赶在2025的最后一天，证监会发布了商业不动产投资信托基金（REITs）试点规则，并即日实施。
根据公告里的官方统计：“截至2025年12月27日，已上市78只REITs，融资金额2099亿元，总市值 2199亿元。”
随着商业不动产公募REITs规则的最终落地，未来，更多的购物中心、写字楼、酒店或将纳入REITs体系。
这意味着，产业地产REITs恐怕要结束在产权类REITs中霸榜的时代了。
目前78只上市REITs当中，有53只是产权类——其中33只都是产业地产REITS。另外有8只租赁住房，12只消费类（商业）。
而这33只产业地产REITs中，包含仓储物流11只、产业园20只，以及数据中心2只。产业园20只中，仅4只是厂房类的，其余都是研发办公型。
但严格来说，此厂房非彼厂房。联东是多层轻型厂房兼研发办公，其他的算标准厂房。而临港REIT扩募的康桥科技绿洲，是妥妥的研发办公。
接下来就简单回顾下产业地产REITs这一年的表现吧。之前就上市的，选了今年首个交易日（2025年1月2号）的收盘价；今年新上市的，就用发行价，来跟年末最后一天的收盘价做个简单对比。1. 2025全年涨跌如何？
很巧，正好三分之二（22只）都是涨的。三分之一（11只）是跌的。仓储物流大体都还不错（跟真实租赁市场的体感完全不同）。产业园类别中，新上市的几只溢价可观。
最大涨幅：来自两只数据中心REITs上市后涨幅惊人，超过40%，得益于大厂AI叙事。
最低涨幅：只有聊胜于无的1.8%，分别来自普洛斯仓储REITs和南京建邺产业园。普洛斯三季报显示租金同比跌8.26%；而建邺研发项目，三季报出租率勉强超过70%。
2.新上市REITs表现如何？
新上市共10只，6只较发行价实现了30%以上的溢价。破发两只：安博仓储和沈阳产业园。
先说安博，刚上市仅10来天，从首发日至今一直处在破发状态。首批底层资产全部在华南（广州开发区、东莞石排、东莞洪梅），是一个很微妙的时间点。三个项目的估值，per GFA分别是：5493元/平米、6576元/平米、6674元/平米，确实不算贵。
再说沈阳产业园，位于浑南，东北首单，很不一般。招募说明书中关于孵化器有大量篇幅介绍，简言之，孵化器面积占15%，享受“0，2，3，5”租金补贴——第一年企业免租，100%全补，第二年企业赴20%，补80%，依此类推。东北+研发办公业态+补贴可能到期，元素拉满。
但怎么说呢，大环境下写字楼市场差，产业园也不可能独善其身。最初高调上市的一批如苏州SIP产业园、招商蛇口深圳南山和华安上海张江，这些当初千挑万选的“产业园之光”，老早就跌麻了。
3. 扩募如何？
年内临港和东久REIT都完成了扩募。临港8月29号上市，而东久新宜则是在2025年的最后压哨完成扩募（底层资产：南通高新、重庆两江新区厂房），总算在12月26号敲上了钟，可喜可贺。
要说这扩募应该还是一波三折。最早发布扩募消息是要买三个项目，南通+重庆一二期，正式申请时变成了两个，重庆二期去掉了。
当初与申万设立的的5亿Pre- REIT基金算是完成投资退出闭环。
最终扩募说反馈稿和申报稿（足足一百页，也不知道是哪些打工人的血泪）相比，估值下调了14.5%，调完per GFA南通3236元/平米，重庆3966元/平米，em...可以再品品。
最终扩募规模为4.27亿，但两个项目总估值才3.59亿，超募了不少。而更有意思的是，还发公告改变了回收资金用途。这里又要划重点了，这张江的16.5w是什么项目？可不就是张江在线58产业园嘛。
最后借用下东方财富看来的标题，几个字概括下2025的产业地产公募REITs——“震荡中突显韧性”。
期待之后各家REITs的年报。就酱。
