广发年度策略 | 2026年,地产行业怎么看?

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郭镇：25年是中国房地产行业下行的第四年，从21-25年，国家统计局口径行业绝大部分规模指标降幅超过50%，市场下行惯性趋势在年内并未得到缓解。

25年全年预计新房+二手房住宅成交总面积规模在13.3亿平米左右，与24年1-3季度水平基本相当，居民房屋交易量12-13亿平米的位置存在较强的支撑。新房降幅较24年收窄，去化率在“好房子”政策的带动下有所提升，二手房交易规模增速较24年放缓，目前新房二手房交易规模基本相当。

购买力不是困扰行业的主要问题，缺乏对居民资产的吸引力。25年价格仍面临较大压力，上半年企稳，下半年重新下跌，分线城市跌幅均在10%以上。现阶段居民购房负担率已经降至48%，但过去四年20%首付比例购房年化净资产回报率为-62%，买方市场环境下，稳定价格预期是企稳重要前提。

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郭镇：26年政策出台必要性逐步增强。26年整体宏观政策定调延续了25年的成功经验，年底对于地产的表态是比较明确的，“防风险”为底线，稳定房地产市场依然是目前的主要工作目标。26年行业面临严峻挑战，居民负资产规模的扩大，地产对经济的拖累，财政腾挪空间减小后土地财政退坡的压力，以及企业信用问题的再次发酵，都注定了26年的政策环境不会平静，政策牵引力度或逐步增强。

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郭镇：我们认为，26年行业整体走势为前低后高，年内仍有机会推出新的行业政策举措、一季度较难扭转目前市场较为悲观的市场预期，因此对于量价指标趋势判断仍需相对保守，随着居民购买能力的修复与政策指引的释放，增速表现有望在下半年逐步好转，但供需两端主要指标较难在26年实现“止跌回稳”。同时26年需要紧密关注地产行业下行对经济增长、政府财政、企业信用以及居民资产安全等方面的影响，行业转机将出现在宏观指引调整的节点。

基本面指标预测。对26年的市场主要指标预测我们以中期库存去化率为主要抓手。市场表现延续24、25年水平为悲观预期，去化率好转回到22、23年水平（对于政策有效性存在较高期待）为中性预期，景气度回到22年之前为乐观预期。在中性预期环境下，26年商品房销售面积-9%、新开工-9%、竣工面积-21%、地产投资-12%、施工面积-8%，乐观预期下，开工、土地成交有望转正，投资、竣工、施工仍面临下行压力。

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郭镇：房地产行业已经逐步从“双卖方”市场转化为“双买方”市场，土地价格下降，政府规划权利放宽均让龙头房企的经营稳定性和盈利能力显著提升。从22年到25年“大地块”出让规模和数量逐年提升，25年大地块土地出让规模约为1458亿元，平均毛利率27%，平均净利率接近11.4%，土地对应的合计净利润规模约为267亿元。核心城市+核心区域+高质量产品将会成为未来几年主流开发房企核心利润的主要来源。

除了土地质量的提升，行业整体去化率水平及流速表现也有显著的改善，25年1-3季度11城主流房企（15家上市开发商）去化率71%，较24年提升11pct，其他房企去化率47%，较24年提升4pct，主流房企与其他房企去化率剪刀差上升至24pct。

龙头企业经营优势仍在扩大，十强房企25年拿地市占率达到32%，较当期销售市占率高13个百分点，预计中性情境下十强房企26年销售金额同比增长5%，销售市占率为22.4%，较25年将提升3-4个百分点。

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郭镇：26年我们非常看好地产板块的投资机会，整体节奏是“贝塔”优于“阿尔法”的整体配置思路，政策环境的调整具备较大的概率，且现阶段主流房企股价中已经充分体现了对于“防御性”政策和资产价格下行的悲观预期。龙头房企的盈利水平改善趋势已经基本确认，一旦市场自发或者通过政策引导实现，企稳将会具备加大的向上收益弹性。建议重点布局优质龙头房企。

商业运营、物业管理以及地产增值服务的相关具备明确竞争优势的企业，同样具备长期配置价值。26年提振内需仍然是中国政府的首要目标，商业资产新增供应规模降低，存量商业特别是优质商业竞争力增强。物业及地产服务类企业同样面临增速放缓的挑战，但轻资产运营的优势，使得在经济增长整体放缓的环境下，获得稳定红利收益。