购买二手房要注意签约流程和细节——避免因恶意串通损害第三人利益而导致合同无效
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北上广深一线城市及厦门、成都、长沙等二线城市推出“认房不认贷”后，久旱逢甘霖的市场各方都为之振奋。
一方面，一些原先被房贷限制的购房者开始积极考虑购房；另一方面，房地产开发商开始加大投资力度，推出更多新项目。政策落地后的首个周末，二手房市场的活跃度显著提高。但在买房前，这些功课不能不做。通过这篇案例，希望您能掌握购买二手房要注意签约流程和细节，避免“踩雷”！现如今，人们买房不仅是为满足居住的需要，还要考虑子女上学，工作通勤、照顾老人、就医条件等多种因素，权衡各项条件，综合考虑后，才能选到自己心仪的房屋。但在购房过程中，稍有不慎，费大力气买到的房子就有可能惹上官司。赵云最近就遇上了这种烦心事。
2013年，因为女儿即将上小学，赵云考虑将自己居住的住房出售，置换一个方便女儿上学的房屋，同时离自己父母近些，方便照顾，另外最好方便工作通勤。带着这些条件，赵云找到房屋中介公司，中介公司向赵云推荐了张生的房屋，位于北京市西城区某街3号院3号楼。赵云了解到张生的女儿大学在读，尚未结婚，所以该房屋有学籍名额可供使用。赵云当时就看中了这套房子，并要求看房，但由于当日未能联系到张生，房屋中介公司就带赵云看了张生楼下相同户型的房屋。赵云对房屋格局也非常满意。赵云在签订合同之前见到了张生，同时看了张生的房产证，所有权人一栏只有张生一人，房屋中介公司当时说张生有爱人，但赵云并未重视，认为房屋中介公司审核通过后才能将房屋挂牌出售。张生称出售涉案房屋之前曾告知其爱人傅莺莺并取得了其同意。赵云提出了看房的要求，房屋中介公司称张生的爱人傅莺莺将与张生一起带她看房。但看房的时候，房屋中介公司称傅莺莺临时有事不能来带看房屋，赵云在张生和房屋中介公司的带领下实地查看了涉案房屋，当时涉案房屋内的主卧室是锁着的，张生告知赵云里边存放了一些藏品，赵云因之前已经查看了相同户型的房屋，觉得没有必要再看，同时出于礼貌，考虑到屋内是贵重物品，所以没有要求张生打开主卧室的门进内查看。赵云查看了张生的户口本，张生的户籍与傅莺莺的户籍登记在同一户籍内。赵云在看房后决定购买张生的房屋，同时卖掉了自己原来的住房。
2013年11月10日，张生(甲方、卖方)与赵云(乙方、买方)签《北京市存量房屋买卖合同》，约定张生以 490万元的价格将涉案房屋出售给赵云，双方在合同中约定，张生应在过户后10个月内将涉案房屋交付给赵云，并在房屋所有权转移之日起360日内，至房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。在该合同的附件中，双方约定该房屋成交价格为490万元，其中房款235万元，装修装饰补偿款255万元。同日，在房屋中介公司的居间下，张生与赵云又签订了《房屋买卖及居间协议书》，该合同载明，涉案房屋成交价为 490万元。张生于过户后10个月内向赵云交付房屋。居间服务报酬10.78万元由赵云支付。2013年10月31日，张生收取定金2万元。2013年11月13 日，赵云向张生账户转款48万元。2014年4月9日，赵云向北京市西城区房屋管理局的托管账号内汇入235万元。2014年4月10日，赵云向张生账户转款205万元。同日，赵云取得涉案房屋的所有权证。2014年4月18日，赵云将其及其女儿朱思思的户籍迁入涉案房屋。2014年4月29日，赵云又将丈夫朱宙的户籍迁入涉案房屋。但就在赵云等待入住新房的这段时间，张生的爱人傅莺莺起诉了赵云和张生，认为赵云与张生恶意串通签订买卖房屋合同，损害了傅莺莺的合法权益，故提起诉讼请求确认赵云与张生的房屋买卖合同无效。傅莺莺表示，张生在其不知情的情况下处分了夫妻共同财产，是无权处分。而且张生与赵云之间存在恶意串通情形，赵云明知有共有人仍坚持购房，其看房时发现主卧室上锁，没有询问原因不符合常理。赵云辩称，其与张生之间是正常的房屋买卖关系，并无恶意串通的事实。张生表示出售涉案房屋是傅莺莺同意的，其与赵云之间并无恶意串通的行为。
一审法院认为：涉案房屋系张生与傅莺莺婚姻关系存续期间取得的财产，应属于夫妻共同财产。张生辩称处分涉案房屋经过傅莺莺的同意，但并未提供证据证明。傅莺莺对此也不予认可。因此，张生处分夫妻共同财产未经过傅莺莺的同意，事后也没有获得傅莺莺的的追认，属于无权处分。张生作为出售涉案房屋的一方，其对于涉案房屋属于夫妻共同财产是明知的，其未经配偶同意出售涉案房屋，故其存在恶意自不必说。赵云知道张生有配偶，在购买涉案房屋之前就得知该房屋属于傅莺莺与张生的夫妻共同财产，却仍然与张生个人签订房屋买卖合同，因此无法推断出赵云购买涉案房屋系出于善意，故赵云在傅莺莺不知情的情况下与张生签订房屋买卖合同，属于无权处分，且赵云与张生在签订上述合同时均明知涉案房屋属于张生与傅莺莺的夫妻共同财产，却仍然未经过傅莺莺同意签订房屋买卖合同，损害了傅莺莺的合法权益，故张生与赵云的房屋买卖合同应属无效。
赵云不服一审判决，提出上诉。二审法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2012)》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，因此，傅莺莺以张生出售房屋时未经过其同意，事后也未获得其追认，属于无权处分为由主张合同无效，不符合法律规定，据此无法确认张生与赵云所签房屋买卖合同无效。双方的争议焦点集中在赵云购买房屋时，是否与张生存在恶意串通损害傅莺莺利益的情形。法院结合赵云购房的流程、房屋成交价格、赵云是否按约定及时付款情况、到期收房等购房行为是否正常，综合分析判断赵云与张生之间签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通的可能性。
首先，从赵云购买张生房屋的目的来看，是为了改善居住条件，二居室改善为三居室并考虑孩子就近入学和方便老人接送，以及住房离赵云工作地点较近等因素而购买诉争房屋；赵云购买张生的房屋前，已将自己原来的房屋出售，就是为换房做准备；从上述售房行为及赵云陈述的换房原因分析，赵云买房的需求有事实基础。赵云通过房屋中介公司得知张生出售诉争房屋的信息，并查看了房屋，第一次因无法进入诉争房屋，查看楼下同户型的房屋是为了了解拟购房屋格局的变通选择，并且是在房屋中介公司的带领下，并无不妥。赵云购买张生的房屋时，去查看了该房屋，傅莺莺长期居住在诉争房屋内，赵云查看张生的房屋时有很大可能遇到傅莺莺并向其了解情况，但赵云看房时，傅莺莺未在屋内，要求赵云作为一个购房者，对于傅莺莺未在场的理由严格进行核实明显过于苛刻；赵云查看房屋时，对于主卧室上锁未能予以查看提出异议，但张生的解释可以让人相信，且由于赵云查看了同户型的房屋，对房屋格局已有所了解，出于礼貌未再要求查看主卧室的解释并未背离常理。
其次，赵云购买诉争房屋的价格与张生出售房屋的价格基本一致，交易价格符合正常的市场交易价格，赵云已支付全部购房款，赵云与房屋中介公司签订居间合同，亦给付10万余元的居间费，赵云购买房屋的流程完全符合正常的购买房屋的流程。综上，赵云作为普通购房人，审查了房产证，相信中介公司的审核结果，亦实际查看了房屋，给付了全部购房款与中介费，购房过程不存在严重违反交易习惯的情形。综上，二审法院认为赵云购买张生与傅莺莺的房屋是其真实意思表示，傅莺莺提出的赵云与张生恶意串通的事实存在可能性的证据，未达到高度盖然性的证明标准，因此，法院不能认定赵云与张生之间存在恶意串通。同时，赵云购买张生的房屋并向张生支付了相应的对价，并未损害傅莺莺的实际利益。傅莺莺主张赵云购买张生的房屋存在恶意串通，损害其利益的依据不足，故其主张合同无效的依据不足。二审法院撤销了一审法院的原审判决，驳回傅莺莺要求确认房屋买卖合同及居间合同均无效的诉讼请求。
合同无效是指合同因欠缺法定生效要件而受到法律的否定性评价，不能被赋予国家法律层面上的效力的一种状态。《民法典》第一百五十四条规定:“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。本案傅莺莺主张合同无效的依据是恶意串通。恶意串通既可以是明示的表示，表现为双方当事人事先达成协议，互通讯息共同作为；也可以是默示的由一方当事人作出意思表示，另一方当事人明知其意图而默示接受，具体行为上可以是双方当事人互相分工配合，也可以是共同实施某一行为，客观上必须损害国家、集体或第三人的利益。但本案中赵云与张生之间并无事先串通的意思表示，也没有一方明知对方意图而做出的行为，因此，事实上双方并无恶意串通的行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》原第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，本案中，傅莺莺以张生无权擅自出售房屋为由主张房屋买卖合同无效，并不符合法律规定，其以此判断张生与赵云之间存在恶意串通的行为，事实依据也不足，因此，其主张不能得到支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定:“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确认该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”有学者主张针对不同的证明对象和待证事实对盖然性程度进行量化，区分为初级盖然性、中级盖然性和高级盖然性，高级盖然性表明事实几乎如此。对于恶意串通事实的证明，甚至要高于高度盖然性的证明标准，直至接近或达到排除合理怀疑的程度。恶意串通存在双方共同作为的情形，也存在相互配合的行为《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
恶意串通为主观因素，是指当事人双方具有共同目的，希望通过共同的行为损害他人合法权益。一般表现为双方当事人事先达成协议，共同作为；也可以表现为一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法，而以默示的方式配合完成。恶意串通既可以是双方当事人相互配合，也可以是双方当事人共同作为。随着人民生活水平的提高，越来越多的人渴望改善居住环境，但新建楼盘的位置越来越偏远，并非大多数购房人的首选，因此，二手房交易越来越多。虽然二手房交易方便了人们的需要，但同时二手房交易的风险和陷阱也越来越多，为了避免交易双方产生损失，买房人在购房签约的过程中，一定要擦亮双眼，避免二手房交易风险。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，在交易之前一定要审查房产证，以确定售房人是否有权出售房屋，同时也可以查看该房屋是否存在抵押。结合本案，赵云在购房时了解到张生有配偶，但并未深入了解张生配偶傅莺莺是否同意出售房屋，以至于傅莺莺怀疑赵云与张生之间存在恶意串通的嫌疑产生纠纷，买了多年的房屋无法入住。因此，一定要全面了解房屋的所有权情况，如果有共有人，在签约前一定要和所有的共有权人达成一致意见，需要所有的共有权人同意售房才可以签订合同，避免共有权人之间产生分歧，导致房屋无法交易成动。现在也有卖房人持有房屋所有权人签名的委托出售的授权手续将房屋进行出售，购房人应当要求房屋所有权人本人出面表示真实的出售房屋的意思表示，以确保房屋买卖合同签订后能够顺利履行。从选房到决定购房，如果未了解所购房屋的具体情况，包括房屋的位置、面积、朝向、户型，那么这样的买卖房屋行为很难让人相信是真实的，因为这不符合购买商品的一般规律，很容易引起人们的合理怀疑。毕竟买卖房屋的交易行为相对于现阶段人们的生活水平而言，是人生重大决定之一，是需要购房人相当谨慎才能做出决定的行为。因此，购房人的交易行为一定要符合正常的房屋交易流程，包括房屋所有权证的查验、共有人的核实、房屋价格是否符合市场正常水平以及房屋的勘验，避免引起他人的合理怀疑，产生纠纷甚至诉讼，影响到自己的实际生活，甚至造成不必要的损失。本文选自中国法制出版社书籍
作者：杨志东
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