2025二手房最真实购房选择曝光!究竟谁“拉完了”

而杭州二手房网签均价却从高峰时期的约3.5万元/平方米跌至26832元/平方米，部分板块甚至出现 10%-20%的价格回调。

01 市场格局

2025年上半年，杭州二手房市场表现出“高开低走”的特征。凭借“金三银四”的强劲表现，上半年杭州共计网签48926套二手房，创下了近四年同期最高纪录。

进入三季度后，市场逐渐转淡。9月份仅成交6377套，连续6个月下滑。市场背后的逻辑是价格的持续下行推动了成交量的释放。

杭州贝壳研究院院长指出，当前杭州仅贝壳平台就有超过18万套二手房挂牌，每月约有3万套房源的业主选择降价

02 第一梯队：“市场压舱石”的极致刚需

图源：杭州贝壳研究院

总价200万以内的房源成为2025年杭州二手房市场的绝对主力。2025年下半年，杭州市区200万以内二手房成交占比达到惊人的52.0%。

这意味着每卖出两套房子，就有一套属于这一价格区间。值得注意的是，这一趋势并非杭州独有。

北京、上海等一线城市的200万以下房源成交占比同样呈上升趋势，北京前11月占比达50.44%，上海为41.84%。

在杭州，这部分购房者主要流向近远郊区域。如临安青山湖板块的越秀星汇城均价仅为8762元/平方米，却以23套成交量位居全市第二。

03 第二梯队：“资产避风港”的高端豪宅

图源：杭州贝壳研究院

与刚需市场同步活跃的还有高端豪宅领域。数据显示，2025年上半年全国30个重点城市总价千万以上高端住宅成交同比增长18.76%。

在杭州，总价1000万以上的豪宅成交占比从1.9%微涨至2.2%。

豪宅市场的韧性在2025年上半年表现尤为明显。克而瑞数据显示，30个重点城市总价1000万元以上各价格段高端住宅成交中，无论是新房还是二手房，成交规模同比几乎全线上涨。

总价5000万元以上的高端住宅成交同比大增，其中一手房成交591套，同比增长48.5%；二手房成交173套，增长43%。

04 第三梯队：“性价比之王”的远郊大盘

单价1万元左右的远郊房产以绝对的价格优势赢得了市场。青山湖的越秀星汇花园全年销售151套，位列全市第九，而网签均价仅为9216元/㎡。

这些远郊楼盘通常拥有较新的建筑品质、相对完善的社区配套，同时总价控制在200万以内，满足了大量新杭州人的首套置业需求。

从成交区域来看，杭州的成交热点正逐渐从核心区向外围扩散，呈现出“核心区与近郊并重”的格局。

曾经备受追捧的“老破小”在2025年面临严峻挑战。60-90平方米的小户型成交占比暴跌2.7个百分点，仅剩37.8%。

尤其是那些房龄较老、户型设计落后、缺乏完善物业管理的老旧小区，在市场调整期首当其冲。

市场的变化反映了购房者观念的转变。过去，购房者可能为了学区或总价优势接受居住体验的妥协，但随着新房供应结构向改善型倾斜，越来越多的买家开始追求“一步到位”。

06 尴尬的中间地带

最后，200万-300万的房源是本年度最不受欢迎房源，成交占比从24.5%缩水到22.9%。

这一价位段的房源通常无法满足刚需客户的总价控制要求，又难以提供改善型客户所追求的居住品质，陷入两头不靠的尴尬境地。

07 政策新动向

2025年底，财政部和国家税务总局联合发布政策调整：自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售，增值税征收率从5%降至3%；同时将北上广深纳入满2年住房销售免征增值税范围。

这一政策对杭州次新房市场影响显著。以一套总价300万元、持有不满2年的次新房为例，增值税将从15万元降至9万元，直接减少6万元交易成本。

北京国家会计学院副院长指出，这一调整能激发存量房市场流动性，促进“卖旧买新”的改善型需求释放。

最后，随着大量次新房源的集中入市，2026年的杭州二手房市场将进一步丰富。仅在2025年上半年，近一年内交付的次新小区就在成交前十中占据六席。

这些房源通常拥有更优的户型设计、更新的建筑品质和更完善的社区配套，有望成为市场新宠。

目前，杭州二手房市场已经形成清晰的“哑铃型结构”：一端是200万以内的极致刚需，另一端是千万级别的品质豪宅。

而被淘汰的不仅仅是老破小，那些 “高不成低不就” 的中间产品，正在被市场重新定价。

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