地产巨头做城中村改造,震撼到我了

前段时间，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《意见》），引起地产人的广泛关注和讨论。  

关于这份文件，业内往往把讨论焦点放在能否拉动楼市上。

但明源君认为，城中村改造最根本目的是改善民生、扩大内需以及推动城市高质量发展。

所以，如何在城中村改造中防止大拆大建和过度房地产化，如何通过创新模式和发展新业态实现可持续运营，才是《意见》中最值得探讨，也是影响更为深远的课题。

明源君这里提供几个城中村改造的优秀案例，供大家参考。

随意拆除历史建筑是大忌

过去，很多地方出于政绩和急于改变城市面貌的考量，大面积启动城中村改造。可这种急功近利、大拆大建的做法，也为城市未来发展埋下了很多隐患。

比如有些地方在城中村改造过程中，随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。这样不仅摧毁了城市记忆，历史文化也就此消失。

新型的城中村改造，不是简单的推倒重来，而是应该“留改拆”并举。这样既产生了经济效益，又能反哺历史古建的保育活化。

具体来说就是：

第一，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。

第二，加强历史文化保护传承，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。

比如位于深圳的南头古城，距今有近1700年的历史，被认为是深圳和香港的历史之根。

但未改造前，南头古城内部存在建筑规划杂乱无章、文物保护不佳、公共空间缺乏等问题，为片区更新改造带来巨大挑战。

万科接手后，便对各种改造方案进行论证，最终明确入手点为：利用南头古城的历史文化资源，为古城引入设计/创意产业，并吸引一批创意工作者来南头古城工作和定居。

图片来源：南头古城

为了达成这一目标，万科是怎么做的呢？

第一是补。

改造前，南头古城的市政管网等基础设施处于杂乱无章状态，多处存在安全隐患。

（北街中段改造前后对比，图片来源：南头古城）

为此，万科在做好雨污分流、三线入地等市政设施更新改造外，还新增了消防管线、燃气管道等市政管网进村，安装必要的公共安全及消防安全设施等，极大提升了古城内的基础设施建设。戳这里，了解智慧工程

第二是增。

南头古城是深圳少有的拥有较多绿地资源的城中村，但由于缺乏统一规划和管理，城内的业主和租客都在尽可能地侵占公共空间，极大降低了居民和访客的体验舒适感。

为此，万科通过拆除清理的方式，将古城内那些未被有效利用的小空地，打造成一个个小巧精致的口袋公园。

（古城公共空间，图片来源：南头古城）

比如城内的砥园曾经是一个废弃的小型变电站，设计师们将遗留在现场的大块麻石像乐高一样进行叠加，然后再辅以各种植被，使其成为一个小而精致的网红打卡点。

第三是改。

为了对古城原有业态升级，万科还接连对老旧厂房进行改造，创造接近2万方的创意办公空间。

比如位于南头古城西南片区的光合社公园，改造前其与周边楼栋有围墙相隔，这不但阻断了花园与周边建筑的联系，也占据了很多土地空间。

于是，设计团队决定打破围墙，使花园面积增加近一倍，同时也增加了更多的公共功能空间。

与此同时，设计团队还在此地引入共享办公和小型工作室，为创意人群提供较低密度且有创意的绿地花园工作空间。

第四是优。

历经多次破坏，南头古城里的历史建筑和文物已所剩无几，且大部分缺乏保护措施。

比如古城的南城门始建于明洪武年间，距今已有600多年历史，但由于缺乏保护，城门已经残破不堪。

（南城门改造前后对比，图片来源：南头古城）

为了使人们能够直观感受到南城门原本的威严，设计团队先是拆除了城门两侧的民居，并对周围空间进行了美化，使其焕然一新。

第五是多渠道讲述南头故事。

为了更好地把南头古城的历史文化资源展示出去，万科特地规划了博物馆群和各类主题展览。

其中「南头古城出土文物系列展」、「牌匾故事展」等常设展馆用直观、简洁的方式展现了南头古城的历史底蕴；「数字展厅——南头1820」和「万化同源展馆」融合科技与艺术，将几百年前的南头文明在今天重放光彩。

不能全部建住宅，避免经济结构过于单一

刚才明源君也讲到，早期的城中村改造，开发商更多追求的是短期经济效益，所以不少项目只是单纯建住宅，不发展产业，最终导致城中村内部经济活动以餐饮、零售等低端服务业为主，缺乏高附加值和创新型产业，经济结构过于单一。

而且，城中村采用过度房地产化的开发建设方式，也会造成一个城市的住房供应过多，空置率高企。

比如2017-2019年间，某市城中村改造用地面积均占土地总成交的87%以上，2020年这一比例涨至95%。之后，这批城中村陆续被建成商品房，投放到市场。2016年，该市商品房投放面积不足2000万平方米，2017年就猛增至3500万平方米，之后三年商品房投放面积也都在3500万平方米左右。

天量的商品房供应，远远超过市场消化和人口净流入速度，导致该市空置积压越来越严重。2022年末，该市去化周期约40个月，空置率超过13%，全国排名第9。

所以，新型城中村改造，一方面要防止过度房地产化，另一方面还要深度挖掘相关土地的商业资源，为城市提供更多的商业机会和发展空间。

住建部就提出，要支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型，发展新业态、新场景、新功能。

比如作为上海首批城中村改造项目之一的蟠龙古镇，在改造前，其区域内的小工厂、小作坊与民宅交错混杂，古建筑、古街道逐渐衰败。

之后，瑞安集团入场对古镇进行了重新定位升级，并陆续建成了约23万平方米的公共绿地、约5万平方米的水乡古镇商业空间和约25万平方米的居住区，赋予古镇新的生命力。

据统计，今年“五一”假期，蟠龙古镇人流量破110万次，总营业额超2500万元，

那么，瑞安是如何做到的呢？

第一，保留利用既有建筑，新旧融合。

过去城中村旧改，随意拆除老建筑的做法屡见不鲜，而蟠龙古镇想做的，就是探索适用于城中村改造的3.0版本。

其特点之一就是尽可能多地保留利用既有建筑，并根据实际需要，对历史建筑修缮改造，赋予它新的功能。

（图片来源：上海住建局）

比如蟠龙古镇旧时有“九龙一凤”十座桥，开发前只剩下香花桥和凤来桥两座。除了修复这两座古桥，蟠龙天地考据江南古桥形式，新建了八座，致敬传说中的“九龙一凤”。

河边两座雕刻精细的木构亭子最早是两户民房，设计师按旧时形制复刻，连屋间距也和原来分毫不差，只是功能从居住变成公共休憩区。  

为了进一步保存古镇肌理，蟠龙古镇的规划及建筑设计方Studio Shanghai（BWSS），还分了三个层次去设计。

比如在核心区，十字街沿街屋面的宽度和屋顶的坡度、街巷的尺度，还有涂料、砖、瓦、木材、石材等江南水乡常见建筑材料的运用，以及木制门窗和小的开窗等等，都是高度还原了古镇原始风貌。

（图片来源：瑞安官微）

十字街外围立面还有对灰砖、白墙等仿古材料的使用，拼成花砖之类比较新的形式，还有对木结构建筑也会进行加建，拓展内部空间让老房子更适应现代商业业态的布局。

在最外围，设计团队还增加了金属穿孔板、陶管等现代材质，并对屋顶做了一些曲面设计，体现现代时尚感。

第二，补短板、强弱项，注入新的动力。

原来的城中村，吸引的消费群体主要是周边居民，但蟠龙古镇这样的区位特性决定了商业客群必须放眼长三角，满足都市人的多元需求。

整体规划上，新生的蟠龙镇包括约23万平方米的公共绿地、约5万平方米的水乡古镇商业空间和约25万平方米的居住区。

（图片来源：瑞安官微）

首先，针对古镇独有的公园绿地资源，景观设计团队Sasaki对绿地进行了分块设计，通过道路交通将景观与古镇、社区、酒店等各版块串联形成完整的公园系统，形成层次各异的观景体验。

同时，运营方秉承自然融合的理念，在绿地中规划六大主题功能区，包括2.2公里林荫步道、近2000平的户外马场、2000平户外滑板公园、6000平棒球运动公园、2000平露天篮球场、近千平的宠物公园等，让人们在这座“公园里的新天地”尽情亲近自然，享受运动乐趣。

其次，北市、南市、庵市和十字街，构成了蟠龙古镇的商业区。

北市包含精品酒店、亲子中心等；南市包含美术馆、文化体验业态等；庵市则包含了蟠龙庵以及多种文化及运动体验业态；传统十字街则按历史原样保留，呈现“最江南”的客栈、书店、茶馆、文化艺术中心等，并将非遗文创充分融合到现代生活方式里。

最后的25万方居住区，也是结合古镇原有定位，打造富有江南水乡特色的现代建筑，涵盖洋房、合院、小高层等产品。

租户利益不能忽视

过去城中村改造，开发商往往只关注政府和村民的利益，但还有一个重要的利益主体被忽视了，那就是租户。

城中村的出租房由于价格低廉，吸引了一大批低端劳动者和低收入者。可一旦城中村进行改造，这些人就不得不向城市的更边沿地区搬迁，交通费用、交通时间和生活成本会大大增加，这些成本最终又会转嫁给社会管理机制。

住建部就曾明确指出，城中村改造，要同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题。​

《意见》也指出，要统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

比如位于杭州的瓜山未来社区，就是朗诗综合型租赁社区的一次探索，也是浙江“拆改结合”类城市有机更新的实践样板。

瓜山社区项目实施单元为瓜山城中村改造保留农居整治部分，原有农户1079户。在对原建筑进行保留改造后，社区可为1.5万名青年人才提供8300余套公寓和10000方青创中心，且租金比周边地段还便宜约20%。

如今瓜山未来社区入住人群中，80%以上是“90后”；本科及研究生学历租客占70%以上；企业白领70%以上，青年创业者、自由职业者及学生占30%左右。

第一，创新改造模式。

早期城中村改造，常用的方式有两个，第一是拆除重建，原住民或是原址返回或是整体搬迁至其他地区，第二外立面和环境整治但不涉及原住民搬迁。

瓜山未来社区则采用第三种方式，外立面和环境进行非拆除整治，内部进行装修改造，通过第三方社会化运营公司直接与村里的原住民签订一对一租赁协议，政府作为见证方以及外立面改造出资方，整体租赁15年。

（图片来源：朗诗寓）

第三方运营公司进行内部装修改造以及整体运营管理，既能避免原住民自行出租的很多麻烦，在产权还属于原住民的情况下使之收益最大化，风险最小化，通过数倍高于自行出租租金的价格，实现整体签约率超98%。

第三方运营公司将之改造成长租公寓社区，对外进行市场化招租，实现腾笼换鸟，物业升级以及产业升级。

第二，统一规划，合理分区。

改造前，瓜山地块内部多为老旧小区，缺乏统一规划，人车混流，交通混乱，与未来城市以及周边的发展格格不入。

为此，设计团队通过合理分区等设计手法，在满足相互独立性的同时又体现完整与统一。

（图片来源：拱墅发布）

比如瓜山北苑南区位于整个区块的中心位置，设计时将微创企业办公区域设置于此，使得开放的创新创业园区能有力的辐射整个社区。

在瓜山北苑南区莫婆桥河处结合丰富的运河景观资源设计有民宿区，通过与景观的相互结合来传承历史文脉，保留乡村乡愁的记忆。

第三，各种连廊应用，增加公共空间。

由于住户私搭乱建，不仅给给社区带来安全隐患，也让区域内缺少休闲活动的公共空间。

为此，项目改造过程中增加了大量连廊设计，作为公共区域。

在空间上，通过连廊使原有松散的社区规划结构形成组团式、街区式的邻里空间关系，为青年客户群体创造邻里交流、互动的公共空间。

在功能上，外围的连廊里放置外向型商业，满足社区内生活便利之外，对外开放，形成区域的商业活动中心。

注：项目部分资料来自万科城市研究院、仲量联行、浙江省创意设计协会、中国建筑设计行业网等机构，特此感谢。

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