全国房产估值排名来了!第一名竟不是北京、上海、深圳,而是…

今年一季度，我国GDP录得29年来首次单季负增长。国际上，全球金融市场大幅波动，叠加全球降息潮。波谲云诡的形势下，我国部分热点城市楼市却出现异常波动，引发了市场广泛关注。以深圳楼市为例，新盘开盘即售罄、戴口罩去抢2000万元起豪宅、百万喝茶费、热点区域的二手房挂牌单价上涨了几万、500万以下的房子就快卖没了……

深圳楼市再度上演空中加油，也引发了质疑。有人认为，在实体经济不济的情况下，就业都难以保障，高高在上的房价难以维持。从整体上看，我国城市“估值”水平远高于股市，回报率较低，重点城市房产估值水平更是高之又高，比国际大都市房产估值水平还要高出不少。

国际上通常用租售比来衡量房产估值水平。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。换算成股市常用的市盈率指标，租售比即是市盈率的倒数。

举个例子。某个城市房价为5万/平米，租金60元/月/㎡，即一套500万房产，月租金6000元左右；在房价不涨不跌的情况下，房东单靠房租要多少年能够收回本钱呢？

一年房租收入＝600×面积×12个月。投入=5万×面积。目前房价的市盈率＝总价/每年的盈利＝（5万×面积）/（60×面积×12）＝69.44倍。即需要近70年收回成本。租售比＝盈利收益率＝1/市盈率＝1/69.44＝1.44%。

那么，我国城市(不含港澳台地区)房产估值目前处于什么水平呢？数据宝统计了来自房地产协会主办的中国房价行情网数据，320个城市房产市盈率中位数为30倍左右，远高于目前上证指数12.5倍市盈率水平，以及沪深300指数11.7倍市盈率水平。

厦门房产估值水平全国最高，平均单价47018元/㎡，平均租金单价45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房产估值水平位居次席，平均单价72380元，平均租金单价76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亚房产估值位居第三位，平均单价3533元，平均租金单价41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。

目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比低于1:300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

我国320个城市房产市盈率中位数30倍左右，即需30年、360个月收回购房成本。考虑到我国GDP仍处于高增长态势，该估值水平似乎尚可接受。

当然，不得不承认的是，各个城市房产估值水平差异较大。一般来说，发展潜力较大的城市，其房产估值水平也会较高。从这个角度出发，我们来看看最具发展潜力城市房产的估值水平情况，以此衡量部分具有良好前景城市房产的投资价值。

恒大研究院去年发布了我国最具发展潜力百强城市，数据宝对前50强城市的投资价值进行排名。

数据显示，在最具发展潜力50强城市中，市盈率水平最低的是乌鲁木齐，只有27.88倍，哈尔滨、长沙分列第二、第三位。按照国际通行说法，上述三个城市投资潜力相对较大。

股市好股票获得更好估值，优秀城市的房产获得更高估值，两者有相通之处。不过，这个估值溢价率是否太高，则需要商榷一番。与国际大城市相比，我国主要大城市的房产估值显著过高。

去年底，由“海外掘金”首创的全球城市租金回报率排行发布。数据显示，深圳以1.49%的毛租金回报率位居全球37个热门投资城市倒数第一，也就是估值在全球37个热门投资城市中最高。北上广杭位居倒数第二至第五。以净租金回报率来看（考虑到持有成本），新加坡以1.28%的净租金回报率倒数第一，深圳倒数第二。

此外，在2019年5月份，诸葛找房发布了2019年全球热门城市租金回报率排名。数据显示，全球33个热门城市租金回报率排名中，芝加哥、亚特兰大、迈阿密租金回报率在7%以上，排名靠前。中国城市租金回报率普遍较低，北京回报率仅为1.68%，排名垫底。广州1.84%位居第二位，深圳1.86%位居第三位。

考虑到近年来深圳房价上涨幅度较大（普遍跑赢10%以上），其租金回报率相对料将下降10个百分点以上。综上所述，深圳房产估值在全球主要大城市中或达到最高水平。