地产新知:美国卖房时 如何准备房屋的Disclosure Statement?

（芝加哥时报讯）在美国卖房过程中，房屋披露报告是一项重要的法律文件。它要求卖家向潜在买家披露有关房屋的所有已知问题和缺陷。这不仅是保护买家权益的关键，也是避免法律纠纷的重要手段。如果

大家计划在美国卖房，如何准备一份清晰、完整的披露报告是必修的功课。今天，我们就从披露报告的作用、内容要求、准备步骤及注意事项四个方面为大家全面解析。

1. 什么是房屋披露报告（Disclosure Statement）？

房屋披露报告是卖家向买家提供的一份文件，列明房屋已知的结构问题、维修历史、环境风险等。该报告帮助买家在交易前了解房产的真实情况，降低购买后可能出现的纠纷风险。

披露报告的作用

l保护买卖双方权益：卖家通过坦诚披露避免未来法律诉讼；买家可根据信息做出更明智的购买决策。

l法律合规：大多数州要求卖家在卖房时提供披露报告，不提供或隐瞒问题可能导致交易无效或承担法律责任。

2. 披露报告包括哪些内容？

不同州对披露报告的要求略有差异，但通常涵盖以下主要内容：

（1）房屋结构和系统问题

屋顶是否漏水，是否有更换记录。

地基是否存在裂缝或不稳定现象。

管道、电路系统是否存在故障或老化问题。

（2）环境风险

是否有霉菌、石棉或铅漆等潜在健康危害。

房屋是否位于洪水、高地震风险区域。

（3）过去的维修记录

是否进行过重大维修，如地基加固或屋顶更换。

维修是否符合当地建筑法规，是否有相关许可证。

（4）邻里或社区问题

是否存在邻居纠纷或边界争议。

物业是否存在特别的限制条款（如HOA规定）。

（5）其他潜在问题

是否有害虫侵害历史，如白蚁或老鼠问题。

是否曾发生火灾、水灾等严重事故。

3. 如何准备披露报告？

准备一份清晰完整的披露报告需要卖家如实提供信息并确保文件符合法律要求。以下是具体步骤：

（1）了解当地法律要求

每个州对披露的内容要求不同，例如加州的披露规定非常详细，包括自然灾害区域和节能设备信息。

可咨询房地产经纪人或律师，确保符合当地法律。

（2）填写标准披露表

大多数州提供标准化的披露表格（如加州的TDS表），卖家需逐项填写。

如果没有现成表格，也可向当地房产协会获取。

（3）检查房屋现状

请专业的房屋检查员进行全面评估，以确认是否存在隐蔽问题。例如：漏水的屋顶或老化的电路。如果发现问题，及时修复或在报告中如实披露。

（4）详细记录维修历史

收集并整理房屋的维修记录，包括更换屋顶、升级管道等历史文件。

确保所有维修符合当地建筑法规，并保留许可证。

（5）准确描述房屋的环境状况

如果房屋位于地震带、洪水高风险区等特殊环境中，需在披露中注明。

使用当地政府提供的地图工具查询相关信息。

（6）提供社区信息

如果物业隶属于HOA（业主协会），需提供HOA的相关文件，包括管理费用和规章制度。

4. 准备披露报告的注意事项

（1）不要隐瞒问题

隐瞒房屋缺陷可能导致交易后法律诉讼，最终得不偿失。坦诚披露不仅是法律要求，也是对买家的尊重。

（2）不过度担忧披露内容

卖家无需为已披露的问题感到压力。大部分买家可以接受房屋存在正常的老化或维修需求。

（3）确保信息真实

所有信息需真实可靠，不夸大或模糊描述。如“屋顶没有明显问题”比“屋顶状况良好”更准确。

（4）主动与经纪人沟通

房地产经纪人对披露要求非常熟悉，他们能提供专业建议，帮助卖家完善报告。

（5）定期更新

如果在挂牌后修复了披露中的某些问题，需及时更新报告并通知潜在买家。

5. 披露报告的常见误区

（1）以为披露会降低房价

很多卖家担心披露问题会导致买家出价过低。事实上，透明的披露反而能赢得买家信任，提升交易成功率。

（2）未披露已知问题

即使问题看起来微不足道，也应在报告中提及，例如轻微漏水或小范围霉菌问题。

（3）忽略外部环境因素

除了房屋本身，周边环境问题（如噪音、高压电线等）同样需要披露。