2026年作为“十五五”开局之年，同时承载着国民经济财富修复的关键使命，房地产行业的平稳转型被赋予特殊意义。
2026年1月1日《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》一文，以罕见的明确表述重塑行业认知，既直面深度调整的现实挑战，又释放出政策托底、模式转型的清晰信号，为财富修复进程中地产行业的角色定位与发展路径提供了根本遵循。
《泛地产投融圈》结合该刊文核心观点与北京最新限购松绑政策，解析行业发展新逻辑与政策发力方向，探寻财富修复背景下的行业新机遇。
一、行业变局：从规模扩张到质量提升
《求是》刊文精准指出，我国房地产市场正经历发展阶段的深刻变革，传统模式的终结与新生态的构建构成当前行业的核心特征。
这一变革的根源在于城镇化阶段转换与供需关系的根本性调整——城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，住房总量短缺已转为总量基本平衡、结构性供给不足的新格局。居民需求也从“有没有”的刚性满足，全面转向“好不好”的品质追求，据《求是》数据，我国约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积尚不足20平方米，还有大量家庭生活设施待完善，印证了改善型需求的巨大潜力。
行业发展动力的重构同样显著。
过去“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式难以为继，根据国家统计局2025年12月发布的2024年GDP最终核实数据，当年房地产业增加值84047亿元、建筑业增加值88863亿元，两者合计占GDP比重达12.8%，直接带动就业超7000万人，但行业利润中枢已从8%压缩至3%-4%，规模崇拜式的增长逻辑彻底失效。与之相对应，住房服务、二手房交易、资产管理等领域保持快速增长，《求是》援引国际经验指出，美国、英国、德国等发达国家房地产业增加值占GDP比重平均超10%，我国地产行业并非进入衰退期，而是迈入“存量主导、服务增值”的新发展阶段。
市场结构性分化成为必然趋势。
从城市维度看，长三角、珠三角等城市群年均人口流入超600万，核心城市核心区成为需求高地；而部分人口流出型三四线城市库存周期超30个月，仍面临去化压力。从产品维度看，中指研究院数据显示，2025年1-11月重点30城120-144平方米改善型户型成交占比超30%，140㎡以上“好房子”标准的品质房源需求旺盛，二手刚需房供需缺口扩大，而老旧“老破小”与大户型滞销房源的调整压力仍在持续。这种分化并非行业衰退的信号，而是财富修复过程中资源优化配置的必然结果，北京作为一线城市的政策调整与市场反应，正是这一趋势的典型缩影。
二、政策导向：从“添油战术”到“精准托底”
《求是》刊文明确了稳定市场预期的政策核心逻辑，提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术”的鲜明导向，标志着2026年地产政策将进入精准化、协同化、长效化的新阶段。
在财富修复的宏观目标下，政策发力重点围绕需求激活、供给优化、风险防控三大维度展开，而北京2025年以来的多轮限购松绑政策，尤其是12月24日推出的最新调整，成为一线城市政策落地的标杆范例。
（一）北京限购松绑的政策演进与核心内容
北京作为首都，其房地产政策调整始终兼具市场调节与示范引领双重意义，2025年以来的限购优化呈现“渐进式升级、差异化发力”的鲜明特征：
1. 2025年8月首轮松绑：核心聚焦五环外市场，明确符合购房条件的居民家庭（京籍及连续缴纳社保/个税满2年的非京籍）购买五环外商品住房（含新房、二手房）不限套数，同时取消成年单身人士与家庭的限购差异，统一按家庭标准执行；公积金政策同步优化，首套认定放宽至“无房但有结清公积金贷款记录”，二套贷款额度从60万提升至100万，首付比例统一降至30%，每缴存一年可贷额度从10万提高至15万，并支持提取公积金作为购房首付。
2. 2025年12月深度升级：北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，非京籍购房社保年限大幅下调——五环内从3年减至2年，五环外从2年减至1年；创新性支持多子女家庭，二孩及以上家庭可在五环内多购1套住房（京籍最多3套、符合条件非京籍最多2套）；商业贷款利率取消首二套区分，公积金二套首付比例进一步降至25%。
（二）政策设计的精准逻辑
北京的限购松绑并非“全面放开”，而是严格遵循《求是》刊文“因城施策、精准发力”的要求，展现出三大核心逻辑：
• 区域差异化调控：锚定五环外（新房成交占比超80%、库存占比约8成）的市场供需矛盾，针对性放开套数限制，既避免核心区过热，又有效化解外围库存压力，与上海外环外松绑形成呼应，成为一线城市政策调整的通用范式。
• 需求分层支持：通过社保年限下调激活刚需群体，通过公积金额度提升与多子女家庭定向放宽释放改善需求，尤其是120-140㎡改善型二手房受益显著，完美契合《求是》“支持合理住房需求”的导向。
• 成本精准减负：商业贷款利率统一后，五环内二套住房每贷款100万，30年期利息可减少7.9万元，叠加公积金政策优化，有效降低购房总成本与首付压力，增强居民购房能力。
从行业影响看，中指研究院数据显示，北京新政后（2025年12月25日-31日），新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159套、702套，较新政前（12月1日-24日）日均分别增长72.8%、37.4%，验证了政策的有效性。
这一政策也为全国其他核心城市提供了可复制的“梯度松绑+组合支持”模式，推动政策从“单点突破”向“系统协同”升级。
（三）全国政策协同发力的整体布局
在一线城市示范带动下，2026年全国地产政策将形成“需求端全面激活、供给端深化改革、风险端精准防控”的三维布局：
• 需求端：除限购松绑外，《“十五五”规划建议》明确要求清理住房消费不合理限制性措施，房贷利息抵扣个税优化、“卖旧买新”退税等政策将全面落地，30余城已推出的公积金首付提取政策将进一步扩围，形成“降门槛+降成本”的组合效应。
• 供给端：延续《求是》“严控增量、盘活存量”思路，REITs将扩围至城市更新、商业办公领域，2026年市场规模预计再扩容1500亿-2000亿元；3000亿元专项债收购存量商品房作保障房的举措将加速落地，实现库存去化与保障体系完善的双赢。
• 风险端：房企债务重组进程将加快，“违约脉冲”阶段性缓和，同时通过融资销售基础制度完善，推动行业向低负债模式平稳转换，为财富修复筑牢风险防线。
三、财富修复路径：行业转型中的价值重构
2026年地产行业的转型进程，本质上是房地产作为国民经济基础产业与居民财富重要载体的价值重构过程。《求是》刊文罕见承认房地产的“金融资产属性”，而北京限购松绑政策的落地，进一步畅通了财富流动与配置的渠道，催生三大核心机遇：
（一）二手房市场崛起成为财富流动枢纽
北京新政推动下，二手房市场活跃度持续提升，据行业预测，2026年全国二手房成交面积将达8.0亿㎡，同比增长3.9%，而新房销售面积预计为7.1亿㎡，同比下降4.1%，二手房成交规模将首次历史性反超新房。带押过户全面覆盖、交易流程简化与政策红利叠加，使存量住房资产变现能力增强，“卖旧买新”良性循环加速形成。核心城市核心区优质二手房凭借配套成熟、即买即住的优势，成为财富保值增值的重要选择，而北京五环外等政策支持区域的二手房，将迎来流动性与价值的双重提升。
（二）结构性机会主导财富配置新逻辑
北京的政策实践印证了结构性机会的重要性，2026年财富配置将呈现三大趋势：
• 区域机会：长三角、珠三角、成渝城市群及北京五环外、上海外环外等政策支持区域，人口流入与产业升级将支撑房产长期价值；
• 产品机会：《求是》明确推动建设“好房子”，符合安全、舒适、绿色、智慧标准的改善型住宅、绿色智能住宅将获得10%-15%的品质溢价，成为房价稳定的“压舱石”；
• 资产机会：长租房、产业园区等底层资产现金流稳定的REITs产品，将为投资者提供低风险分红收益，成为不动产投资的新选择，与房企轻资产转型形成呼应。
（三）房企转型催生新财富增长点
北京新政利好布局五环外的房企，推动行业加速向“轻重并举”转型。代建、物业管理、资产运营等轻资产赛道保持15%-20%的增速，净利率达8%-12%，显著高于传统开发业务。华润、龙湖等企业非开发收入占比预计2026年升至30%，形成稳定现金流支撑。商业地产领域“资产盘活+REITs退出”模式日益成熟，专业运营能力成为财富创造的核心引擎，为投资者提供新的价值标的。
结语：在转型中把握长期价值
2026年财富修复背景下，《求是》杂志的刊文为地产行业注入了稳定预期的“强心剂”，而北京最新限购松绑政策则成为政策落地的“标杆案例”。行业正告别传统规模扩张的旧时代，迈入存量提质、服务增值、模式创新的新阶段，房地产作为国民经济基础产业与居民财富重要载体的地位并未改变，只是其实现价值的方式发生了深刻变革。
《泛地产投融圈》认为，对于购房者而言，应把握北京等核心城市政策窗口期，聚焦地段价值与产品品质，摒弃“买涨不买跌”的短期心态，进行理性配置；对于房企而言，需紧跟政策导向，深耕核心城市群与改善型产品，加快轻资产转型，以产品力与运营力占据新周期市场地位；对于投资者而言，存量运营、REITs及房企转型赛道，正成为财富修复进程中最确定的价值增长点。
地产行业的深度调整不是终点，而是高质量发展的起点。在政策引导与市场自发力量的共同作用下，房地产将逐步完成新旧模式的转换，为国民经济财富修复提供坚实支撑，在稳增长、惠民生、防风险的平衡中实现长期健康发展。
