朋友们，好久不见。最近几个月一直在外面跑，专心帮几位客户处理事情，结果挺圆满的，还收获了沉甸甸的信任。这让我觉得，脚踩在实地，解决真问题，比什么都强。
歇了一阵子没写东西，后台一直有朋友催更，问各种问题。我发现很多基础的概念，大家还是有点模糊。正好新年了，我想，不如就从最根本的东西开始，慢慢聊。
咱们中国人，对房子有种特殊的情结。它不只是砖瓦，是家，是资产，也是很多人一生最大的一笔交易和负债。但你是不是也有过这些疑惑？
为什么有的房子能轻松贷款，有的银行根本不搭理？
商品房、房改房、回迁房……到底有啥不同？
听说的“限竞房”、“两限房”，又是怎么回事？
房产证上写的“单独所有”和“共同共有”，未来卖房时差别有多大？
从今天开始，我打算用一个系列，把这些关于房子的“基本款”知识，掰开揉碎了，用大白话讲给你听。我们就从认识房子的“身份证”——它的性质和类型开始。
你首先要明白，房子跟人一样，有不同的“出身”。这个出身，直接决定了它能做什么、不能做什么，尤其是你能不能用它从银行贷出钱来。
第一大类，是我们最常见的“商品房”。 它就像市场上的“标准品”，是开发商拿地、盖好、合法销售的房子。这种房子交易自由，也是银行最愿意接受作为抵押物的类型，贷款政策最友好。
第二大类，是带有历史和政策色彩的。 比如房改房，是早年单位分房后买断的，现在交易基本和商品房类似，但房龄老了会影响贷款。比如经济适用房，是政府给中低收入家庭的保障，要住满一定年限、补了地价款才能正常上市，贷款也有特定限制。还有回迁房、集资房等等，每种都有它的故事和规则。
这里必须划个重点：小产权房。 这类房子建在集体土地上，没交土地出让金，拿的不是国家房管部门发的证。它价格便宜，但不受法律保护，银行绝对不给贷款，买卖风险极大，一定要远离。
第三类，是一些有特殊限制的房子。 比如前几年常见的“限竞房”（限房价、竞地价），它本质还是商品房，但签合同时就规定了将来卖出的最高价，并且一般要拿证满5年才能卖。而“限价房”或叫“两限房”（限房价、限套型），则是保障性住房，价格便宜很多，但申请条件严格，上市交易限制也更久。
最后，是一个完全不同的体系——宅基地。 这是分给农村村民的，只能在村集体内部流转，城市居民不能买。它上面盖的“农民房”，也不是商品住宅的概念。
你看，光是“出身”就这么多种。这还没说完房子的“长相”呢：高层塔楼、板楼、洋房、独栋别墅、联排别墅、LOFT公寓……每种居住体验和贷款规则又不一样。
更重要的是房产证上的“名字”怎么写法：“单独所有”，就是一个人说了算；“共同共有”，常见于夫妻，卖房必须两人都同意；“按份共有”，则会写明每人占百分之多少，处置时需要占份额三分之二以上的共有人同意才行。这直接关系到未来买卖和抵押贷款时，需要谁签字。
今天这篇，就当是个开场和目录。新年伊始，咱们把这个底子打牢。后面我会把每一种类型单独拎出来，结合具体的贷款案例和实操问题，跟你详细聊。
希望对你有用。祝大家新的一年，心有所居，财有所安，一切顺遂。
