20万亿级城市再造工程
摘要：中国城市发展正经历从“增量扩张”到“存量焕新”的历史性拐点。据权威测算，“十五五”（2026–2030年）期间，仅老旧小区改造、城中村整治、地下管网更新与智慧基础设施四大核心板块，就将催生超20万亿元的投资需求。
这场规模空前的城市系统性再造，不仅是稳增长、惠民生的战略支点，更是推动绿色转型、数字赋能与新质生产力落地的关键载体。本文从政策演进、产业现状、技术范式、商业模式与投资逻辑五大维度，深度拆解城市更新背后的万亿级产业机遇。
一场静默而宏大的城市革命
当推土机的轰鸣逐渐远去，脚手架在城市天际线下悄然退场，中国城市发展的主旋律正经历一场静默而深刻的转向——从“造新城”到“优老城”，从“增量扩张”迈向“存量焕新”。
这不是一次简单的修修补补，而是一场覆盖全国、贯穿未来五年的系统性再造工程。根据最新发布的《“十五五”城市更新掘金蓝图》权威研究报告测算：仅在老旧小区改造、城中村综合整治、地下管网升级和智慧基础设施建设这四大核心板块，“十五五”期间（2026–2030年）就将释放超过20万亿元的总投资需求——这一数字，相当于2025年全国GDP的约16%，接近整个广东省一年的经济总量。
这场变革的底层逻辑清晰而紧迫：
- 中国常住人口城镇化率已攀升至68.5%（2025年数据），逼近国际公认的“平台期”；
- 全国商品房销售面积连续三年下滑，2025年同比再降12%，房地产“高周转”时代彻底终结；
- 超过200亿平方米的既有建筑亟待功能提升与安全加固，其中仅2005年前建成的城镇住宅就超过40亿平方米；
- 全国300个地级及以上城市全面启动城中村改造，涉及人口超2亿人，堪称人类历史上规模最大的城市空间重构行动。
但城市更新的意义远不止于“拆旧建新”。它正在成为国家推动高质量发展、培育新质生产力、实现“双碳”目标的关键抓手——通过植入绿色建材、智能仪表、物联网电梯、低空起降点等新型基础设施，老旧街区正被赋予数字生命；通过引入社区商业、长租公寓、产业孵化器等运营模式，沉睡的存量资产正转化为可持续的现金流引擎。
对产业界而言，这既是挑战，更是前所未有的结构性机遇。建筑、建材、电梯、智能硬件、规划设计乃至金融资本，无一能置身事外。谁能在“技术+运营+资本”的三维竞争中率先破局，谁就将在这场20万亿级的城市进化浪潮中，掌握定义未来的话语权。
一、战略升维：从“地产托底”到“城市操作系统”升级
1.1 政策演进：五年三级跳
城市更新并非新概念，但其战略定位在近年完成三级跃迁：
- “十三五”时期（2016–2020）：以棚户区改造为主，侧重住房保障与拆迁安置；
- “十四五”时期（2021–2025）：转向老旧小区改造，强调“完整社区”建设，但仍带有稳定房地产市场的过渡色彩；
- “十五五”时期（2026–2030）：正式纳入国家现代化城市治理体系，成为新型城镇化的核心路径，并与“双碳”“数字经济”“安全韧性”等国家战略深度融合。
2025年12月，国务院印发《关于全面推进城市更新行动的指导意见》，首次明确将城市更新从“地方试点”上升为“国家行动”，并划定“不搞大拆大建、不新增地方政府隐性债务、不破坏历史文化风貌”三大红线，标志着行业进入规范化、精细化、可持续化新阶段。
1.2 国际镜鉴：美日欧的存量时代启示
- 美国：1970年代后通过《社区再投资法案》推动“棕地再生”，催生了如铁狮门（Forest City）等以TOD+产业运营为核心的更新巨头；
- 日本：1990年代泡沫破裂后，推行“紧凑城市”战略，鼓励民间资本参与“街区再生”，形成“PPP+REITs”成熟模式；
- 德国：鲁尔工业区转型为文化科技园区，证明城市更新可成为区域经济动能转换的引擎。
中国当前所处阶段，恰似美日1970–1990年代的交汇点——既有大规模物理空间改造需求，又面临产业升级与财政约束的双重压力。
二、产业现状：冰火交织中的结构性分化
城市更新不是单一行业，而是一个横跨规划、建造、材料、设备、数字、金融的超级产业链。不同环节景气度差异显著：
2.1 城乡规划与设计：从“画图匠”到“城市运营商”
- 痛点：传统建筑设计院严重依赖地产项目，2023–2025年营收平均下滑30%以上；
- 转机：城市更新要求“全周期服务”——前期策划、中期设计、后期招商运营一体化。具备产业导入能力（如导入科创、文旅、康养业态）的设计机构价值凸显；
- 代表方向：低空经济基础设施（无人机起降点、空中廊道）、智能网联道路微改造、15分钟社区生活圈规划。
案例：某头部设计集团已成立“城市更新研究院”，承接深圳南头古城、成都猛追湾等项目，通过植入文创市集、共享办公、社区食堂，使片区租金提升40%，实现“设计即资产”。
2.2 绿色建材：政策强驱动下的估值修复
- 政策突破：2025年财政部、住建部将政府采购绿色建材试点扩至101个城市，首次将旧改项目纳入强制采购范围，并设定“必选类”产品目录（如节能门窗、环保涂料、A级防火保温材料）；
- 市场空间：“十五五”期间绿色建材在城市更新领域年均需求超3000亿元，CAGR达5.6%；
- 技术趋势：光催化自清洁涂料、相变储能墙体、再生骨料混凝土等新型材料加速商业化。
2.3 电梯行业：后市场成第二增长曲线
- 存量基数：全国电梯保有量超1150万台，居全球第一；
- 更新窗口：按15年强制报废标准，2026年起每年有超80万台老旧电梯进入更换周期；
- 政策催化：2025年中央财政首次设立“旧楼加装电梯专项补贴”，每台最高补助15万元；
- 商业模式进化：头部企业如康力、快意已推出“电梯物联网+按需维保”服务包，单梯年服务收入可达设备售价的15–20%。
预计“十五五”电梯后市场规模将突破800亿元/年，行业整体CAGR达9.79%，远高于新梯市场的-2%。
2.4 智能仪表：电表承压，水表爆发
- 智能电表：受国家电网8年轮换周期影响，2026–2027年处于招标低谷，但长期受益于分布式光伏、V2G（车网互动）、充电桩计量等新场景，2028年后将重回高增长；
- 智能水表：当前渗透率仅52%，距2030年90%目标差距巨大。叠加“十五五”地下管网改造投资超5万亿元（住建部规划），超声波水表因精度高、寿命长、可远程诊断，将成为主流；
- 增长预测：智能水表“十五五”CAGR高达48.6%，市场规模将从2025年的80亿元跃升至2030年的500亿元以上。
三、范式跃迁：“十五五”城市更新的三大深层变革
相比“十四五”，“十五五”城市更新将呈现三大范式级转变：
3.1 目标重构：从“稳房价”到“提品质+育产业”
政策明确不再将城市更新作为房地产救市工具，而是聚焦：
- 智慧赋能：社区AI中台、物联感知网络、数字孪生底座；
- 产业植入：打造“垂直工厂”“社区科创站”“银发经济综合体”。
3.2 范围扩容：全面覆盖2005年前小区 + 全国城中村
- 更新对象从2000年前小区扩展至2005年前建成区，覆盖面积增加约30%；
- 城中村改造从21个超大特大城市推广至全国300个地级市，采用“拆除新建、整治提升、拆整结合”三种模式，避免“一刀切”。
3.3 模式升级：从“政府输血”到“市场造血”
最大变革在于商业模式创新：
- **“F+EPC+O”模式（融资+设计施工+运营）**成为主流，要求企业具备全链条能力；
- REITs破局：2025年首批城市更新类保障性租赁住房REITs成功发行，打通“投资-建设-运营-退出”闭环；
- 资产证券化：将更新后的社区商业、停车场、充电桩等经营性资产打包发行ABS，实现轻资产运营。
未来胜出者，不再是“施工队”，而是“城市资产运营商”。
四、掘金图谱：四大高景气赛道与核心标的逻辑
基于产业链价值分布与政策红利强度，我们梳理出“十五五”最具确定性的四大投资方向：
特别提示：智能电表虽短期承压，但2028年后随新型电力系统建设加速，将迎来新一轮8年景气周期，建议关注具备边缘计算与通信模组能力的头部企业。
结语：在存量时代，重新定义“建设”
“十五五”的城市更新，本质上是一场城市操作系统的全面升级。它不再只是钢筋水泥的堆砌，而是空间、能源、信息、资本与人的复杂耦合。在这场20万亿级的宏大叙事中，真正的赢家，将是那些能够跨越“工程思维”与“资产思维”鸿沟的企业——它们不仅建造房子，更运营生活；不仅提供产品，更输出解决方案。
对投资者而言，与其在地产的残阳中寻找余温，不如在城市更新的晨曦里布局未来。因为未来的城市，不在图纸上，而在每一个敢于用技术、资本与想象力去重塑日常的参与者手中。
城市，终将属于那些懂得如何让它变得更好的人。
数据来源：《“十五五”城市更新掘金蓝图》；住建部、国家统计局、财政部、中国电梯协会、智研咨询等公开数据声明：本文不构成投资建议，市场有风险，决策需谨慎。
