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最顶级的商业地产-中国国贸

  • 2026-01-17 14:04:37
最顶级的商业地产-中国国贸
地产行业最寒冷的时候，有一家商业地产却稳如老狗，堪称顶级。先看基本财务数据：
营收和净利润稳定，毛利率60%、净利润率30%，基本无负债，股息支付率90%~100%，股息率超过5%。

一、公司概况

1.1 公司基本情况

中国国际贸易中心股份有限公司（股票代码：600007）是中国商业地产行业的标杆企业，成立于 1985 年 2 月，是经国务院批准成立的大型中外合资企业，公司控股股东为中国国际贸易中心有限公司。
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。
经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到 17 公顷、总建筑面积超过 110 万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近 90 万平方米）的具有国际一流水准的现代 化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。

1.2 核心业务布局

中国国贸构建了 "写字楼 + 商城 + 酒店 + 公寓" 四大核心业务板块协同发展的格局，各业务板块相互支撑、相互促进，形成了独特的 "城中之城" 商业模式。
根据 2025 年上半年财报数据（文章开头图片），物业租赁及管理收入占总收入的 87.41%，其中写字楼收入占比 38.56%，商城收入占比 33.97%，酒店经营收入占比 12.59%。公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司进行管理和经营外，其他主营业务均由公司自行进行管理和经营。
写字楼业务是公司的核心收入来源，拥有 5 栋写字楼，入驻公司超过 400 家。主要包括国贸大厦 A 座（330 米）、国贸大厦 B 座（296 米）、国贸写字楼、国贸西楼和国贸东楼。写字楼租户以跨国公司区域总部、金融机构和高端服务业为主，其中包括 34 家全球 500 强企业，如壳牌石油、特斯拉、苹果等。
商城业务即国贸商城，建筑面积 23 万平方米，店铺数量超过 400 家。作为中购联认证的中国第一家购物中心，国贸商城汇聚了众多国际顶级奢侈品牌，包括爱马仕北京最大旗舰店（1400 平米两层空间）、香奈儿全品类殿堂、LV、GUCCI、CARTIER 等。2024 年销售额达到 191 亿元，在全国商场中排名第 5，在北京商场中排名第 2，仅次于北京SKP。
酒店业务包括三家酒店共 1381 间客房：五星级中国大饭店（584 间客房 + 69 套公馆）、五星级国贸大酒店（278 间客房）和四星级新国贸饭店（450 间客房）。其中，中国大饭店和国贸大酒店由香格里拉国际饭店管理有限公司管理，新国贸饭店则由公司自主经营。
公寓业务包括国贸公寓（412 套）和国贸世纪公寓（386 套），为高端商务人士提供长期居住服务。公寓位于国贸中心内，与写字楼、商城、酒店形成完整的商务生活圈，具有极高的便利性和品质保障。
此外，公司还拥有会展设施、物业管理等配套业务。会展设施包括多功能厅、宴会厅等，承接各类国际会议和商务活动；物业管理业务由全资子公司国贸物业酒店管理有限公司负责，拥有国家物业管理一级资质，管理项目包括中国国际贸易中心以及腾讯北京总部大楼、国投财富广场等外部项目。

二、核心业务经营情况

以2025年三季报数据为例，如下：

2.1 写字楼业务：高端定位下的稳健经营

中国国贸的写字楼业务在 2025 年面临市场下行压力，但凭借其核心区位优势和高端定位，仍展现出较强的抗风险能力。
出租率保持高位但略有下滑。 2025 年前三季度，公司写字楼平均出租率为 92.3%，显著高于北京市场平均水平。
租金水平面临下行压力但仍居市场高位。2025 年前三季度，平均租金为 613元/平方米/月，同比下降32元/平方米/月。
尽管租金有所下降，但国贸写字楼的租金水平仍远高于北京市场平均水平。2025 年第一季度，北京 CBD 商圈甲级写字楼实际有效租金降至约 180元/平方米/月，而国贸写字楼租金达到627元/平方米/月，是区域平均水平的3倍以上。这种巨大的租金差异充分体现了国贸写字楼的稀缺性和品牌价值。
从历史趋势来看，2021年到2024年，公司写字楼综合租金呈逐渐上升趋势，显示出较强的租金增长韧性。但2025年以来，受宏观经济环境和市场供需关系影响，租金开始承压。

2.2 商场业务：奢侈品零售的标杆地位

国贸商城作为中国奢侈品零售的地标性项目。
出租率维持高位，展现强劲韧性。2025 年前三季度，国贸商城平均出租率为95.5%，相较于2024年同期下降1.1个百分点，但 95.5% 的出租率仍处于行业极高水平，体现了国贸商城强大的品牌吸引力和招商能力。
租金水平行业领先，品牌溢价明显。2025年前三季度，商城平均租金高达1308元/平方米/月，同比下降1.9%，但仍是北京市场平均水平的数倍，充分体现了国贸商城的稀缺性和品牌价值。
品牌组合持续优化，首店经济效应显著。国贸商城汇聚了众多国际顶级奢侈品牌，形成了强大的品牌矩阵：
爱马仕北京最大旗舰店：作为中国市场展示面积最大的爱马仕门店（1400 平米两层空间），集合16大产品门类，并设有男士专属定制服务区与家具展示空间、
香奈儿全品类殿堂：国内首家集精品时装、高级珠宝腕表、香水美容品于一体的全品类旗舰店，完美诠释品牌 "One House" 理念。
其他顶级品牌：LV、GUCCI、CARTIER、Dior、Prada、Fendi 等。
写字楼和商城业务的盈利能力突出，毛利率通常在 70% 左右。高毛利率的原因包括：一是租金水平高，单位面积产出大；二是租户以高端品牌为主，支付能力强，租金承受力高；三是商城运营成熟，管理效率高，运营成本相对可控。

2.3 公寓业务：稳定现金流的重要来源

国贸公寓拥有412套高档居室，国贸世纪公寓拥有386套高档居室，共计 798套公寓。公寓主要面向在京工作的外籍人士、跨国公司高管、高端商务人士等群体，提供长期居住服务。
中国国贸的公寓业务在202 年保持了稳健的经营态势，虽然规模相对较小，但凭借其优越的地理位置和高品质服务，成为公司稳定现金流的重要来源。
2025年前三季度，公寓平均出租率为90.4%；公寓平均租金为363元/平方米/月，同比下降1.09%。

2.4 酒店业务：经营承压但品质依旧

中国国贸的酒店业务在2025年面临较大的经营压力，主要受宏观经济环境、商务出行需求变化等因素影响。
2025 年上半年，酒店业务实现收入 2.4 亿元，同比下降 7.2%；酒店业务毛利率仅为 2.2%，利润占比仅为 0.46%，是盈利能力最弱的板块。

三、资产负债表

资产负债表非常简单：
资产端：
货币资金30亿
固定资产和投资性房地产合计103.5亿
无形资产2.8亿
负债端：
无短期负债；长期借款5.04亿。应交税费1.99亿；其他应付款7.6亿。
四、总体评价：
资产端以优质投资性房地产为核心，保障长期盈利基础；资产负债率降至17.54%的极低水平；现金流端，核心经营业务现金创造能力稳固。
以2024年每股分红1.1元进行估值，股息率7%左右是个很好的收息标的，相当于个人参股在北京国贸购买了写字楼/商铺的部分权益。
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2025年12月31日张家港二手房网签挂牌成交报

1月3是和平区二手房成交分析

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  111. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Builder.php ( 24.06 KB )
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  113. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Query.php ( 15.71 KB )
  114. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/BaseQuery.php ( 45.13 KB )
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