李蓓喊话楼市还有10年上升期？别急着高兴，这里面的门道可不少！

最近朋友圈被李蓓的观点刷屏了，她说“房地产将迎来10年上升期”。这事儿一出，不少人问我：“老张，这是不是忽悠咱们接盘啊？”其实这事儿要从2014年说起。那时候市场也是哀鸿遍野，大家都在喊“崩盘”，结果呢？政策微调后，市场悄悄就起来了。

我手里有最新的调研数据和一线踩盘记录，这可不是空穴来风。很多人只看到了悲观的情绪，却没看到水面下的暗流涌动。今天就给大家好好说道说道，这所谓的“10年上升期”到底是馅饼还是陷阱？

01 市场回暖是真是假？

先说说我最近在珠三角的实地考察。很多人觉得开发商都要破产了，其实不然。上周我在佛山考察，当地开发商指着沙盘跟我透了底。

案例1：佛山南海区某地块去年这块地大家都怕流拍，无人问津。结果上周我再去，开发商说已经有3个意向买家在谈，溢价率预期都在10%以上。

再看看2014年的教训。当时我在广州番禺踩盘一个新项目，售楼部冷得像冰窖。结果半年后政策一松，那个项目清盘时，房价硬生生涨了30%。历史虽然不会简单重复，但韵脚总是惊人的相似，对吧？

02 需求只是迟到了

这里得重点说说“需求”。很多人说人口负增长，没人买房了。错！根据我公众号后台5000份有效问卷统计，超过60%的读者有三年内购房计划，其中45%是改善型需求。

案例2：深圳龙岗区某小区读者老刘一家五口挤在70平的两房里，老人来了只能睡客厅。他跟我说：“不管跌不跌，这房必须得换，预算500万以内，只要合适马上签。”

案例3：广州荔湾区某在售楼盘一对年轻夫妇看了大半年房，上周终于下手了。他们买了一套98平的三房，总价450万。理由很简单：“现在的价格比高点回调了15%，感觉水分挤干了，是时候进场了。”

03 核心资产的硬道理

李蓓说的上升期，绝对不是普涨。这里面的门道在于“分化”。看看最近的数据，虽然整体库存高，但核心区简直是冰火两重天。

上周我去广州珠江新城的中介门店，店长直接把后台数据给我看：总价800-1200万的改善型房源，上个月成交量环比增长了20%。这说明什么？聪明的钱已经开始动了。

案例4：北京朝阳区望京街道一套140平的次新房，挂牌价1350万。业主本来想降价急售，结果周末来了5组客户看房，最后不仅没降，还以1345万成交，几乎是原价走。

04 很多人关心，我得泼盆冷水

说到这，你以为闭眼买就能暴富？我得泼盆冷水：以前是“买到就是赚到”，以后是“买错就是各种套牢”。

现在的市场逻辑变了。D级危房（就是那种老破小，墙体开裂随时可能塌的）和远郊盘，正在被市场抛弃。2025年的数据显示，非核心区的二手房流动性正在枯竭。

案例5：惠州大亚湾西区（反面教材）一位粉丝2019年高位接盘，98平米买入价140万。上个月急用钱想卖，挂牌价一路降到75万，还是无人问津。这就是惨痛的教训：没有人口流入的“睡城”，再便宜也是坑。

05 最后给大家提个醒

总结一下，李蓓说的“10年上升期”，是指高质量发展的上升期，而不是房价暴涨的狂欢。咱们得理性看待：

• 刚需客：
  现在利率低、选择多，遇到核心区打折盘，该出手时就出手。
• 改善客：
  重点关注产品力，户型设计差、物业烂的房子，以后会越来越不值钱。
• 投资客：
  收手吧，除非你能买到北上广深的核心地段，否则别做“暴富梦”。

毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。在这个分化的时代，守住核心资产，才能守住财富，对吧？