2026年大家关注的几个房产问题

2026年1月2日，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》。改善和稳定房地产市场预期

文章肯定了房地产行业在国民经济发展中的重要地位，梳理了我国住房制度改革的历程、居民居住条件的改善成效，以及房地产发展对经济社会的积极作用。对房地产行业现状和未来发展方向作了客观的分析判断，并给出了政策方向。

  文章指出，当前我国房地产市场正经历供需关系转变带来的深度调整，必须通过有力政策举措，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。从深层次看，伴随城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化，集中体现在以下几个方面：

  一是，住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足。

  二是，居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。

  三是，房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变。

  无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头。

  基于房地产市场的新变化，有观点认为房地产在国民经济中的重要性下降了。对此，文章强调，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业。

  2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。根据有关研究机构推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万-1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力，我国房地产转型发展空间依然十分广阔。

  另外，从城市化发展水平看：

  总量方面，我国城镇人均住房使用面积约为35平方米，与日本、德国、法国、英国等相比仍有一定的差距；2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放，向大城市集中、城市之间流动趋势仍将持续相当长时间。

  结构方面，我国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积尚不足20平方米。此外，还有一些社会经济因素变化也在诱致新的住房需求。

  品质方面，将陆续有大量住宅进入“老龄化”阶段。目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。

  一方面，一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间；另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程。

要深刻把握房地产业发展规律，正确认清当前形势，保持战略定力，积极主动作为，以更有力更精准的举措，加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动，推动房地产市场平稳健康高质量发展。

  以上是文章的大概内容，从中我们不难看出2026年的大概基调就是平稳过渡，，不用期待“暴涨”，也不用期待“暴跌”，总量供求关系是平衡了，但是结构供需关系还是不平衡的，尤其是“好房子”还是稀缺的，深圳前一阵子豪宅市场就是一个佐证，深圳顶级购买力，深圳湾澐玺打了个样，我相信这是豪宅市场，接下来普宅市场也一定会出现越来越多的“好房子”产品，这对整个市场都是一件好事。

二手房市场也是如此，最近几年的持续下跌，总体数据都是跌的，但是有的房子跌了50%以上，有的跌了20%左右，也有几个楼盘还逆势上涨了，这就体现出选筹的区别了。好房子一定是在上涨期领涨的，下跌期抗跌的。无论上涨还是下跌，都是有周期性的，很正常，不能因为下跌就失去信心，也不能因为上涨就亢奋。尤其是房子，具有“周期长”“交易资金大”的特点，更要理性观察和判断。

part 2 .房价到底了没有？现在可以买了吗？

2026年行业底部确认还需要四个确定性，分别是政策确定性、房价确定性、产品确定性以及供应的确定性。

政策确定性：目前能出的政策基本都出了，再就是全面放开限购，继续降息，财政贴息，更重要的是政策带来的信心。《求是网》文章也提到了，政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。政策协调上，强化政策一致性评估，房地产受经济发展阶段、宏观经济形势、居民收入增速等整体预期影响明显，要以更好满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求为目标，取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致。

房价确定性：现在房价已经筑底，很多二手房已经超跌。

产品确定性：随着各种限制性条件的取消，松绑，让房子回归其基本的产品属性，外立面，公区，户型设计，得房率等都做的越来越好，现房销售将是未来的趋势，从“快”销售“慢”开发，到“快”开发“强”销售，控制在两年左右的开发周期是做得到的。若是毛坯交付，后面再提供装修选择，大规模房企可以做到18个月。另外，未来PK的将是物业服务水平。

供应确定性：众所周知的，深圳的土地供应是稀缺的，这两年的新盘供应很多都是商改住的，这也是接下来的趋势，因为规划的商业用地是过剩的。并且新盘基本都是小地块为主，尤其是核心区域的。

以上这四个确定性基本都确定了，很清晰。

那么房子现在能买了吗？能不能买，不买就要租房子住，我在下面回答这个问题。我先说不建议买的人群：

1.想买房后大赚，一年内暴涨50%的。

2.手里没钱，高杠杆买房，甚至想套点钱出来的。

3.一听说是笋盘，比市场价便宜很多的，实际自己也不需要的。

建议谨慎，谨慎，再谨慎！

part 3 .房子是买划算还是租划算？感觉租的性价比更高。

在最近和很多客户的接触过程中，有很多客户都觉得租房还划算一些，买房没必要（年轻人居多）。如果只算一笔账是这样的，比如租金1万/月，能租到一套800-1000万的房子。但是房贷一万的话，我们反推一下，250万的贷款，月供是1万，房子总价是400万。也就是说租金或者月供都是1万块的情况下，能租到价值800-1000万的房子，能买到400万的房子自住（还要支付首付）。这个差距还是很明显的，这都是因为深圳的租售比确实低。

如果只是从这样简单的账面计算，租确实更划算！

但是，为什么还有这么多人买房呢？都傻吗？尤其是一套价值3000万的房子，首付1000万，贷款2000万，月供8万，而一套3000万的房子，30000-40000/月就可以租到。

因为房子不仅仅是算账，是衣食住行的“住”，房子上承载的东西也比较多，学位，户口，稳定的居住环境，“家”的归宿感... ...再加上房子也是家庭资产配置的一部分，具有增值保值的属性，不能因为这几年的不佳表现就否定其价值。

当然，如果不需要这些属性和给你带来的价值 ，那租确实要比买划算。如果资金在手，需要房子带来的情绪和价值，买一套自住，完全没问题，但是选筹也很重要；如果是买来投资，还可以再等等，现在处于底部震荡阶段，还没起势，起的时候再买也是来得及的。