今天，我们就以一个模拟但高度真实的万科项目——“青岛未来城A地块”为例，完整还原它从拿地到交付清算的五年历程，并逐年度解析其对万科集团财报的真实影响。

一、项目设定：典型的高地价、高周转模式

我们构建的这个项目，完全贴合万科2021年前后的主流打法：

拿地时间：2021年Q2

拿地成本：8亿元（楼面价约12,000元/㎡）

总货值：20亿元（2022年开盘，均价25,000元/㎡）

建安+财务成本：7亿元

销售回款：2022年全部售罄，回款20亿元

交付时间：2024年Q4

最终土地增值税清算额：3.2亿元（因高售价触发超率累进税率）

▶ 2021年：只花钱，不赚钱

动作：支付8亿元土地款。

财报影响：

• 资产负债表：“存货”+8亿，“货币资金”-8亿
• 利润表：无任何收入或利润
• 现金流：投资活动流出8亿

▶ 2022年：卖了20亿，但不算收入

动作：项目开盘即售罄，20亿元房款进入政府监管账户；按政策预缴增值税0.6亿、土增税0.8亿。

财报影响：

• 资产负债表：“合同负债”+20亿（这是负债！因为房子还没交）

• 利润表：依然无营业收入

• 现金流：经营流入20亿（但受限，不能自由使用）

关键点：税务局已收走1.4亿，但利润表上一分未赚。这就是房地产“预售制”下的第一重错配。

▶ 2023年：默默盖楼，成本累积

动作：支付工程款、资本化利息。

财报影响：

• “存货”增至15亿元（8亿地 + 7亿建安）
• 利润表仍无动静
• 现金流持续流出

▶ 2024年：交付清算年——交税高峰 + 亏损爆发（核心！）

这一年，所有矛盾集中爆发：

毛利：20 - 15 - 3.2 =1.8亿元；净利润（税前）：1.8 - 1（减值）=0.8亿元

表面看微利，但现实更残酷：若分摊总部管理费、营销费、利息费用化，该项目实际可能亏损；更重要的是，2024年万科在全国范围内对数百个项目同步计提减值（如其他应收款坏账264亿），导致整体报表巨亏。

🔥 真相揭晓：交税，是因为2022年高价卖房 → 2024年清算产生3.2亿土增税（刚性、不可逆）；亏损，是因为2024年市场崩盘 → 会计准则要求对资产“按市价重新估值”，计提大额减值。二者逻辑完全不同，却在同一张利润表上“撞车”。

▶ 2025–2026年：余波未平

尾盘折价出售，可能继续减值；

• 若为合作项目（如青岛部分项目涉及小股东纠纷），资金回收受阻，形成“其他应收款”；
• 若合作方起诉或无法分红，可能进一步计提坏账，拖累后续利润。

三、专业结论：行业商业模式机制

万科2024年的财务表现，揭示了房地产行业的三大结构性特征：

• 税务刚性前置土地增值税基于“增值额”征收，只要售价高于地价，哪怕最终整体亏损，也必须缴税。且清算集中在交付年，形成现金流黑洞。

• 收入确认严重滞后卖房≠赚钱。从签约到确认收入，通常滞后2–3年。导致销售高峰期的繁荣，要在寒冬期才体现在利润表上。

• 减值计提高度审慎会计准则要求“资产不得高估”。当市场下行，企业必须对存货、应收款等计提减值——这虽是非现金损失，却直接吞噬净利润。

四、关于税的理解

我同时也在思考，企业亏损这么多，不是常说可以进行抵扣么？

这是一个极具现实意义的问题。面对万科连续多年巨额亏损（2024年亏近500亿元，2025年预计再亏数百亿），市场自然会问：国家会不会给它减税？

4.1 税种结构决定：万科交的不是“可减免”的税

🔑 核心结论：万科交的不是“利润税”，而是“交易税”和“增值税”。只要房子卖了、交了，税就必须交——无论公司是否亏损。

4.2 政策层面：房地产税负具有“逆周期刚性”

• 土地增值税：是地方政府重要财源（尤其在土地财政萎缩后），不可能因企业亏损而豁免。
• 增值税：属于中央与地方共享税，涉及财政体制，无特殊减免先例。

📌 现实案例佐证：恒大、融创、世茂等房企在债务违约、资不抵债状态下，依然被税务机关追缴土地增值税，甚至因欠税被列为“重大税收违法失信主体”。

“企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，结转年限最长不得超过五年。”

那么对万科的意义：

• 必须在5年内盈利：若2029年前仍未盈利，亏损额度作废；
• 仅适用于企业所得税：对占大头的土增税、增值税完全无效。

当然极端情景：破产清算时能否退税？即使走到最坏情况——万科破产清算，已缴纳的税款也几乎不可能退回。

• 土地增值税、增值税：属于行为税，一旦交易完成、税款入库，即为国家财政收入，不因后续经营失败而返还。
• 唯一例外：如果项目未完成交付即烂尾退款，理论上可申请退税，但这与万科“保交楼”政治任务完全相悖——交房是底线，不能退。

最终判断：万科的出路不在“减税”，而在止血（停止减值）、造血（低成本拿地）、输血（国资支持）。税收是刚性成本，无法谈判；唯有活到盈利那天，才能用今天的亏损，少交明天的税。

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