ATO最新数据: 67%澳洲房产的海外买家与中国有关!然而,外国买家只占全澳住宅成交数量0.8%!

如果你问很多澳洲人一个问题：“外国人到底在澳洲买了多少房子？”

答案往往会比真实情况夸张得多。但最近公布的一份官方数据，还是在市场里掀起了不小的讨论。

根据澳洲税务局（ATO）最新披露的《外国人持有澳洲住宅资产登记册》，目前登记在册、仍由海外人士持有的澳洲住宅房产超过 4 万套。

而其中，将近 67% 的房产，都与中国买家有关。这个比例，本身就足够引人注目。

这份登记册追踪的是 2016 年至 2024 年期间，通过外国投资审查委员会（FIRB）审批购买、且目前仍由海外资本持有的住宅资产。

换句话说，它并不是历史总量，而是过去几年里仍然“在场”的那部分外国持有房产。

从地域分布来看，维州是绝对的“第一站”。超过 1.69 万套海外持有住宅位于维州，占比超过四成。

新州紧随其后，约 8860 套，昆州约 8130 套，南澳约 2100 套。

在房产类型上，数据也透露出一个重要信号：绝大多数海外买家，买的是新房。

登记在册的新建住宅超过 2.3 万套，而仍由海外人士持有的二手房数量约 8460 套。

这与澳洲近几年对外国买家施加的政策高度一致——原则上，海外买家只能买新房，以确保“买房=增加供应”。

但即便政策层层加码，中国买家依然是压倒性的主力。

单看中国大陆买家，登记数量就超过 2.35 万套；如果再加上香港，这个数字会突破 2.7 万套。在 135 个来源国家和地区中，优势非常明显。

不过，真正有意思的，并不是“谁买得多”，而是——怎么买，正在发生变化。

随着印花税附加费、FIRB 申请费、土地税不断提高，越来越多海外买家开始重新计算成本。

一些过去十几年买入的投资者，甚至选择卖出，因为“持有成本已经变得不划算”。

与此同时，新的海外买家，也在调整策略。

过去，公寓是外国投资者最常见的选择。但现在，越来越多人转向 house + land 的模式，原因非常现实：税，只对土地部分征。

举个简单的例子，一套悉尼都会区 100 万澳币的 house & land 项目，其中土地可能只值 35 万，建筑成本 65 万。

在这种结构下，外国买家只需要为土地部分支付 FIRB 费用和印花税附加费，建筑部分不需要缴纳相关附加成本。

如果是公寓或打包项目，税往往是按整套来算，差额动辄就是六位数。

这并不是钻空子，而是在规则之内，更精细地算账。

从成交价格来看，海外买家也并没有“专挑最贵的买”。

登记数据显示，超过3.1万套海外购入住宅在购买时价格低于 100 万澳币，而真正的七位数以上房产，不到 9000 套。

这也解释了一个常被忽略的事实：外国买家在整体市场中的占比，其实非常小。

有项目营销机构直言，很多人以为外国买家“到处都是”，但现实是，他们只占全澳住宅成交量的 0.8% 左右。

也正因为基数小，即便各州对外国买家的税收政策差异很大，投资热度并没有完全被“赶走”。

新州和维州是对外国投资者征税最重的两个州，但依然是海外买家最集中的地方。

原因其实并不神秘。一方面，维州在过去几年里交付了大量新房，而海外买家被允许购买的，恰恰是新房；

另一方面，墨尔本和悉尼在教育、就业、移民路径上的吸引力，依然很强。

不少海外买家买房的逻辑，也早已不是“纯投资”。越来越多的人，是为自己或子女未来的留学、工作、移民提前布局。

房子，更像是一个“落脚点”，而不是短期投机工具。

在这一点上，移民趋势，可能比政策本身更关键。

业内普遍认为，只要澳洲长期面临住房短缺，只要人口仍在增长，海外需求就不会消失。

尤其是在澳元相对偏弱、澳洲被视为“安全资产”的背景下，这种吸引力反而会被放大。

透明的法律体系、清晰的产权制度、相对稳定的社会环境，让澳洲在全球不确定性中，显得格外“稳”。

也正因为如此，尽管政策更严、成本更高，海外买家并没有离场，而是变得更理性、更挑剔，也更精算。

从“买不买”，变成了“怎么买”。

而这，或许才是这份数据真正透露出的信号。

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