房地产在高速的发展过程中，肯定就是会落下很多一些我们意想不到的问题的，对于这些问题，只要在高速发展，大概率很多人都会忽视不见，只要房地产的价格回调下来之后，所有的问题都会暴露出来了。
之前有某位网友说过，谁在沙滩上裸泳，只有潮水退去才真正看得到，这一点说的一点问题都没有，也就是当房地产已经不景气了，没有足够的资金去维持周转了，以前那些没有那么在意的细节，弊端全部都暴露出来了。
我印象中，这些年房地产发展最大的弊端就是期房销售：
在2022年之前买房，绝大部分地方销售的模式都是拿了地，然后开始建房子，房子建到可能1/3就拿了预售证开始进行售卖房子，很多人连自己的房子什么样子都不知道，就买了房。
买了房后，大概需要一年半到两年左右的时间才能交房的，假设我在2020年买的房，大概率是会在2021年下半年到2022年这一段时间才能拿得到房子，需要等待的时间太漫长了。
在等待的一年到两年这一段时间存在很大的弊端，很有可能面临着烂尾楼的出现。这种情况在过去烂尾楼出现，可能等待个一两年时间就有其他房地产开发商进行接盘了。因为最根本的原因就是房价在上涨，接盘了之后，再一次的销售，还是有充足的资金回流以及有充足的利润的。
在2022年之后，这种情况就出现了集体爆雷的状况，烂尾楼出现了很大规模，反正我自己周边就看到了有三个楼盘出现了烂尾的情况了！
房子烂尾了，就不能够很好的有其他开发商接盘，而购房者只能眼睛瞪大的看着自己的房子，在那里动也不能动，但每个月需要偿还的房贷一分却不能少。
1、在过去的房地产采取的都是三高的玩法，高杠杆高周转、高负债
刚刚上面我提到的一个最基本的逻辑，如果针对1~2个楼盘，没有太大的问题，绝大部分开发商都是有这样的实力，能够正常的周转得开的。
但是对于一些大型开发商并不是这么玩的，而是像杂技一样，手里面拿了几十个盘，同时在周转，一个项目钱还没捂热，赶紧的预售出去，钱又转移到另外一个项目，去进行同样的套路，而且还在不断的拿土地。
对国内的一些大型开发商，为什么倒闭的时候都还有这么多储备用地，原因就是很早就拿了土地，一方面就是让整个盘子能够周转开，另外方面，在过去房地产的逻辑就是土地会出现升值的，所以拿的越多，所存在的资产价值就越高。
可房价就不可能永久的往上走的。对于这个判断，其实很多开发商都发现了这个问题，但就停不下手，最终就出现了接二连三的爆雷了，这不仅体现在民营企业上面，在很多国企央企也同样出现了类似这样的情况。
2、监管力度不够，才导致这些大问题的出现的
之前银行的放贷基本上都处于一个不监管的状态，融资也极其不负责任，钱都已经被挪到其他地方用了，就没有说是专项专用的这一项。
以前的银行扮演的角色基本上就是放款的大爷，钱放出去，利息就收着，至于这笔钱会不会被开发商挪去别的地方填补窟窿，基本上就是睁一只眼闭一只眼的，反正贷款的金额在蹭蹭的往上涨，收回来的利息蹭蹭的往上涨，整体的业绩爆表，漂亮，那大概率就是这方面没有问题。
不少的开发商出现烂尾楼的情况，并不是说开发商没有钱这么简单的，整个监管形同虚设，资金像水一样分流了，比如一条水管是专门到你家的，现在一条水管到了10户人家。
一句话是这样说的，10个锅9个盖，没有问题啊，能够周转的过来，那么10个锅5个盖，大概率很快就出现问题，到后期可能只剩下三个盖了。
3、市场等回归到现房的销售模式
市场回归现房的销售模式，这逐步的成为现实了，最根本是有这两点原因所导致的，第一方面就是绝大部分老百姓要的就是安全感，不可能花这么多钱买了这套房子，最终出现烂尾的情况的。
第二点就是很重要的一点，整体的键盘速度大幅度的放缓慢，于是就可以很好的去除城市的库存压力。
根据数据显示，很多三四线城市去库存周期都已经超过30个月以上了，有部分城市去库存周期更是达到了接近10年这么长时间，所以这些房子得要慢慢的消化。
任何的短期改革都是会带来阵痛的，对于这种全新的现房销售模式出来，当然是对于整个市场有好处的。
现房销售的好处，基本上作为购房者来说，而是非常非常的好的，看得到、摸得着，甚至能够马上的交楼，装修入住，跟二手房一样差不多的交易时间。
开发商来说相对周转的资金压力就大了很多，原本几个亿扔到这个项目上面，可能在利用高周转的情况下，三年时间可以做了三个项目，而现在只能做一个项目了。
在未来我们看到的绝大部分都是采取现房销售的模式。
