2026年1月8日，上海楼市交易数据显示，当日新房成交534套，二手房成交661套。截至当天，上海1月新房累计成交约4749套，二手房累计成交4213套。
表面上看，新房市场似乎略占优势，但细究单日数据，二手房成交量已连续多日超越新房。
元旦假期期间，上海二手房市场就表现出强劲韧性。1月1日至4日，上海二手房成交3716套，日均达到928套。
而同期新房仅成交787套，二手房成交套数达到新房的4.7倍，这种市场分化格局已经初步显现。
01 开年表现
2026年开年，上海楼市呈现明显的“冰火两重天”现象。与往年同期相比，今年的市场开局显得有些特殊。
根据市场监测数据，2026年1月1日至4日，上海二手房成交3716套，日均高达928套。
新房市场则相对平淡，同期仅成交787套，约为二手房的五分之一。二手房成为市场成交的主力军。
进入1月第二周，这种趋势并未改变。1月5日新房成交247套，较前一日增长94.5%，看似有所回暖，但本月新房总成交套数仍较上月减少71.2%。
业内人士分析，这种单日成交翻倍上涨的背后，是本月数据断崖式下跌的现状，说明市场波动剧烈。
02 周度对比
从更宏观的周度数据来看，2026年第1周，上海楼市分化现象更为明显。
根据海通国际证券的研究报告，2026年第1周，30个大中城市新房成交面积为315万平方米，同比2025年下降20.6%。
一线城市表现尤为疲软，销售面积同比下降24%。上海作为一线城市的代表，其新房市场的低迷状态与全国趋势一致。
与新房市场形成鲜明对比的是，二手房市场在整体下行环境中展现出较强韧性。
尽管24个城市2026年第1周二手房成交量为204万平方米，环比前一周下降7.50%，同比降幅为14.5%，但一线城市二手房成交面积环比仍增长了1.1%。
03 政策背景
上海楼市的分化表现并非偶然，其背后有着深层的政策与市场逻辑。2025年8月，上海出台了“沪六条”新政，对外环外限购进行了实质性松绑。
进入2026年，房地产行业迎来重大政策转向。权威媒体明确将房地产重新定位为支柱产业，强调要“改善和稳定房地产市场预期”。
上海作为全国房地产市场的风向标，将率先感受到政策红利。
与此同时，上海正在推进的城市更新项目将为楼市带来持续动力。根据《上海市“城中村”改造三年行动计划》，全市将改造10个区域、59个项目，覆盖近3万亩土地。
前期改造投资规模达2100亿元，这将有效刺激改善型需求释放。
04 市场分析
上海楼市的分化格局在2025年已初见端倪。新房市场保持量稳价升态势，上海新房价格已连续84个月保持同比正增长。
相比之下，二手房市场呈现另一番景象。过去四年的上涨趋势明显，2025年比2022年成交量上涨了近60%。
总价300万元以下的房源成为市场主力，占比超过60%。
丁祖昱在2026年度发布会上指出，2025年二手房表现非常出色，成交总量创新高。
30城二手房成交面积从2024年的2.13亿平方米变为2.14亿平方米，虽然小幅微增，但还是创了新高。
在上海，二手房占一二手房总成交的80%左右。这一比例显示了二手房在整个市场中的主导地位。
2025年，上海二手房成交面积和成交金额都是全国第一，分别为1961万平方米、7727亿元。如果加上一手房，上海一二手房总需求还有1.2万亿元，这个数字仍然非常重要。
05 未来趋势
对于2026年上海楼市的走向，各方观点呈现出谨慎乐观的态度。市场分析普遍认为，上海楼市将呈现“整体企稳、核心上涨、刚需探底”的特征。
高端住宅市场也出现分化。2025年，上海总价3000万元以上高端住宅成交套数占比只有50.4%，较2024年少了10.4个百分点。
同时，上海总价3000万-5000万高端住宅成交套数下降45%，但5000万元以上成交套数明显增长，同比增加63%。
随着城市更新计划的推进和“好房子”政策的实施，上海楼市正从“有没有”向“好不好”转变。
上海楼市不再有统一涨跌的简单剧本，每个区域、每种房源都在讲述自己的价值故事。
