地产潮退,民企如何逆风翱翔
- 2026-01-17 17:17:07
2025年全国涉宅用地卖了23728亿元，同比下降约10%。
翻开拿地百强榜（权益口径），大多是熟悉的面孔：中海、保利、招商蛇口、绿城中国、华润置地包揽前五。
对比2024年，招商蛇口完成了更进一步的目标，从top6挤上了top3的宝座；
建发房产下降一位，替代它的是华润置地；
中建壹品守住了前十的座次；中国金茂，用近乎倍增的权益拿地额，冲上第八......
一年的你争我抢，你上我下，10个人还是这10个人。
滨江依旧是地产江湖里，纯民企唯一的牌面。
事实上，权益前20的榜单中，纯民企只剩两家，除了滨江，就是来自四川的新晋黑马，邦泰。
百强房企中，14家央企的拿地金额占比，已经突破50%，比2024年跳涨7%，拿地金额同比增长20%。
在不确定的时代，强者恒强，甚至更强。
变化总在不变中悄然发生。
土拍“托底”的主力军地方城投，在2025年，增加到了41家。不过，拿地金额占比从20%下降到了15%，拿地金额同样下降15%。
随着城投拿地的收缩，央国企聚焦一二线核心城市，中国293个城市（地级市），头部房企看不上的中小城市，迎来拿地的战略性“空窗”期。
2024年，土拍市场是国央企吃肉，城投喝汤。
2025年，国央企继续吃肉，民企终于敢上桌喝汤了。
数据显示，2025年地产民企及混合所有制企业拿地总额，超过1000亿，同比增长8%。
活跃民企大概分类两类：
第一，龙湖、滨江集团、复星集团、四川邦泰、大华集团、懋源地产等全国头部民企。
第二，佳运置业 (上海)、瑞安中瑞 (温州)、义乌市长利置业、宁波得力、武汉复智 (复星旗下) 等区域龙头企业。
11月24日，上海第九轮土拍，2号线川沙站旁边出了块好地，民企佳运置业的董事长，亲自上阵参拍。
这一举，就是82轮 。
最终，佳运置业以24.75亿的总价，15.76%的溢价率，从厦门国企象屿口中成功夺食。
那轮土拍中，击败国央企拿地的民企，还有宝业集团，以总价17.3亿元，溢价率5.17%，拿下青浦徐泾地块。
也是那次土拍中，唯二两宗溢价地块。
11月25日，北京朝阳松榆里地块土拍。
8家房企（越秀+建工联合体）7家是国央企，谁都没想到，鏖战2小时，历经166轮举牌，赢家是一位民企选手：懋源地产。
这是一家北京本土的老牌开发商，2000年成立，主打高端定制，大本营在北京南三环，也是北京豪宅领域“小而美”的代表。
2021年前后，各大房企“进京赶考”，懋源地产节节败退。
朝阳松榆里地块，是懋源的孤注一掷。
无论是对懋源而言，还是对宝业、佳运来说，它们敢上桌喝汤的真相只有一个：
贵，比死可怕。
与其去偏远地区赌未来，或者在红海里跟国央企卷价格，不如花大价钱，占住核心地段，做一个高溢价、跑得快的项目。
快速回笼资金，把现金流盘活，这是如今很大一部分民企的生存之道。
12月31日，邦泰再度拿地。
武汉2025年度土地收官战，邦泰集团以6.41亿元竞得汉阳一宗宅地，为其全年土地投资画上句号。
过去的一年，邦泰在全国拿地34宗，是其2024年拿地数量的近2倍，也是民企中，拿地数量最多、面积最大的选手。
邦泰突围的秘诀，是错位。
不追逐核心城市土储，而是选择在三四线城市下沉，在低成本的基础上，保持高速去化，回款再拿地，形成循环。
本质还是“高周转”的路子。
从去年开始，凡是邦泰集团进驻的城市，所成立的项目公司股权都进行了质押融资，质押对象为地方银行、保理机构、信托机构等等。
股权质押融资的利息远高于正常开发贷款，要求项目有更强的去化能力，否则公司容易被高息拖垮。
如今，邦泰旗下子公司，已有被执行的先例。
这也是喝汤的代价。
过去的几年，全国土拍市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程，规模持续收缩。
2026年，"缩量提质"依旧会是土拍市场的主流信号。
一方面，土拍金额大概率继续下滑，重点城市核心的优质地块持续放量，弱二线及三四线城市将进入冷静期。
另一方面，城投托底力度，会继续减弱。
这也意味着，分化还将加剧。
北上深杭等核心一线城市将成为土拍市场的“定盘星”，优质地块的稀缺性，会持续推高溢价率。
强者恒强的逻辑，也会进一步强化，国家队拿地金额占比可能突破60%。
对于还在桌上的民企而言，是好消息，也是坏消息。
2025年，民企拿地70%，集中在传统优势城市，比如龙湖的大湾区，滨江的杭州，懋源的北京，邦泰的成渝。
国央企资金进一步聚焦，错位拿地的竞争强度降低，这是结构性机会，但想要收获优质土储，难度也将同步提升。
喝汤容易，吃肉更难。
2026年，或许我们能在土拍市场上，看到更多民企身影，只是不得不承认，对于部分玩家而言，苦日子远没有结束，甚至会比以前更苦。
祝那些留在牌桌上的人，好运。
绿城·熙海棠
华发·锦宸赋
金茂·璞逸东方
邦泰·观宸曲江
永晖·文檀府
华润·世园润府
龙湖·未来之瞳云河颂
保利·云谷和著
中铁建·越秀樽樾
注：
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研学行程
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2025年，全国住宅产品力大爆发。从立面到景观，从大门到公区，从户型到精装，都在迅猛迭代。
最近，小区架空层出现了一个新名词——全首层架空。作为高端住宅空间革命的一种新模式，天津等城市均有多个创新楼盘呈现实景。
天津颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》，明确住宅用地首层全架空车库不计入容积率，鼓励住宅采用架空平台停车等多样化停车形式，鼓励住宅首层多样化利用，可设置健身房、儿童活动室等供业主活动的空间，也可设置便利店等商业，这促使开发商积极设计建设架空车库住宅，推动了创新住宅在天津的发展。
全首层架空模式
通过 “空间重构” 实现 “多方共赢”
▲绿城·桂月雲翠 项目分析
通过 “空间复合化、功能多元化、开发集约化” 的设计逻辑，其优势不仅体现在短期的开发收益与居住体验提升，更长期助力社区活力激活与城市精细化治理，成为住宅设计革新的重要方向。 2026年1月23-24日，华夏瑞博商学院将再度走进天津，聚焦全首层架空创新模式，通过实地考察4-6个项目与深度研讨，系统学习其经营理念迭代、产品力可视化呈现、盈利模型优化等核心策略，解码这一标杆企业实现可持续增长的底层逻辑与实战方法论。
通过4-6个典型案例的建筑美学实地鉴赏、景观设计解析、服务体系体验、专业讲解互动、细节工艺观摩等多维视角，解码穿越行业周期的发展密钥，共筑可持续增长新范式。
《多维增值：住宅空间高效利用的政策解码与设计策略》 创新高品质楼盘·专题考察+房企分享会 【中国 · 天津】
温馨提示：2026年1月23-24日【天津】《全首层架空新模式：产品迭代与地库、景观一体化设计的融合探索》研学活动，本次参观4-5个项目+1天分享会，部分项目根据现场情况可能会有调整。感兴趣的朋友请及时报名。
专题分享交流： 主题1：《全首层架空社区：创新趋势、设计逻辑与实施路径实操方法》
主题2：《首层架空社区的垂直景观营造策略及案例解析》
主题3：《多维增值：住宅空间高效利用的政策解码与设计策略》
主题4：《高品质住宅：成本把控、精细化落地经验》
行程安排
【天津全首层架空】研学说明 【研学机构】：华夏瑞博商学院
【研学对象】：房企董事长、总裁、总经理本人带队设计、工程、成本、营销、物业等管理层参加
【研学时间】：2026年1月23-24日
【研学地点】：天 津
【报名咨询】：曹婧13161942230（同微信）
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