双方各执一词的“罗生门”由此上演。卓悦中心指责KKV长期业绩不达标，从未支付合同约定的提成租金；KKV则反驳称商场未兑现招商承诺，北区客流稀少导致销售不佳。

这场纠纷发生在卓悦中心年销售额达61亿元的繁华之地，背后折射的却是商业地产从“躺赚”到“精耕”的转型阵痛。

01 合同条款的陷阱：格式条款的

法律边界

卓悦中心与KKV的合同中有一个关键条款：若KKV连续3个月或一年内累计6个月仅缴纳基本租金、无提成租金缴纳，卓悦中心有权解约。

这一条款看似明确，却隐藏着法律风险。北京乾成（深圳）律师事务所主任刘小前律师指出，这属于典型的格式条款。

根据《民法典》第四百九十六条，若签订合同时商场未就该条款对KKV进行充分提示说明，KKV有权主张该条款不构成合同内容。

更关键的是，合同解除权受一年行使期限限制。卓悦中心在四年多合作期间从未对租金支付模式提出异议，时隔多年后再主张解约，可能已超过法定期限。

这种“隐形门槛”在商业租赁中并不罕见。抽成租金模式本应是风险共担的体现，但在条款设计上往往倾向于强势的商场方。

02 业态调整的博弈：从潮流定位到

餐饮转型

卓悦中心北区正经历一场定位变革。有媒体实地探访发现，北区新引进的餐饮品牌费大厨、阿元来了等在饭点期间大排长队，与KKV所在的潮流区域形成鲜明对比。

有业内消息称，商场近年来业态调整聚焦餐饮与首店，计划引入餐饮适配港人北上消费需求。卓悦中心虽否认“为竞品腾位”的说法，但承认此次是“提升整体坪效与消费者体验”的常规优化。

商业地产的业态调整本是正常市场行为，问题在于如何平衡业态调整的商业需求与既有合同的契约约束。

2021年，卓悦中心在招商困难期邀请KKV入驻，并将首家KKV与X11联名门店作为北区核心主力店宣传。KK集团为此投入近千万元运营资金及多个IP联名资源。

四年后，商场定位转变，KKV从“主力店”变成“绊脚石”。这种角色转换背后的道德风险，远超过法律纠纷本身。

03 暴力清退的争议：单方强制行为的

多重风险

2025年12月的首次强制闭店，卓悦中心采取了断水断电的方式。2026年1月的第二次清场，则升级为围栏封店和肢体冲突。

在争议未经司法裁判明确前，商场单方实施强制清场、封店等措施，直接侵害了承租方的合法经营权与财产权。

卓悦中心强调清退是“维护商场运营秩序、保障其他商户权益”的合法举措。然而，这种“先斩后奏”的做法不仅可能构成侵权，还会对商场的商业声誉造成长期损害。

类似暴力清退并非首例。2021年，KKV东莞店就曾因业态调整遭暴力清退。这种解决方式反映了商业地产在业态调整时的焦虑与短视。

04 合作共赢的出路：商业地产转型的

必然选择

这场纠纷反映了商业地产行业正在经历的深刻变革。据不完全统计，2024年深圳万象城销售额达128亿元，前海壹方城82亿元，而卓悦中心为61亿元。

面对华润和鸿荣源等强劲对手，卓悦中心的地理位置优势已不足以支撑其竞争力。2025年第三季度，深圳优质零售物业新增供应33.7万平方米，新项目凭借预招商实现较高入驻率，进一步分流客流。

商业地产的“躺赚”时代已经结束。购物中心需要从“房东”向“运营者”转变，与租户建立真正的风险共担、利益共享机制。

对于品牌方而言，核心商圈的入驻门槛已不再局限于租金支付能力，更考验品牌的盈利能力、客流带动能力与长期适配性。

KK集团已明确表示将通过法律诉讼维护权益。无论结果如何，这场纠纷都已为行业敲响警钟：购物中心与品牌方不再是简单的房东与租户关系，而是利益共同体。

商业世界没有永远的敌人，只有永远的利益。但利益的最大化，永远建立在诚信履约与合作共赢的基础上。

当深圳卓悦中心北区的新餐饮品牌门前大排长队之时，那个被围栏封锁的KKV门店仿佛一个沉默的警示：在商业文明高度发达的今天，契约精神仍是不可逾越的底线。

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