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地处同一板块、区位价值相当，但两项目土地指标、规划设计的“小变化”背后却隐藏着“大玄机”，56地块到底是青特·璟誉的缩简版还是青特·璟云的升级版？简要分析，仅供参考。
1、土地指标及落地不同
青特·璟誉容积率1.7，建筑密度≤30%；而56地块容积率为2.4，建筑密度仅≤25%。
土地指标差异之下，两项目落地指标大有不同：
①青特·璟誉在建筑密度（上限30%，实际仅21.3%）、绿地率（底线30%，实际32%）的奢侈浪费。
②56地块对于建筑密度（上限25%，实际24.5%），绿地率（用足），限高（上限54米，实际53.8米）等指标的利用则更为充分，充分挖掘土地经济效益。
2、土地价格不同
青特·璟誉楼面地价9700元/㎡；而56地块楼面地价9820元/㎡。
3、项目定位不同
除产品业态区别之外，两项目平均面积相差约20㎡：青特·璟誉户均面积超145㎡；而56地块户均面积大幅下调，仅约125㎡。
定位整体下沉，以扩大客户基数，规避市场风险，相对较为稳妥。
4、产品价值9大不同：
①同为“超级底盘”，56地块架高3~5米，璟誉项目为5~6米。
②青特·璟誉全部为1个单元的点式楼座，56地块则主动放弃，仅有3栋。
③56地块预计3个主力户型，面积可简单参考青特·璟誉-20%㎡自行脑补。
④青特·璟誉主卧室标配转角无柱飘窗，打造270°全景舱，而56地块则仅有中间3栋楼配备，其他仅有L型转角飘窗。
⑤56地块在绿化率达标30%基础上，实现庭院最大化。
⑥56地块顶层复式产品大幅缩减甚至取消，降低去化压力。
⑦56地块下沉会所面积及功能大幅简化，共享配套，节约成本。
⑧立面成本控制，南立面“外墙消隐术”收敛，线条整体简化，铝板、玻璃幕等高成本立面材料有所精简。
⑨由于建筑高度均超50米，56地块配备连续消防登高面，叠加仅满足绿地底线、一层庭院最大化因素，绿地率相对压缩。
综上，作为青特·璟誉的“缩简版”，亦或是青特·璟云的升级版，56地块背负更大的售价压力，营销依然不容大意。
相信在青特团队的操盘之下，项目能延续热销势能。

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