美国房产市场：复苏信号显现，中国买家持续领跑
（一）市场整体复苏态势
美国房产市场 美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新数据显示，2025年11月二手房签约量指数升至79.2，创下近三年（自2023年2月以来）的最高水平，环比增长3.3%，同比增长2.6%。这已是连续第四个月上涨，表明美国房地产市场正在释放出明显的复苏信号。
市场复苏的主要驱动力来自三个方面：
- 房贷利率回落：2025年底美国30年期固定抵押贷款利率降至6.15%，创14个月新低，较年初下降约0.85个百分点。利率下降直接降低了购房门槛，促使观望已久的买家入场。
- 负担能力改善：随着工资增长速度开始超过房价涨幅，居民的实际购买力有所回升。数据显示，工资增速持续超过房价涨幅，购房可及性正逐步改善。
- 库存选择增加：尽管11月库存季节性小幅收缩，但整体库存量仍比去年同期高出约8%，买家有了更多选择。
（二）中国买家依然是主力军
根据NAR 2025年国际房产交易报告，2024年4月至2025年3月期间，中国买家在美国购房支出达137亿美元，占国际买家总支出的24.5%，仍是最大的外国买家群体。中国买家平均购房价格达120万美元，显示他们更青睐高端物业。
中国买家的热门目的地包括加利福尼亚（36%）、马里兰（9%）、纽约（9%）和夏威夷（5%）；71%的买家偏好独栋住宅。用途方面，66%为自用，包括45%作为主要居住房、16%用于学生居住、5%作为度假屋。
（三）税收政策利好长期投资
2025年7月特朗普签署的税法改革保留了房地产投资者的关键税收优惠，为海外投资者提供了更有利的投资环境：
- 199A房地产收入20%扣除永久保留：通过合伙企业、基金等结构投资房地产获得的收入，有20%无需交税，大幅提升了地产投资人的税后净收益。
- 1031置换安然无恙：允许投资者将出售房产获得的增值延期交税，继续投资更大的资产，实现以房换房、以小换大的滚雪球式财富积累。
- 业绩提成保持资本利得税待遇：基金管理人的业绩提成（carry of interest）仍按资本利得税税率征收，而非普通所得税税率，保持了美国房地产基金的核心激励机制。
人民币汇率重返"6时代"，海外购房成本降低
（一）汇率走势回顾
人民币汇率走势 2025年12月25日，离岸人民币对美元瞬间下探至6.9973，三个月来首次重回"6时代"。整个12月，在岸与离岸对美元均升值约1%，离岸全年累计升值约4.4%，在岸约3.8%。
（二）对海外购房的影响
人民币升值使得中国买家海外购房成本降低约4%，间接提升了海外房产的吸引力。例如，一套标价100万美元的美国房产，年初需要约730万元人民币，现在不到700万元人民币即可拿下。对于有海外购房需求的家庭来说，这意味着可以节省数十万元的购房成本。
中产家庭海外房产投资的紧迫感与焦虑感
（一）资产配置的必要性
在全球经济不确定性增加的背景下，海外房产投资已成为中产家庭资产配置的重要选择。美国房地产市场的稳定收益、人民币升值带来的成本优势，都为中产家庭提供了良好的投资机遇。
（二）政策变化的不确定性
尽管当前美国房产市场呈现出积极的发展态势，但政策变化的不确定性依然存在。例如，美国的税收政策可能会随着政府换届而发生变化，美联储的货币政策也可能根据经济形势进行调整。对于中产家庭来说，抓住当前的政策窗口期，及时进行海外房产投资显得尤为重要。
（三）房价上涨的压力
随着全球经济的复苏，美国房产价格也面临着上涨的压力。美国房价中位数已达42.6万美元，较2024年同期上涨3.3%。对于中产家庭来说，越早进行海外房产投资，就能以更低的成本获得优质的房产资源。
美亚置业：37年香港本土品牌，为您提供专业的海外房产规划服务
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美亚置业成立于1988年，是一家拥有37年历史的香港本土品牌。公司专注于海外房产投资领域，为客户提供一站式的海外房产规划服务，包括房产咨询、项目推荐、购房手续办理、租赁管理等。
（二）专业团队
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（三）优质项目
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