西南证券 2025 年 12 月发布的房地产行业 2026 年投资策略报告指出，行业整体处于筑底调整阶段，复苏仍需时间，同时呈现明显分化特征，香港住宅、商业地产、房产经纪三大主线具备突围潜力。
一、行业基本面：筑底调整，分化加剧
2025 年 1-11 月，新建商品房和商品住宅销售面积分别同比下滑 7.8% 和 8.1%，但降幅较上年收窄，70 城新建住宅价格降幅亦有所收窄。城市梯队分化显著，一线城市销售和价格相对韧性较强，三四线城市仍处下行通道。二手房 “以价换量” 态势持续，成交占比提升，但价格同比降幅扩大。全国房地产库存仍处高位，一线城市去化压力相对较轻。新开工与竣工面积收缩明显，土地市场 “缩量提质”，核心城市优质地块供应带动楼面均价上涨。房地产开发投资受施工面积下行与购置费负增拖累，持续承压，2025 年 1-11 月投资完成额同比下降 13.1%，到位资金同比下滑 8.0%。政策层面以 “止跌回稳” 为目标，推进 “好房子” 建设与城市更新，“十五五” 规划聚焦行业高质量发展。预计 2026 年市场延续筑底，销售面积、销售金额、开发投资同比分别下降 3%、3%、7%。
二、核心投资主线
（一）香港住宅：量价齐升趋势延续
2025 年 1-11 月香港住宅楼宇买卖合约数量同比增长 16.2%，私人住宅售价指数较 3 月回升 3.4%，库存自 2024 年起持续降低。供给端，未来十年住宅供应目标下调至 42 万套，私营房屋占比降至 30%；需求端，“高才通计划” 夯实长期住房需求，租金指数连创新高。房贷利率下行至 3.25%，A 类住宅回报率超房贷利率，B 类接近供平过租，低估值、高股息且香港住宅业务占比高的企业有望受益。
（二）商业地产：消费复苏驱动修复
2025 年 1-11 月全国社零累计同比增长 3.0%，线上消费渗透率趋稳，线下渠道回暖。2025H1 样本购物中心日均客流同比增长 14.1%，Q2 客流达近四年峰值，头部企业出租率保持 95% 以上。供给端商业营业用房新开工面积同比下降 22.8%，竞争格局稳定。建议关注开发转型商业、兼具成长性与股息率的标的。
（三）房产经纪：渠道价值提升
新房库存压力下，2024H1 房企分销及代理佣金占销售费用比例达 51.9%，经纪商新房业务佣金率与 GTV 增长。二手房成为楼市主线，2025 年销售占比达 60.6%，2025Q1-Q3 贝壳、我爱我家二手房 GTV 分别同比增长 11.2%、5.1%，佣金率与毛利率改善。龙头企业应收账款周转效率提升，强者恒强格局巩固。
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