亲爱的各位商业地产同仁、投资者朋友们：
大家好！我是江龙。
欢迎回到“2026年广西商业地产‘破局与重构’”系列分享。在前两课中，我们探讨了宏观政策转向下的“存量提质”逻辑，以及“智能+”与“绿色+”双轮驱动下的业态创新。今天，我们聚焦于第三课：运营制胜与资产证券化。
如果说过去我们靠“地段”和“拿地”就能赢得市场，那么在2026年的今天，“运营能力”和“资本退出路径”已经成为衡量一个商业地产企业是否具备核心竞争力的“试金石”。
一、 范式转移：从“开发逻辑”到“运营逻辑”
2026年，广西商业地产市场彻底告别了“增量扩张”的粗放时代，全面进入“存量提质”的精细化运营阶段。
1. 投资逻辑的根本性转变
过去“拿地-建设-销售”的短平快模式已难以为继。现在的市场逻辑是“开发-运营-资产证券化”的长周期运作。投资者和企业必须明白，商业地产的盈利模式不再仅仅是“卖产品”，而是“卖服务”、“卖体验”和“卖资产价值”。
2. “运营”是核心竞争力
在同质化竞争加剧的当下，运营能力决定了项目的生死。什么是优秀的运营？它不仅仅是收租和保洁，而是包含了招商资源整合力、数字化运营水平、社群运营经验以及资产增值能力的综合体系。
* 招商： 不再是简单的填铺，而是要构建符合区域消费特征的“品牌矩阵”和“体验场景”。
* 数字化： 利用大数据和AI技术，实现精准营销、智慧停车、客流分析，提升人效和坪效。
* 社群： 打造有温度的社区商业，通过高频次的社群活动，将“流量”转化为“留量”。
二、 破解“死结”：资产证券化与REITs的机遇
很多开发商朋友现在面临一个共同的难题：沉淀的资产太重，资金回笼周期太长。 如何将“死资产”变成“活资金”？答案就是资产证券化。
1. REITs：打通退出通道的“金钥匙”
随着国家政策的持续推动，公募REITs正在持续扩围。根据最新政策导向，办公楼与酒店等主流商业地产类别，有望在“十五五”期间被纳入REITs范畴。这对于广西的商业地产项目来说，是一个巨大的政策红利。
* 意义： REITs为存量资产提供了一个标准化的、透明的、低成本的融资和退出渠道。
* 行动： 我们建议广西的开发商，从项目规划初期，就要具备“REITs思维”，按照资本市场的标准来建设、运营和管理项目，为未来的资产证券化打好基础。
2. 价值重估的契机
目前，部分优质商业地产（特别是高标仓、核心地段商业）的资产价格正在触底，甚至部分项目估值跌破建设成本。这既是风险，也是机遇。对于有资金实力和运营能力的机构而言，现在是通过并购、重组、改造等方式，以较低成本获取优质资产，进行“抄底”布局的良机。
三、 广西视角：本土化策略与实战建议
结合广西的实际市场环境，我为大家提出以下几点实战建议：
1. 拒绝“千店一面”，深耕“在地文化”
广西拥有独特的壮乡文化、东盟风情和山水人文。我们的商业项目，无论是城市综合体还是社区商业，都应该深度挖掘在地文化，将其融入到空间设计、品牌招商和营销活动中。比如，南宁的唐山路，通过引入文创店、咖啡馆进行升级改造，就是很好的“运营焕新”案例。
2. 拥抱“科技金融”，实现“降本增效”
广西正在大力发展科技金融和智能经济。我们要积极利用金融科技手段，优化供应链管理，降低融资成本。同时，利用智能化技术提升物业管理水平，打造绿色低碳、智慧便捷的商业空间，提升资产的长期价值。
3. 建立“退出思维”，规划先行
在启动任何一个商业地产项目之前，先问自己三个问题：
* 这个项目的长期运营能力在哪里？
* 谁会是我的稳定租户？
* 未来，我将通过什么方式实现资产退出或变现？
【结语】
各位朋友，2026年的广西商业地产市场，机遇与挑战并存。“运营”是船，“资本”是帆。只有将两者有机结合，从单纯的“收租公”转型为专业的“资产管理人”，我们才能在市场的惊涛骇浪中行稳致远。
下一期，我们将探讨“绿色化与国际化双轮驱动下的广西商业地产新机遇”。
江龙
广西商业地产俱乐部副会长兼秘书长
中国金融与产业资本运作专家
2026年1月10日
【作者简介】
江龙，中国金融与产业资本运作专家，广西商业地产俱乐部副会长兼秘书长。深耕广西商业地产领域多年，擅长将金融资本与实体产业相结合，为商业地产项目的开发、运营、融资及退出提供全方位的战略指导。
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【往期回顾】
* 第一课： 《2026广西商业地产“第一课”： 从“流量变现”到“价值重构”——在存量深水区寻找新增长》
* 第二课： 《2026广西商业地产“第二课”：告别“收租婆”时代，拥抱“运营+资管”的价值重估》
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