地产圈巨震:保利大瘦身!央企一哥的断臂求生,背后藏着一个时代的终结
保利发展控股集团股份有限公司宣布，总部组织架构进行调整，从原来的11个职能部门精简为10大中心/办公室。乍一看，不过是央企又搞了一次"机构优化"——这种文件你一年能看八百回。但仔细扒开这份公告，你会发现：这不是普通的减肥，这是一场精心策划的"断臂求生"。一、被精简的不是部门，是时代
新设立的10大中心包括：董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、财务金融中心、不动产运营中心、审计与风控管理中心、人力资源中心、党群工作办公室、纪检监察工作办公室、党委巡察工作办公室。最醒目的一个动作是：将原有的"运营管理中心"和"产品管理中心"合并，调整为"不动产运营中心"。过去的保利总部，部门划分细致，产品研发、营销管理、成本管理各司其职。在行业高歌猛进的年代，这种精细分工能支撑规模快速扩张。但2025年的市场环境已经彻底改变——全国商品房销售面积同比下降7.8%，房地产开发投资下滑15.9%，行业告别了大规模增量扩张的"旧周期"。当房子卖不动的时候，设计不能脱离营销，控成本更不能牺牲品质。保利把"研、产、销、存"彻底打通，意味着总部角色正从"管控者"向"服务者"转变。这不是一次简单的机构调整，这是保利向"不动产生态平台"转型的关键一步。二、央企一哥的隐忧
看看保利的成绩单就知道了。2025年，保利实现签约金额2530.30亿元，虽然继续稳坐全口径销售额的行业头把交椅，但这个数字比2024年缩水了21.67%。与第二名中海地产相比，保利的领先优势仅剩18亿元。而在更能反映企业实际造血能力的"权益销售额"维度上，中海地产以2141亿元反超保利荣登榜首。更让保利焦虑的是在新增土储上的落后。2025年保利新增土储货值1606亿元，远远落后于中海地产的2419亿元，也落后于招商蛇口的1769.9亿元，在四大头部央企中仅位列第三。土储货值的落后，必然带来销售规模的压力。而在利润端，保利的压力更是肉眼可见：2025年前三季度，保利归母净利润仅19.29亿元，同比下降75.31%。2025年第三季度，保利更是交出了一份让人大跌眼镜的成绩单：单季度营业收入568.65亿元，同比增长30.65%，但利润总额竟然是-6007.82万元，同比下降102.37%；归属于上市公司股东的净利润为-7.82亿元，同比下降299.19%。三、区域合并：撤退的艺术
早在总部架构调整之前，保利就已经开始了一场更大的变革——区域合并。2025年1月，保利江苏与淮海公司合并为江苏公司；浙江与浙南公司合并为浙江公司；山东与齐鲁公司合并为山东公司；辽宁与大连公司合并为辽宁公司。到了3月，保利又进行了更深度的整合：继辽宁与大连公司合并后，长春公司再度并入辽宁公司，共同组建成为新的东北公司。根据保利2021-2023年的财报，东北片区对保利开发业务的业绩贡献在各大片区中一直处于垫底位置。2023年东北片区的开发业务结算收入为162.71亿元，占比5.05%；2022年为175.73亿元，占比6.85%；2021年为141.32亿元，占比5.42%。而保利的华南和华东片区的开发业务结算收入占比分别为23.8%和32.9%，二者合计占比超过50%。简单来说，东北区域对保利来说就是个"鸡肋"——食之无味，弃之可惜。保利在东北区域缺乏类似广州、佛山、上海这样的高贡献城市作为带动，像沈阳和大连这样相对热门一些的城市，也没有达到核心城市的销售规模。在销售承压、利润下滑、市值破净等多重挑战下，保利通过区域合并，缩短管理链条，降低运营成本，将有限的资源集中到华南、华东等核心区域，规避流动性风险。四、人事换防：业绩是唯一的硬指标
与架构调整同步，保利在2026年1月初启动了涉及总部与核心区域的人事调整，涵盖内部晋升、总部与地方轮动、区域换防三大方向。这次人事调整的核心逻辑很简单：业绩是唯一的硬指标。江西公司党委副书记、副总经理王伟，2025年带领团队实现51亿销售额，稳居当地市场第一阵营，拟提名为集团正职。华南实业副总经理文灵，长期深耕营销领域，拟提名为集团正职。武汉公司营销管理部负责人张译心，在市场下行期维持区域业绩稳定，同样拟提名为集团正职。与此同时，保利还推动总部与地方轮动：总部产品管理中心副总陆亮等调任浙江公司，四川公司总经理严吉洁调回总部负责增量业务。最值得关注的是区域换防：川渝区域董事长徐鲁调任湾区公司董事长，多位副总级人才向湾区集中，反映出保利对粤港澳大湾区等核心区域的重视。2025年3月14日，保利宣布聘任潘志华为公司总经理。这位被称为"保利发展历史上最年轻的总经理"，1986年出生的潘志华从2001年大学毕业起就加入保利，见证了从发展初期到如今成为头部企业的全过程。潘志华的上位，意味着保利内部变革的正式启动。他的履历横跨基层一线项目至保利城市公司管理岗位，再到总部战略投资管理中心总经理、保利商旅董事长及总法律顾问职务，几乎涵盖了保利业务的每个环节。这支平均年龄38岁的少帅军团，正在接管保利这艘巨轮的舵盘。五、行业寒冬：大家都在减肥
保利的调整不是孤例，整个房地产行业都在经历一场前所未有的"瘦身运动"。2025年1月以来，已有超过10家规模房企进行了重大组织变革，调整方向高度一致——压缩管理层级、撤销区域公司、总部直管城市。招商蛇口宣布，减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。这意味着这家老牌央企，彻底告别了"集团-区域-城市"三级管控模式，转为"集团-城市"二级管控模式。中国金茂同样进行了大刀阔斧的改革：取消全部区域公司，将原有的"总部-区域-城市"三级架构，调整为"总部-地区"二级架构。联发集团则撤销所有13个城市公司，重组为10个事业部，杭州公司与上海公司合并为沪杭事业部，福州公司与厦门公司合并为福州事业部...华润置地将大区部门由13个精简为9个，取消销售物业成本管理职能，总部直接穿透城市公司进行成本审批和工程巡检。碧桂园东北与华北合并为北方区域，川滇与渝贵合并为西南区域，区域总数从15个减至13个。头部房企的组织架构调整思路已经基本趋同：聚焦、收权、降本。聚焦，就是减少新开发项目数，将资源尽可能集中在现金流、利润有保障的安全区域；收权，就是总部强管控，缩小管理半径；降本，则是通过职能合并、一岗多能，持续进行组织瘦身。六、向存量时代转型
保利的这次架构调整，还有一个更深层的战略意图：向存量时代转型。2025年年初，保利发展董事长刘平在谈及保利的新阶段目标时透露，计划在未来2至3年内进行自我重塑，以迈入新的发展阶段，力求构建出"不动产投资开发、不动产经营和不动产综合服务"三大业务并驾齐驱的新局面。从业绩来看，根据2025年上半年财报，保利在不动产资产经营方面，取得收入约25.4亿元，同比提升了13%。在不动产服务方面，保利物业的营业收入也实现了稳健增长，达到84亿元，同比提升了7%。2026年1月5日，保利和润旗下"保利高屋行"在上海的第一家门店正式开业，聚焦沪上总价超2000万元的二手豪宅交易服务，并计划年内开设7-8家门店。"保利高屋行"是保利和润旗下专攻二手房豪宅的品牌，推行单边代理模式，其扩张速度惊人，目前已布局广州、上海、杭州等12个城市。下一步，"保利高屋行"将进驻深圳、福州等城市，持续深耕大湾区、长三角、西南片区、海峡西岸经济区。根据中指研究院监测，2025年前11个月，全国商品房销售面积同比下降7.8%，商品房待售面积7.56亿平方米。与此同时，2025年全国十五个省份二手房交易量已超越新房，存量房成为楼市主力。城市更新加速推进，累计改造城镇老旧小区二十四个，惠及一亿居民。存量资产盘活与品质提升，正在成为住房供应的核心来源。七、央企的韧性：穿越周期的底气
虽然面临巨大压力，但保利作为央企，依然有穿越周期的底气。保利2025年在土地投资上趋于谨慎，新增土储货值1606亿元。但值得注意的是，2024年保利在一二线城市拓展占比达到了94%，一线城市拓展占比达到74%，较2023年大幅提升约40个百分点。这意味着保利的土储结构正在优化，投资更聚焦核心城市。保利2024年末公司债利率仅2.2%-2.4%，远低于行业平均水平。截至2025年三季度末，保利的货币资金余额达到1226.46亿元，手握超千亿的现金储备。2025年前三季度，保利实现销售回笼1941亿元，回笼率高达96%。在行业整体资金链紧张的情况下，保利依然保持了健康的现金流和强大的融资能力，这是其穿越周期的最大底气。八、结语：一个时代的终结，另一个时代的开始
保利的这次总部架构调整，绝非简单的"减肥运动"，而是一场关乎企业未来生存与发展的战略转型。从区域合并到总部精简，从人事换防到业务转型，保利正在用一场深刻的自我革命，应对房地产行业的深度调整。这背后，是中国房地产行业一个时代的终结，也是另一个时代的开始。告别高杠杆、高周转、高负债的旧模式，房地产行业正在向"质量驱动"转型。行业竞争逻辑已发生根本性转变，单纯的规模体量已不再是安全的避风港。对于保利这样的头部央企来说，只有让组织变得更敏捷、更聚焦，才能在前后夹击的激烈竞争中，守住这得来不易的行业地位。这场变革的效果还有待市场检验，但无疑为行业转型提供了一个重要范本。在行业寒冬里，唯有掌握新武器者才能穿越周期。保利这艘巨轮的破冰之旅，或许正揭开房地产下半场最精彩的突围大戏。
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