一、政策托底：增值税下调 + 预期管理，力度超预期

增值税新规：2026 年起，个人转让持有不满 2 年的房产，增值税率从 5% 降至 3%，这是 2016 年该税种设立以来首次下调，直接降低短期交易成本；持有满 2 年仍免征增值税，鼓励长期持有。

高层定调：求是杂志发文强调住房的金融资产属性，明确政策宽松需 “果断契合市场预期”，同时加强房价等关键指标监测，避免投机周期延长。

补贴延续：全国 “以旧换新” 和地方置换补贴继续实施，新增价格系数调整，单车平均补贴金额略有下降，但仍覆盖刚需与改善型需求。

二、市场活动：成交下滑受假期影响，情绪相对稳定

成交数据：75 城新房成交面积环比降 18%、同比降 33%；20 城二手房成交面积环比降 29%、同比降 27%，均低于去年同期水平。

供需两端：二手房带看量环比降 9%，新增挂牌量环比降 5%，供应与需求同步放缓；

价格与搜索：降价房源数量仍为涨价房源的 15 倍，但降价节奏持平，新房搜索量环比提升 1.5%，需求端仍有潜在支撑。

三、核心数据：库存高位徘徊，国企开发商股价领跑

库存情况：20 城库存总量环比微增 0.1%，库存消化周期升至 28.7 个月，较 2025 年 12 月均值 28.0 个月略有上升，去化压力仍存；

股价表现：强国企开发商股价环比涨 6%，金茂、绿城领涨（+9%/+8%）；民营开发商涨 3%，其他国企涨 1%；

估值水平：离岸开发商平均较 2026E NAV 折让 33%，2026E P/B 0.5X；在岸开发商折让 13%，P/B 0.5X，均处于历史低位。

四、行业影响：竣工改善，新开工与家电销售承压

竣工好转：高盛竣工追踪器显示 2025 年 12 月竣工同比改善，2025 全年竣工同比降 10%，较 1-11 月的 - 18% 有所修复；

新开工承压：300 城土地成交与全国水泥发运率（环比降 1pp 至 40%）显示，12 月新开工同比降幅或扩大；

下游联动：20 城家电 secondary 销售趋势显示，2025 年 12 月家电销售或同比下滑；贝壳（BEKE）2025 年 4 季度总交易额（GTV）预计同比降 38%。

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