%左右（据2023年财报）。
在内地，香港置地算是近年来较为活跃的港资房企。其在内地开发业务也很有特点。
香港置地在内地的大本营放在重庆，在当地先后打造了约20个项目。这几年也陆续外拓，进军上海、武汉等地。
在投资布局上，香港置地一般不随便拿地，但一出手便是大手笔：拿核心地块，打造豪宅项目。
比如其2020年在上海以310亿元拿下一宗的地块，打破了上海近年来的单宗土地成交金额记录。不出意外，在该地块上，香港置地打造了一个顶级豪宅项目。
不求多但求精，香港置地走出了一条不同寻常的道路。滨江地产，很多地产人心目中的“别人家公司”。此前多年凭超长春季假期+旅游津贴，收获了不少同行的好感。
去年，1076名员工，创下了1534.7亿的销售额，人均效能高达1.43亿元。这个数据，在行业内无人能及。
滨江的高人效，既得益于其高度集中的布局，也与其管理标准化及强大稳定的供应商体系密不可分。
杭州作为滨江的大本营，为其贡献着过半的业绩。按照滨江的稳区域战略，杭州、杭州之外浙江省内，外省市场占比将维持在6:3:1。
据明源君统计，近三年滨江的销售均价都保持在行业top3。去年则是行业第一，达到43073元/㎡。
产品的销售单价主要受两个因素影响，一是布局城市的能级，一是产品的定位。滨江聚焦高能级城市，并开发高标产品，正好符合这几年改善置业的趋势，这也是滨江这几年保持逆势增长的关键原因。
在地产多元化转型这条路上，有两家房企是走在最前面的，一家是央企华润置地，一家是民企龙湖集团。
准确来讲，如今是龙湖，已经不是一家开发商，更像是一家地产运营商/服务商。因为，龙湖集团60%的利润，来源于经营性业务。虽然这些业务的收入只占到了总收入的14%（据2023年财报数据）。
在房地产持续下行的情况下，经营性业务无疑强化了龙湖的造血能力。
而这，有赖于龙湖前期的布局及投入。
“晴天修屋顶”。早在多年前，其他房企还在住宅市场跑马圈地的时候，龙湖便开始将眼光转向存量市场，每年将销售回款的10%投入到投资性物业中，并逐步确立了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。
如今看来，龙湖的转型，至少应该算是成功了一半。这一点，较之于绝大部分房企，尤其是民营，显然是难能可贵的。
在地产行业，还有一类产品主义房企，他们最出名不是产品设计能力，而是精细化工艺。
比如近两年走红的金沙集团。
这家房企，对自家项目品质要求苛刻。其信奉“精细化是砸出来的"，认为做得不好该拆就拆，成本高了才能长记性。
在精细化管理方面，有很多值得同行学习的做法。
比如专门聘请了日本藤田公司做咨询服务，学习很多管理的手段、流程、方法等。
还给工程管理人员、合作方、农民工等发奖金，鼓励所有人齐心协力把工程质量做好。
据说，去年金沙接受了超7000人参观学习。
和金沙相似的，还有南京的金基地产，上海的金桥集团等，都是以精细化工艺锻造精品的品质标杆。相较之民企常常以产品取胜，“财大气粗”的国央企以及国资背景的房企，拥有着更多元的优势，在开发大型高难度项目、业务模式多元化、经营管理手段方面，领跑同行。
说到地产国央企，就不得不提华润置地。
如今的华润置地，俨然已成为房企转型的模范生。
其所形成的“3+1”一体化业务组合模式，为其构筑了更高的护城河和更宽的安全垫。
三个主航道中，开发销售占比大，是业绩增长的发动机；经营性不动产提供长期稳定的现金流，是稳定器；轻资产管理业务则是业绩贡献的强劲增长极。另外，还有一个生态圈要素型业务，也就是代建代运营、长租、影业、康养等业务。
这些业务，部分已进入成熟稳定期，比如经营性不动产中的商业，其所打造的万象系购物中心在业内是高端商业的代表，也是其营收中不可或缺的一部分，去年购物中心就实现了179亿元的租金收入。
得益于多年积累的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等优质资产，这几年华润置地的业绩增长有了坚实基础。截至去年，经常性业务收在华润置地业务中的利润贡献占比已经达到34.4%。
未来，华润置地的目标是转型大资管。
目前华润置地总资产管理规模已经超过4200亿。目前，资管业务已作为主航道业务之一进行推动，目标是在十四五期内培育成为第二增长曲线。要说这几年发展势头最猛的房企，绝对绕不开越秀地产。
从销售业绩上看，越秀地产是业内为数不多的近三年连续增长的房企。
2024年，在众多房企保守制定目标的情况下，越秀给自己定下了销售规模1470亿元，同比增长3.5%的任务。
作为广州地产“一哥”，越秀地产是区域深耕的典型代表。
去年，其销售业绩有一半来源于大湾区。尽管这几年持续外拓，但大本营的地位一直很稳固，对越秀地产的业绩起到压舱石的作用。数据显示，截至去年末，大湾区的土储占比仍高达42%。
除布局优势外，越秀地产还有一条重要的护城河，那就是TOD开发运营能力。
TOD项目规模庞大、业态复杂、开发难度高，令很多房企望而止步。而脱胎于广州城建总、背靠越秀集团及广州地铁两大股东的越秀地产，天然具有开发TOD项目的优势。
截至去年底，越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，对应土地储备331万平方米左右，约占总土地储备的12.9%。TOD项目开发，已成为越秀地产一张招牌，也为越秀地产的业绩做出重要贡献。比如去年越秀琶洲南TOD一个项目就揽金157亿元。
而在去年，地产销售额TOP40房企一年也才卖了160亿元。换言之，琶洲南TOD的销售金额，抵得上一家中小房企全年的销售额了。
中海集团
中海，素有地产行业“利润王”的称号，尽管这几年利润水平有所下滑，但在业内依然处于领先位置。
去年，中海整体核心净利润稍逊于华润置地，但单就住宅开发业务来看，中海依然是行业之最。在过半房企亏损，整体利润普遍个位数的情况下，中海的净利率仍达到13.4%。
过人的盈利能力背后，是中海出色的成本控制能力。在很早以前，中海A4纸双面打印的故事，便为地产同行所津津乐道。
其融资成本，常年控制在行业第一梯队水平，去年仅为3.55%，处于行业最低区间。
中海还在持续强化其成本费用管控优势。比如去年，管理费、行政费在收入中的占比为3.8%，同比下降了0.2个百分点。这个数据，在行业内也是领先水平。另外，中海还通过供应链集中采购方式将招采成本降低了13%。
而更值得一提的，是其精准拿地能力。
众所周知，土地成本，在房地产项目各项成本中占比是最高的。地拿对了，项目的利润才有基本保障。
而中海正是逆势拿地、精准布局的高手。
在地产下行的这几年，中海每年拿地强度都在0.4以上，远高于行业平均水平。而且，其从2019年便确立了“三个主流”（主流城市、主流地段、主流产品）的战略。得益于战略的前瞻性，其一线及强二线城市的业绩占比已经达到了75%左右，为销售业绩及利润奠定了基础。
绿城中国
绿城，地产行业一大IP。尽管有人觉得，现在的绿城和宋卫平时代不太一样，但毫无疑问，绿城长期积累下来的口碑，仍然是很多房企无法比肩的。绿城拥有一大批追随者，在他们心中，“绿城”两字是“品质”的代名词。
在产品品质方面，绿城确实做了很多有影响力的事。
比如打造了中式住宅标杆。
从杭州九溪玫瑰园，到桃花源、江南里、桃李春风，再到凤起潮鸣、西溪雲庐等等…在打造中式住宅方面，绿城可谓炉火纯青。它的项目，在行业内有具有深远影响。比如融创当年便从绿城处取经不少，其中式项目身上，不难发现绿城的影子。
绿城的产品质量管理，在业内也有引领意义。比如从2016年开始，绿城就开始举办“全国工地开放日”，各地在建项目面对业主开放，让业走进工地验收产品，倒逼项目质量管理升级。
此举比大部分同行至少早了四五年。
按照战略规划，绿城要在2025年做成TOP10里面的品质标杆。这个“品质”不仅是产品方面的，还包括投资品质、运营品质、财务品质、管理品质、组织品质、队伍品质等等。
曾经的产品特长生，正努力发展成为一名全能选手。
这几年，地产行业还有一个明显变化，那就是中建系房企的强势崛起。
中建旗下八大工程局，每个都有自己的地产业务，有的规模还不小。其中发展得最好的，要算中建壹品。
中建壹品的背后，是中建三局。这几年的中建壹品，在各地跑马圈地，仅用了三年时间，便将规模从百强开外强势推进到TOP50以内。
脱胎于建筑航母的中建壹品，和其他房企相比有着得天独厚的优势。
首先，有中建这一央企背书，融资难度低、融资成本也低。
其次，做工程轻车熟路，各类业态项目开发起来都手到擒来。
再者，供应链成熟，工程把控及成本控制等得心应手。而且内外部沟通成本也低，成本控制力突出。
多重优势加持，如今的中建系房企可谓风生水起。除了中建壹品外，中建东孚（八局）、中建智地（一局）和中建玖合（二局）都已杀入地产百强榜单（2023年数据）。
有人估算，如果将中建八个工程局以及他们的兄弟公司中海的房地产业务加起来，在业内将无人能敌，称之为地产隐形航母，丝毫不为过。
