2025,被保利彻底甩开!越秀地产还不知道自己输在哪

大家好，我是呆一布。

在广州楼市摸了10多年鱼，看过太多滤镜下的“网红盘，见过太多自媒体渲染的情绪。

现在只想做三件事：用脚扎实踩盘，用手扒开新盘硬伤，用大白话告诉你到底值不值。

踩盘故事持续更新，喜欢就一起慢慢走。

先说明，呆一布并不是针对谁，只是在这行待久了，很多话不吐不快。

2025年广州房企业绩排名已尘埃落定，结果毫无悬念：没有激烈竞争，只有保利的一骑绝尘。

排名第二的越秀地产，在销售套数、金额、市占率等核心指标上被全面碾压，已然望不见对手的车尾灯。

2025年广州房企销售排行↓↓↓

来源：中指院

压力之下的“抢跑”与失算

可惜心急吃不了热豆腐，鸿璟台的“抢开”略惨淡。

呆一布收到的情报是：开盘卖不到30套。

实际如何有待阳光家缘验证了，我查了一下，直到今天尚未网签，如果未来两周没有爆发，基本坐实开局失利。

更严峻的是，其首开价格已被逼至“底裤价”：

塔楼均价2.66~3.03万/㎡，89~99㎡三房到四房，总价238万起。

板楼均价2.68~3.2万/㎡，110~112㎡四房，总价295万起。

是的，你没看错，250万可以横着走，300万能住板楼！

番禺成熟地铁盘，不仅与周边次新房倒挂，比广地新规组团门槛低，甚至直逼南站、新造价！

我之前测算过项目利润率，整盘均价2.9万/㎡才刚回本，装修、公区多花点钱都得亏。

均价3万/㎡也只有3%的利润。

现在首开不少单位已经亏着卖，锁死了后续的降价空间，简直不给自己留活路。

别忘了鸿璟台还有122㎡大户型塔楼要卖的，前面卖便宜了，它是必须要卖贵去填补货值的窟窿，后续销售压力可想而知。

我不知道越秀会不会后悔拿鸿璟台这块地，但我觉得，越秀直到现在都不知道自己输在哪。

它仍沉浸在复制“小盘快打”的旧梦。

过去一两年，保利、龙湖、绿城都通过开发小盘，加快营销，产品精准打击二手的方式，获得成功。

越秀也在海珠的皓悦滨江、桂悦东晓上，尝到甜头。

然而这一套，并不是万试万灵，它有两个重要前提：一是，潜在购买力充足且没得选；二是，长板足够碾压，要么户型够顶，要么地段、配套够好。

越秀鸿璟台从拿地逻辑就开始错了。

它以为番禺大石、洛溪一手不多，地缘购买力充足，殊不知龙湖御湖境、龙湖亚伦央璟颂早已把核心客户洗了两轮。

加上广地花园等盘的分流，竞争压力一点不小。

它也高估了项目地段配套对珠江新城、琶洲等新广牛马的吸引力。

这群人精明得很，光有条地铁，有一间仲元挂牌小学，根本不够。

越秀鸿璟台实景

更大的矛盾体现在产品定位上。

地块条件本就适合走刚需路线，但追求利润的越秀却强推板楼，结果产品满身“拧巴”：

刚需地段，强行规划低密板楼与塔楼，改善客户看不上“村景房”环境与窄楼距；预算有限的买家又嫌使用率不够高，中学不确定。

毕竟板楼最大缺点就是吃公摊，见惯120%、130%使用率的人，怎么能接受110㎡实得只有105㎡？

我做了一期测评视频↓↓↓

越秀鸿璟台拿地不久就开放展厅，但从售楼部开放到开盘，仅预留14天，这哪是蓄客，分明是赌买家“即看即买”。

在信息消化不充分下，期待客户仓促决策，无疑是脱离市场的“自嗨”。

个例？不，2025年已折了4次

鸿璟台并非孤例，回顾2025年，越秀多个新盘表现乏力：

比如海珠西熙悦江湾，在广纸搞了“四支香”，全部是57层超高层，卖了一年，才签了38套。

全盘1000套，去化速度只有可怜的3.8%。

与贝好家合作的白云盘嘉悦云启，开盘3个月网签不足90套。

后面500套货既要面临国贸云上、新世界云耀二手冲击。

更要面对新规盘入市抢客——一路之隔还有一宗宅地待出让，容积率1.9，没有TOD那么乱，离中小学还更近。

地价7万+的全市地王华樾，在保利面粉厂的冲击下，只签了8套……

越秀2025年全新盘/组团也就10个，这就扑了4个了。

卖得不错的那些，要么是小盘（皓悦滨江、桂悦东晓等），要么是别墅（观樾天湖），缺乏货值高、能走量的大盘压阵，根本无法与保利抗衡。

决策战略连环失误

那么，越秀的问题究竟在哪？

首先是拿地，该抢时犹豫，该慎时激进。

面粉厂这么好的地，越秀拼到最后硬是没有拿下，将高利润空间和豪宅定价权拱手让人，直接导致自家豪宅（如琶洲南TOD、华樾）陷入被动。

这种事情，错一次就算了，结果海珠南泰路地块、白云新城地块，越秀依旧差保利一口气。

白云丢地尚不致命，但海珠可是越秀的粮仓！你叫熙悦江湾和隔壁新拿的335地块还怎么卖？未来定价与推盘，都得看对手脸色。

而不该押宝的天河东，越秀先是搭进去143亿搞观樾，又花了35亿拿阅璟台，如今只能红海肉搏。

其二，产品策略有误，总想搞点“特殊”，为溢价而溢价。

很多新规邪术，都是从越秀开始的，比如把飘窗全砸，比如偷装饰柱。

广州降容降高后，第一批大搞板楼，做2梯4户塔楼的房企，也是越秀。

越秀想通过这些产品创新抬高价格，但它又没有绿城牛逼的客研团队，根本不知道搞不清，哪些是“亮点”，哪些是“槽点”，往往徒劳无功。

所以我预感，接下来要推的越秀阅璟台也不会好卖，100㎡四房居然有两个次卧不足6㎡！我不知道谁会愿意买单。

其三，营销难辞其咎：节奏迟钝、手段吝啬。

越秀一向不喜欢保利那套暴利降价、暴利促销的打法。

可现实很残酷：降价永远最有用。

所以，在急需以价换量时，越秀总比保利慢一拍，别人都抛出“贴息买房”年末冲刺了，越秀才后知后觉跟上，力度也不够。

在渠道激励上，越秀也过度算计。

当项目自身不完美时，却无法有效驱动中介为其卖力，算尽了佣金小账，却输掉了市场规模的大局。

其四，质量负面遍地开花，却任由口碑坍塌。

在小红书上，随便都能搜出一堆吐槽越秀质量差的视频文章。

房子住了5年，不是浴室爆玻璃，就是新风漏水，或者屋顶漏水，还有很多连收楼那关都过不了。

绿城宋卫平时代房子漏水，宋卫平会在公司内部训斥：产品都做不好，可以跳楼了。

这才是爱惜品牌羽毛的表现。

越秀如果再继续消耗买家的信任，只把豪宅做好当门面，却对主流买家敷衍了事，只会遭到市场反噬。

越秀应该正视网络上，关于品质、物管的负面反馈，解决问题才是最好的品牌宣传。

唉，问题还有很多，难以尽述。

一枝独秀不是春，广州楼市若只剩保利一家独大，对整个市场的产品迭代与健康发展并非幸事。

真心希望越秀可以重整旗鼓，今年打一场翻身仗，广州最好的马场地块，给市场一些刺激与惊喜。